金融審判研究院 
更多干貨，請關注資產(chǎn)界研究中心
作者：初明峰鄭夢圓張款
來源：金融審判研究院（ID：jrspyjy）
裁判概述
公司股權(quán)系股東對公司包括財產(chǎn)權(quán)在內(nèi)的綜合性權(quán)益，與公司特定財產(chǎn)不具有對應關系，故公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓與公司特定財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓亦為兩獨立法律關系。在現(xiàn)行法律不禁止以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式實現(xiàn)對公司特定財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的情況下，不宜對該轉(zhuǎn)讓行為的效力作出否定評價。
案情摘要
2、明發(fā)公司委托人與薛惠玶互相出具《承諾書》，明確案涉國有土地使用權(quán)出讓/受讓意向及價格。
4、虞軍代表陸阿生與明發(fā)公司法定代表人陳建華簽訂《協(xié)議書》，并將明恒公司100%股權(quán)變更登記至陸阿生名下。后邊界公司與陸阿生簽訂《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，明恒公司股東由明發(fā)公司變更為邊界公司。
5、薛惠玶以陸阿生與邊界公司《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》違反法律強制性規(guī)定無效為由向陸阿生主張股權(quán)回轉(zhuǎn)，江蘇省高級人民法院一審對前述請求未予支持，最高人民法院二審維持一審該判項。
爭議焦點
法院認為
公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓與作為公司資產(chǎn)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓為兩個獨立的法律關系，現(xiàn)行法律并無效力性強制性規(guī)定禁止以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目公司股權(quán)形式實現(xiàn)土地使用權(quán)或房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的目的。薛惠玶的該項主張無法律依據(jù)，本院不予支持。
案例索引
相關法條
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》
第三十八條 下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓： （一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；
第三十九條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時，應當符合下列條件：
（二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。
實務分析
隨著開發(fā)商拿地成本的攀升，房企間合作開發(fā)早已成為地產(chǎn)行業(yè)的慣常操作，主要合作模式包括以土地入股成立新項目公司和在原有項目公司基礎上增資擴股的合作模式。國土資源局曾有答復意見，認為以土地使用權(quán)作價出資系土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一種形式，亦應滿足《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第三十九條關于“完成開發(fā)投資總額25%”才能轉(zhuǎn)讓的限制性規(guī)定，對不滿足該規(guī)定條件的產(chǎn)權(quán)變更申請一般不予受理。
本文所引案例中，明發(fā)公司在未對案涉地產(chǎn)項目進行任何開發(fā)的情況下，即全部出讓其持有的對項目公司股權(quán)，結(jié)合該案件中的其他證據(jù)，可以認定該股權(quán)轉(zhuǎn)讓的目的即在于完成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。從本文所引案例中的觀點來看，最高院并未否認這種土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力。其理論基礎在于，公司人格獨立于公司股東，股權(quán)轉(zhuǎn)讓是一種對于包括財產(chǎn)權(quán)在內(nèi)的綜合權(quán)利的轉(zhuǎn)讓，與公司特定財產(chǎn)的讓與并不具有直接對應關系，故不宜否定本案陸阿生與邊界公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力。
筆者認為，《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第三十九條的立法目的在于遏制炒地獲利的不當經(jīng)營行為，在項目公司沒有其他大宗財產(chǎn)的情況下，應對其股東出讓股權(quán)予以必要限制。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“金融審判研究院”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！
原標題： 最高院：法律未禁止房地產(chǎn)公司以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式實現(xiàn)項目轉(zhuǎn)讓之目的！
