01內地城市更新是趨勢

（一）內地城市人口規(guī)模并不少

我們中國屬于人口大國，一城市常住普遍都是千萬級別人口規(guī)模，內地都是百萬級人口規(guī)模。

根據(jù)2014年11月《關于調整城市規(guī)模劃分標準的通知》，我國對原有城市的劃分標準做了調整，1000萬以上城區(qū)人口的為超大城市，500-1000萬城區(qū)人口的為特大城市。100-500萬為大城市，50-100萬為中等城市，20-50萬為小城市。

目前，超大城市有4個，特大城市有10個。排除這些超大城市和特大城市，剩下的大城市和中等城市數(shù)量為數(shù)眾多。

（二）絕大多數(shù)普通人更適合內地

2019年12月25日中辦、國辦聯(lián)合印發(fā)的《關于促進勞動力和人才社會性流動體制機制改革的意見》指出全面放寬城區(qū)常住300-500萬的大城市落戶，全面取消常住人口300萬以下城市落戶限制。

前幾天，易局發(fā)布了《2019年全國50城房價收入比名單》，很明顯，一些大城市的房價收入比已經(jīng)讓很多人6個錢包祖祖輩輩的積蓄都不夠用了。大部分都向往一二城市，但是理想美好，現(xiàn)實骨感，經(jīng)濟越發(fā)達，房價越高，生活成本越高，壓力更大。小城市則人口規(guī)模太少，產(chǎn)業(yè)基礎薄弱，工作創(chuàng)業(yè)機遇很少。

同時，近些年，隨著一二工業(yè)的成本普遍上漲、基礎建設的加速和完善，相當數(shù)量的制造業(yè)產(chǎn)業(yè)不斷外溢內地城市。

綜上，這意味對于絕大多數(shù)的普通人而言，內地中等城市會是一個折中的選擇，既有產(chǎn)業(yè)基礎有一定的工作創(chuàng)業(yè)機遇，承受的各種壓力也會相對小一些，更宜居。隨著逆全球化進程的開啟，未來更多依賴內需市場，外貿可以預計會出現(xiàn)不同程度的萎縮。

（三）內地城市數(shù)量眾多，更新市場潛力巨大

結合《第一財經(jīng)周刊》為338個中國地級以上城市分級，評出一線城市4個，新一線城市15個，30個二線城市，70個三線城市，90個四線城市和129個五線城市，還有眾多地級城市以下的六七八線城市。

（備注：不同的模型不同的評級標準，結果都不同）

（四）內地城市凈地開發(fā)或招拍掛面臨土地緊缺困境

內地用地指標緊缺，受限耕地永久基本農(nóng)田、國土控制規(guī)劃緊約束限制及城市化進程過度開發(fā)建設使用；農(nóng)地入市難度很大等等。

（五）內地城市一樣需要城市更新

城市化進程40年來，很多城市都存在各種城市建設與管理難題與問題，如建筑質量、土地使用效率低下、公共配套市政基礎設施不足，缺乏保障房、急需解決的歷史遺留違法建設問題、消防安全生產(chǎn)環(huán)保衛(wèi)生問題、產(chǎn)業(yè)升級、土地財政收入問題等等。都能或需要城市更新予以解決，城市更新也是未來的趨勢。

02設置城市更新機構的必要性

城市更新涉及眾多的政府職能部門，城管、發(fā)改、規(guī)劃國土、財政、招商工信、環(huán)保水務、國資集資、房產(chǎn)登記、住建、文體旅游、交通、教育等等。

設立專門的城市更新機構，明確權責，從多部門管理向統(tǒng)一化管理，有效整合分散在不同業(yè)務部門的職責，減少審批事項，降低推諉扯皮，減少機構重疊，避免政出多門，多重管理，重復審批、職責脫節(jié)交叉，提升城市更新管理審批效率，實現(xiàn)主動管理，提升事前事中事后監(jiān)管能力，科學規(guī)范了政府職能和服務意識。

因此，有必要組建專門的城市更新主管機構，加強頂層設計，統(tǒng)一管理，權責明細對等。

備注：如有必要，城市更新局可以與當?shù)卣鞯夭疬w查違部門一起組成一個部門或聯(lián)署辦公。征地拆遷查違在每個城市對當?shù)卣?，都是難度最大的基層工作，沒有之一。借助城市更新，可以解決一些征地拆遷查違問題。

03城市更新機構的職能

04不同城市的更新機構設置

據(jù)我了解，一些城市通常在地方投資平臺下設更新辦公室，一方面是不屬于正式的政府職能機構，另一方面是屬于臨時機構，更關鍵的是層級比較低，很難協(xié)調各個政府職能部門，也很難協(xié)調政府部門、村集體、業(yè)主其他產(chǎn)權權利人及開發(fā)商之間的關系，導致項目長期推不動。

• 是否成立城市更新管理部門？

• 成立什么級別的更新管理部門？

• 是政府組成部門，還是一般機構的內設部門？

• 還是直屬垂直單位？

• 還是派出機構還是事業(yè)機構？

• 是臨時機構還是常設機構？

政府組成部門，一把手一律由同級人大常務會任命；直屬機構的一把手則由政府發(fā)文任免，無需人大通過；派出機構一把手直接由上級政府職能部門任免，無需經(jīng)過當?shù)卣ㄟ^。

內設機構一般沒有獨立財政權、人事權，很難獨立開展工作；直屬機構人員、財權、物力均有上級部門管理，求安求穩(wěn)現(xiàn)象突出，較難配合地方工作，統(tǒng)籌協(xié)調難度較大，接地氣不足，未必能契合當?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展情況。

派出機構則屬于雙重管理，即轄區(qū)政府管理與上級直屬部門管理，但是與直屬機構問題類似，很難配合當?shù)毓ぷ?。事業(yè)單位多為政府職能部門提供服務，缺乏行政性。當然以上都是一般情況下，非絕對。

涉及棚改比較多的城市，在住房和城鄉(xiāng)建設局成立下屬更新部門如南寧；內地不少城市的更新部門直接由當?shù)氐呐锔牟块T改頭換面而來。如?？凇⑽靼驳鹊?。

涉及城中村更新改造比較多的城市，在自然資源局成立下屬更新部門如深圳、佛山、中山、惠州；更新改造項目數(shù)量比較多，急需更新改造的城市一般會成立城市更新局，更新項目較少，推動沒那么急切的城市一般在住房和城鄉(xiāng)建設局和自然資源局下設部門負責管理城市更新事宜。

在更新機構層級上，一般是自然資源局或住房和城鄉(xiāng)建設局下設低半級的城市更新局。如自然資源局為處級，城市更新局一般為副處級。

05更新機構設置在住建部門和規(guī)劃國土部門有何不同

06城市更新機構內設部門有哪些

辦公室、法制政策、計劃管理、規(guī)劃審查、項目監(jiān)督、用地管理、建筑設計等。

可根據(jù)當?shù)厍闆r少設置一些部門，如計劃和規(guī)劃合并，法制政策、用地管理、建筑設計、辦公室等都可沿用或直接借用自然資源已有的部門開展工作，避免工作業(yè)務分解過細，業(yè)務交叉，人員及組織機構膨脹，不利于內部統(tǒng)籌協(xié)調，降低服務效率。

07內地城市更新機構設置的建議

08總結

為什么有的城市更新政策制定了很多年，但是實質落地的更新項目沒有幾個，甚至長期停滯？

一方面是更新的頂層設計和更新政策不合理，理論性太強，照抄硬搬，不接地氣，無法滿足多方利益的訴求和需要。

另一方面很大原因是政府的更新機構設置不合理，存在管理協(xié)調方面重大問題，難以滿足更新政策落實的問題。

當然還有其他一些問題，這里暫且就不提了。