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作者：觀點新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin)
深圳的陰雨和濕冷還在持續(xù)，但對于股東來說，投資熱情依舊存在。
2月22日，招商局積余產業(yè)運營服務股份有限公司在深圳召開了2022年第一次臨時股東大會，審議了包括轉讓中航城投資、昆山中航和贛州九方三家下屬企業(yè)股權的議案，以及新增關聯(lián)擔保、日常關聯(lián)交易事項等議案。
一位參會投資者向觀點新媒體轉述，當日下午2點30分整，公司董事長聶黎明攜管理層準時召開會議。會上，總經理陳海照、副總經理/董事會秘書楊祥、財務總監(jiān)張秀成、財務副總監(jiān)江霞等管理層，就上述議案進行匯報并回答了與會股東代表提問。
本次招商積余股東會關注的重點之一，在于三家下屬企業(yè)的股權轉讓，這也被市場看作是其輕重資產分離的重要一步。
此前，招商積余于1月26日晚發(fā)布公告，擬轉讓旗下包括深圳市中航城投資、昆山市中航地產、贛州中航九方商業(yè)在內的3家子公司100%股權予控股股東招商蛇口，合計轉讓價格約7.78億元。
具體來看，3家公司主要資產包括用于出租的自持物業(yè)、少量開發(fā)項目以及自用物業(yè)等。其中，自持項目包括贛州九方購物中心、昆山中航城花園、南光捷佳大廈所屬商場及單身公寓等，開發(fā)項目包括深圳“鼎尚華庭”酒店定制項目等，自用物業(yè)包括中航城國際大廈、贛州中航城的部分辦公室等。
對于此次轉讓計劃，招商積余認為，這三家下屬企業(yè)資產主要為公寓、商業(yè)及購物中心等有性物業(yè)，資金投入大且回收期較長，與公司主要發(fā)展戰(zhàn)略，即以聚焦物業(yè)管理及資產管理為主業(yè)的輕資產運營平臺方向不符。
招商積余總經理陳海照在股東會上表示，公司非常明確“12347”發(fā)展戰(zhàn)略，堅定不移地打造輕資產運營平臺，目前已經邁出了輕重分離的第一步——實現(xiàn)分離。以后會按照戰(zhàn)略繼續(xù)推進工作，目前是第一階段。
華泰證券分析稱，招商積余選擇上述3家子公司作為輕重資產分離的開端，主要基于兩點原因，一是3家公司轉讓對價與凈資產相比增值額較低，對于利潤表的一次性沖擊很小。
二是標的公司項目收入對公司整體的持續(xù)性影響有限，3個子公司在2021前8個月總營收為0.53億元，公司整體在2021前三季度資管業(yè)務營收為4.06億元，前者僅占后者13.05%。
招商積余管理層在股東會上也向投資者回應稱：“擬轉讓的3家公司在營收和利潤規(guī)模上占公司總收入和利潤規(guī)模都不大，因此此次股權轉讓對公司業(yè)績不會帶來重大影響?！?/p>
與此同時，參會股東代表問及招商積余近期收并購情況和后續(xù)計劃。
聶黎明介紹：“2021年公司有一個不錯的表現(xiàn)，先后完成了上航物業(yè)、南航物業(yè)的收購，目前來說對公司整個利潤率、回報率都有積極貢獻。未來也會持續(xù)關注航空物業(yè)，希望在這個系統(tǒng)市場能夠樹立我們的一個標桿和優(yōu)勢?！?/p>
據(jù)觀點新媒體此前報道，招商積余于去年12月連續(xù)收購了上海航空工業(yè)集團物業(yè)管理有限公司100%股權以及中國南航集團物業(yè)管理有限公司95%股權，合計受讓價格2.84億元。
其中，上航物業(yè)主要為商飛集團及成員企業(yè)提供物業(yè)管理服務，管理項目主要分布在上海，在管面積約222萬平方米，服務內容涵蓋常規(guī)服務與延伸服務兩大板塊。南航物業(yè)則主要為南航集團內部提供物業(yè)管理服務，以作業(yè)區(qū)、辦公物業(yè)服務為主。南航物業(yè)現(xiàn)有管理項目聚焦廣州本地，服務建筑面積約60萬平方米。2021年上半年，南航物業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入達8995.9萬元，凈利潤1537.21萬元。
聶黎明續(xù)指，未來公司會繼續(xù)廣泛關注、積極推進收并購工作，相信今年是一個更好的時機，但會保持理性態(tài)度。
另有投資者在會上提及公司是否會考慮并購資金票據(jù)發(fā)行時，管理層回應表示，目前融資手段非常多元化，公司會充分考量這個（并購票據(jù)）融資工具。同時稱，前述3家公司股權轉讓回收資金也會合理利用，統(tǒng)一來鋪排資金和融資安排。
據(jù)了解，招商積余控股股東招商蛇口于1月24日成功發(fā)行的2022年度第一期中期票據(jù)（并購），標志著國內首批房地產項目并購中期票據(jù)正式落地。1月25日，華潤置地及所屬物業(yè)企業(yè)萬象生活分別與招商銀行簽署了《并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議》，各方將就并購融資建立深度合作伙伴關系。
除此之外，也有不少投資者關注到，以市場化招投標形式獲取項目，是招商積余規(guī)模發(fā)展所采用的最主要手段。
就在本次臨時股東會召開前一日，招商積余官微披露，招商積余設施運營公司近日成功中標阿里巴巴集團繁星項目、華東IDC數(shù)據(jù)中心項目。在同月，招商積余又中標中國航發(fā)四川燃氣渦輪研究院綿陽院區(qū)項目。
有媒體統(tǒng)計，2022年伊始，招商積余通過市場化招投標的方式獲取了深圳梅林山公園、中國工商銀行畢節(jié)分行、合肥匯谷產業(yè)園、仁懷市中醫(yī)院、中國民航機場建設集團設計科研綜合樓項目和南航北京分公司后沙峪基地項目、重慶中法供水有限公司項目以及中興通訊將軍山項目等。
關于招商積余通過招投標獲取項目的方式，聶黎明在股東會上向投資者解釋，在物業(yè)行業(yè)，除收并購、合資合作、直接委托方項目外，招投標方式是獲取服務項目的主要方式，對于國有企業(yè)來說也一樣。招商積余在積極參與過程中收益效果不錯，在專業(yè)領域方面具有比較強的市場競爭力。
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