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作者：觀點新媒體
雖然利潤上全線下跌，不過融信中國還是完成了去年銷售目標的 97%。
3月31日晚間，融信中國2021年未經(jīng)審核年度業(yè)績坐著末班車到來。
根據(jù)年報數(shù)據(jù)，融信中國期內(nèi)收益約達332.84億元，較去年減少約31.09%；毛利約達36.28億元，較去年減少約31.70%；毛利率由2020年約11.00%，下降至2021年約10.90%。年內(nèi)溢利約17.27億元，較去年減少約50.59%；公司擁有人應占溢利約達12.95億元，較去年減少約46.66%。
與此同時，其全年合約銷售額約達1555.20億元，較去年增加約0.22%；合約建筑面積約為734萬平方米，平均售價約為每平方米21,198元。
此次延期，對融信中國來說就如同一次“蝴蝶效應”，公布延期決定之后，穆迪、惠譽紛紛下調融信中國的信用評級。其中，穆迪將融信中國的公司家族評級（CFR）從“B3”下調至“Caa1”，將其高級無抵押評級從“Caa1”下調至“Caa2”，評級展望仍為“負面”；惠譽則將融信中國的長期外幣發(fā)行人違約評級（IDR）從“B-”下調至“CCC”，并將融信中國的未償美元高級票據(jù)的高級無抵押評級從“B-”下調至“CCC”，回收評級維持在“RR4”。
評級下調的主要原因也正是因為普華永道辭去融信中國的審計師職務以及推遲公布其2021年度的財報。穆迪分析師Alfred Hui表示：“評級下調反映出，因其更換審計師并可能推遲公布其2021年經(jīng)審計的財務報告，從而增加了其流動性和再融資風險?！?br/>
惠譽也指出，未來，融信中國的流動性狀況和融資渠道面臨越來越大的不確定性。由于普華永道的辭職非常接近監(jiān)管機構公布全年審計結果的最后期限（2022年3月31日），融信中國在財務透明度和公司治理方面的弱點更明顯，這可能會降低市場對該公司及其為到期債務再融資能力的信心。
從報告來看，期內(nèi)融信中國收益約達332.84億元，較去年減少約31.09%；毛利約達36.28億元，較去年減少約31.70%；毛利率由上年度約11.00%，下降至2021年度約10.90%。年內(nèi)溢利約達17.27億元，較去年減少約50.59%；公司擁有人應占溢利約達12.95億元，較去年減少約46.66%。
對于收益減少約31.09%至332億元，融信中國解釋，收益主要組成部分為來自中國物業(yè)銷售、有關建設安置房而與中國地方政府訂立若干建設服務及租賃投資物業(yè)所得租金收入、酒店營運及其他。其中物業(yè)銷售減少31.93%，建設服務減少22.08%，租金收入酒店營運及其他減少了31.09%。其續(xù)指，收益減少是已交付物業(yè)的已確認建筑面積由2020年的285萬平方米，減少約19.92%至截至2021年的228萬平方米。
對比2020年大手筆拿下多宗地塊，2021年的融信中國明顯更加謹慎，也明確表示“不拿虧本的地”，去年的杭州首批集中供地，融信拿下了7塊地，在集中供地形勢不斷變換的市場環(huán)境下，融信還是選擇先消化好現(xiàn)有的儲存。事實證明，融信中國2021年在長三角的銷售情況并不差，甚至有多個樓盤開盤即售罄，但是杭州地塊利潤薄，整體項目增量的乏力也導致了銷售增幅有限的結果。
專注于一二線城市的融信中國，去年依舊重倉在長三角的一線城市。和許多頭部房企思路一致，一二線城市雖然拿地難度高，但是帶來的高周轉快去化是現(xiàn)在房企們都在追求的，去年融信中國也在業(yè)績會上強調，一線城市仍舊是融信的第一選擇。
年內(nèi)，融信中國新增土地項目42個，總計容建筑面積為647.6萬平方米（經(jīng)計及本公司擁有人于相關項目中的權益后為288.7萬平方米），地塊收購的平均成本約為每平方米人民幣11,259元（按計容面積計算）。權益金額約195億元，占權益銷售27%，當中78%是杭州、上海等一、二線城市。
截至2021年12月31日，融信中國在全國共計布局283個項目，總土儲約2870萬平方米。其中，長三角地區(qū)的土儲占比達45%，一二線城市占比達82%。
雖然利潤上全線下跌，不過融信中國還是完成了去年銷售目標的97%，一直“在路上”的融信，在2022年，又將審時度勢做出何種應對？
截至2021年12月31日，融信中國有息借款余額為568億元，凈負債比率進一步優(yōu)化為66%，扣除預收賬款后的資產(chǎn)負債率為66%。這無疑成為了融信中國去年值得一提的亮點。
融信是打定決心要給公司“減負”。據(jù)統(tǒng)計，2021全年其累計回購1.24億美金債券，包括8月、11月及12月的到期債券都提前償還。于2021年12月31日，已發(fā)行境內(nèi)公司債券總額約為85.97億元，占集團借款總額約15.14%。2022年也先后償還了2月和3月到期的美元債，年內(nèi)債務壓力進一步減輕。
于2021年12月31日，融信中國擁有現(xiàn)金及銀行結余約220.55億元（2020年約為299.02億元），借款總額約567.78億元（2020年約為718.6億元）以及尚未償還借款（包括銀行借款及其他借款、境內(nèi)公司債券、額外優(yōu)先票據(jù)及資產(chǎn)支持證券）的加權平均實際利率約6.36%，2020年約為6.55%。
根據(jù)惠譽分析，融信中國擁有135億元人民幣資本市場債務將于2022年到期或可回售，包括2022年3月1日到期的3.94億美元高級票據(jù)和2022年10月到期的6.9億美元票據(jù)。同時融信于2022年2月20日宣布，注銷6200萬美元2022年3月到期的高級票據(jù)。顯然，融信中國有足夠的流動性來解決2022年3月到期的美元票據(jù)，但再融資風險正在增加，因為其進入資本市場的渠道仍然有限。
不得不提的是，擴儲的減緩，未來或將進一步影響到2023甚至之后的資金流動性。用手頭現(xiàn)金償還債務可能會進一步影響到融信中國補充其土地儲備的能力，正如惠譽所提及的，如果融信繼續(xù)優(yōu)先償還債務而不是補充土地，2022年土地儲備可用于開發(fā)年限將降至兩年左右，2023年將降至1.5年以下。
如何平衡守業(yè)與發(fā)展的難題，這對于如今的融信中國來說，無疑是魚與熊掌的得失抉擇。
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原標題： 年報觀察 | 融信中國降負與拓儲
