作者：觀點地產(chǎn)新媒體

來源：觀點（ID：guandianweixin）

現(xiàn)在，部分地產(chǎn)商債務違約已蔓延至上下游，并引起了產(chǎn)業(yè)鏈的波動。

首先是商業(yè)承兌匯票，資料顯示，某頭部房企自2020年3月份以來以自有資金償還了7筆境外債券，本息合計約106億美元，但涉及地產(chǎn)供應商的商票承兌卻成為了最大的問題。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，近半年以來，多家房地產(chǎn)企業(yè)與供應商的關系都處于不佳狀態(tài)。

其中，日立電梯自今年2月份起，就因票據(jù)付款問題陸續(xù)起訴了某頭部房企旗下20多家子公司。從過往資料看，該房企是日立電梯的大客戶，截至2019年末雙方的合作金額已超70億元。

而另外一家房地產(chǎn)行業(yè)主要的涂料供應商三棵樹，就在不久前發(fā)布公告公開披露存在商票逾期支付的問題。三棵樹稱：因個別大型地產(chǎn)商資金周轉困難。截至2021年3月末，公司應收票據(jù)逾期金額5363.72萬元。

供應商體系是觀察近期部分房企債務壓頂?shù)囊粋€不錯切入點，尤其是包括木門制造企業(yè)江山歐派、柜類定制商索菲亞、木作類定制家居公司皮阿諾等等在內的幾家建材行業(yè)上市龍頭，過去與房地產(chǎn)行業(yè)深度綁定。

故事要從5年說起，當時國家及各省市政府陸續(xù)出臺鼓勵精裝修政策。特別是在沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，相關政策的推行力度更大。

山東省住房和城鄉(xiāng)建設廳巡視員、新聞發(fā)言人耿慶海在2016年6月14日召開的新聞發(fā)布會上就提出， 2017年山東省設區(qū)城市新建高層住宅實行全裝修。到2018年，新建的高層、小高層住宅全部淘汰毛坯房，實行精裝修。

同一時期，浙江省提出自2016年10月1日起“全省各市、縣中心城區(qū)出讓或劃撥土地上的新建住宅，全部實行全裝修和成品交付，鼓勵在建住宅積極實施全裝修”。

上海市住建委則于8月中旬發(fā)布報告通告，要求自2017年1月1日起，外環(huán)內新建商品住宅將100%實現(xiàn)全裝修。

在最南邊，海南省人民政府2016年12月7日發(fā)布《關于繼續(xù)落實“兩個暫?！闭哌M一步促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的通知》，要求從2017年7月1日起，省內各市縣商品住宅項目要全部實行全裝修。

國內建材類企業(yè)一時間陷入模式之爭。最終，對零售市場的看空以及對房地產(chǎn)開發(fā)商規(guī)模前景的樂觀判斷之下，建材商們開始擁抱大宗業(yè)務。三棵樹、江山歐派等帶頭，志邦家居、蒙娜麗莎瓷磚一行踴躍而上。

以江山歐派為例，大宗業(yè)務被稱為工程客戶，與之對比的是針對內銷的經(jīng)銷商客戶。

據(jù)了解，江山歐派的工程客戶大體上可分為兩類，一類是江山歐派直接服務的規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)商和裝修裝飾企業(yè)即直營工程客戶，合作方式為戰(zhàn)略集采模式，直接與公司簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。

另一類是通過工程服務商開發(fā)的規(guī)模較小的房地產(chǎn)開發(fā)商和裝修裝飾企業(yè)，工程服務商作為工程項目履約負責人，負責產(chǎn)品運輸、安裝和售后等服務。

2018年至2020年，江山歐派工程客戶渠道收入快速上升，從7.59億元增長99.2%到15.12億元，再增長65.1%到24.96億元，亦帶動了業(yè)績的爆發(fā)。而工程客戶渠道收入占主營收入的比例則分別從59.3%、74.6%一路攀升至2020年的82.9%。而2016年之前，江山歐派的零售業(yè)務占比則是超過50%。

期間，某房地產(chǎn)頭部企業(yè)一直是江山歐派的重要合作方。2017年3月，江山歐派與其下屬公司簽署了《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》。該頭部房企承諾在2017-2019年期間向江山歐派采購總額不少于10億元，而2017-2021年其意向采購總金額約20億元。

根據(jù)公開資料，2017-2020年，江山歐派與之發(fā)生的銷售額就達到18.21億元。同時，該房企在2018年和2019年一直是江山歐派前五大客戶之首，去年則位居第二。

三年內，這家頭部房企向江山歐派采購了2.76億元、5.22億元、5.88億元建材商品，對江山歐派主營業(yè)務收入的貢獻一直在兩成以上，分別錄得22.26%、27.41%及20.6%。

在建材行業(yè)發(fā)生巨變的幾年時間，以頭部企業(yè)為代表的房地產(chǎn)發(fā)展商們在銷售規(guī)模增長的道路上狂奔，連續(xù)增長的工程面積也為建材商創(chuàng)造巨量需求。

為了削減成本，房地產(chǎn)企業(yè)早年與建材企業(yè)的合作方式是建立合作聯(lián)盟。例如2015年，一家房地產(chǎn)企業(yè)就與聯(lián)邦家私、喜臨門家具、紅蘋果家具、索菲亞家居、頂固衣柜等15家家具、家紡企業(yè)建立合作聯(lián)盟，產(chǎn)品由生產(chǎn)企業(yè)直供，免掉中間環(huán)節(jié)費用，直接降低采購成本。

2017年，這家房企亦在河南省直管縣蘭考建造家居產(chǎn)業(yè)園，拉上一批建材企業(yè)上車，通過設立合資公司加深了彼此的業(yè)務綁定。

于是，以地產(chǎn)發(fā)展商持有40%股權，合作方持有60%股權的模式，其屬下公司與供應商合作設立的索菲亞家居有限責任公司、美家居有限責任公司、大自然家居有限責任公司、喜臨門家居有限責任公司、歐派門業(yè)有限責任公司等企業(yè)紛紛設立。

其中，該房企屬下公司合作設立的皮阿諾有限責任公司旗下工廠，就是皮阿諾在華北地區(qū)的主要櫥柜生產(chǎn)基地，自2019年開始投產(chǎn)，優(yōu)先向該房企銷售產(chǎn)品。據(jù)了解，2018年至2020年，皮阿諾對其的銷售額占總營收比例達到24.59%、31.88%和23.11%。

目前，商業(yè)承兌匯票是不少房地產(chǎn)企業(yè)與材料供應商、建筑公司、設計公司、裝修公司、中介代理公司等企業(yè)進行大宗交易時結算的一種最常見方式，無抵押無利息，僅以發(fā)行方的信譽作為擔保，通常也無需直接體現(xiàn)在財務報表上。

因此，建材商們的大宗業(yè)務實質上逐漸演變?yōu)橐环N長賬期的類融資生意。資料顯示，目前最流行的電子商票付款期限長達1年，單張票據(jù)金額限額高達10億元。

過去，房地產(chǎn)企業(yè)兌付記錄良好，信譽佳，而且也并非每一筆交易都會利用商票支付，建材商們亦愿意與之配合。

三棵樹就曾在公告中提到，近年來在面對公司重要產(chǎn)品工程墻面涂料的主要客戶大型房地產(chǎn)

開發(fā)商，由于單一客戶采購規(guī)模較大，三棵樹按照房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)采購特點制定了專門的信用政策，給予該類客戶較高的信用額度和較長的信用賬期。據(jù)稱，期限最高為12個月。

同時，在房企支付的應收票據(jù)到期后，三棵樹也設置一定時長的托收期和追索期，并不會立即視為完全違約。

但和諧局面在2020年被打破，首先體現(xiàn)在財務報表上，建材企業(yè)年內的應收票據(jù)（最主要為商業(yè)承兌匯票）金額大增。

比如三棵樹2020年末應收票據(jù)余額從年初的4.16億元增長66.1%到6.91億元；皮阿諾2020年末應收票據(jù)余額從年初的2.88億元增長到7.33億元，占總資產(chǎn)比例從14.37%提升至23.43%。

裝飾公司金螳螂2020年末應收票據(jù)余額從年初的4.37億元增長1.02倍到8.83億元；江山歐派的數(shù)據(jù)則為從2.99億元一口氣升上9.06億元，應收票據(jù)占流動資產(chǎn)的比例從15.95%提升為32.56%。

當然，上述情況并非某一家房地產(chǎn)企業(yè)造成，2020年房地產(chǎn)開發(fā)商日子普遍不好過，用商票支付可以視為一種減輕負債壓力的方法。

三棵樹在《關于三棵樹涂料股份有限公司2021年度非公開發(fā)行股票申請文件反饋意見的回復報告(修訂稿)》中就指出，2020年公司地產(chǎn)工程類客戶收入不斷增加，且一線地產(chǎn)商使用票據(jù)支付比例提升。

另據(jù)江山歐派在2020年度審計報告中透露，有房地產(chǎn)企業(yè)及其關聯(lián)公司在2020年就改變了過去的結算方式，全盤采用商業(yè)承兌匯票支付相關貨款。

截至2020年末，江山歐派工程渠道商業(yè)承兌匯票余額9億元內，某頭部房企就占7.7億元。根據(jù)公告，江山歐派2020年將應收票據(jù)的壞賬準備計提比例從5%提升為6.03%。

現(xiàn)在，建材商們不得不面對的一個現(xiàn)實是，商票得到足額及時承兌的難度正在上升。

6月29日，三棵樹在公告中提及，因個別大型地產(chǎn)商資金周轉困難，公司應收票據(jù)出現(xiàn)逾期情形，逾期金額共計5363.72萬元，其中某頭部房企逾期票據(jù)金額5137.06萬元。雖然后來證實相應票據(jù)在6月份內已經(jīng)兌付，但已經(jīng)逾期2個月有余。

另一方面，7月份以來已有房地產(chǎn)商悄然退出了與供應商成立的合資公司。

7月2日，某房企宣布將持有的門業(yè)有限責任公司40%股權，以7250.35萬元代價轉讓予江山歐派。18天后，其再宣布索菲亞家居將花費1.6億元，收購其持有的索菲亞家居有限責任公司40%股權。

但值得注意的是，索菲亞家居同時披露在與某地產(chǎn)集團及其下屬子公司經(jīng)營往來過程中，享有對該地產(chǎn)集團相應債權金額1.6億元。

江山歐派亦在公告中提到，截止2021年6月30日，江山歐派因與房企貿(mào)易合作關系尚有7250.35萬元的應收款項。

換句話說，地產(chǎn)發(fā)展商在上述股權變動中是用股權向江山歐派、索菲亞家居抵扣債務，后兩者并未得到現(xiàn)金。

如果說房地產(chǎn)行業(yè)各大主要供應商的訴求還能得到保證，那么承建商的情況可能并沒有那么好。今年以來，樓盤項目停工的消息時有傳出。

8月12日市場消息，重慶建工集團因某拖欠工程款長期未撥付，同時有金額較大的商業(yè)承兌匯票逾期不兌付，將位于云南省安寧市的項目停工。據(jù)悉，涉資超過2.1億元。

此前，南通三建集團亦因商票兌付問題，將漯河項目停工。據(jù)悉，合作的房地產(chǎn)企業(yè)對該項目的工程款“以現(xiàn)金支付的只有百分之五，其余均以商業(yè)承兌匯票支付”。

監(jiān)管指標紅線下，該房企如愿在6月30日前將凈負債率降至100%以下，實現(xiàn)一條“紅線”變綠。

房地產(chǎn)企業(yè)是中國國內商票市場舉足輕重的角色，根據(jù)網(wǎng)絡流傳的某幅統(tǒng)計圖片，某地產(chǎn)集團截至2020年末商票余額或達到2052億元，金額第二大的房企為274億元。

只是，這種狀況并不能繼續(xù)下去。早前6月30日消息，央行等監(jiān)管部門已經(jīng)出手，將“三道紅線”試點房企的商票數(shù)據(jù)納入其監(jiān)控范圍，要求房企將商票數(shù)據(jù)隨“三道紅線”監(jiān)測數(shù)據(jù)每月上報。

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原標題： 原報道|地產(chǎn)供應商