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作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來源：觀點(diǎn)（guandianweixin）
歷史是一場(chǎng)輪回。許家印曾通過他的朋友圈叩開香港市場(chǎng)，如今好友們是否接盤讓他全身而退？
2015年，許家印以125億港元從老朋友劉鑾雄旗下華人置業(yè)手中，收購位于灣仔區(qū)的美國萬通大廈并更名為“恒大中心”，一舉敲開香港市場(chǎng)的大門。
隨后恒大趁著中資買地?zé)岢保?018年起斥資上百億接連購入土地，發(fā)展香港住宅項(xiàng)目。這一雷厲風(fēng)行、出手迅猛的作風(fēng)，與過往許家印對(duì)新市場(chǎng)、新業(yè)務(wù)的進(jìn)入態(tài)勢(shì)一致。
但如今，正如那些擺在貨架上的新業(yè)務(wù)，香港項(xiàng)目也被恒大寫進(jìn)待售清單。
10 月 19 日最新消息，位于香港長(zhǎng)沙灣的恒大·睿峰項(xiàng)目已成功轉(zhuǎn)讓予項(xiàng)目合伙股東鼎佩集 團(tuán)，為恒大首次成功轉(zhuǎn)售在港項(xiàng)目，而鼎佩集團(tuán)身后隱現(xiàn)著鄭裕彤家族的身影。
而各種消息發(fā)酵間，難免讓市場(chǎng)關(guān)注著恒大香港項(xiàng)目的現(xiàn)狀與過往。
恒大香港過往
恒大首次在香港房地產(chǎn)市場(chǎng)露臉，是從投資物業(yè)開始。
于2015年11月12日，恒大宣布以125億港元收購華人置業(yè)旗下美國萬通大廈物業(yè)。項(xiàng)目位于香港金鐘、灣仔和會(huì)展中心之間的核心區(qū)域，鄰近金鐘及灣仔地鐵站、香港警察總部、香港會(huì)展中心，毗鄰維多利亞港灣，是“幻彩詠香江”參與大廈之一。
該物業(yè)占地2139平方米，總樓面面積32091平方米，另有地下車位55個(gè)，樓高94.85米，總計(jì)26層。
隨后于2016年，恒大將萬通大廈更名為中國恒大中心，作為恒大的香港總部大樓。
這為恒大在香港的發(fā)展拉開了序幕。2018年，在萬科、中海、龍湖、合景泰富一眾中資赴港買地的熱潮中，恒大也在香港買入若干物業(yè)并在2019年底相繼推出市場(chǎng)。
與中海、萬科等開發(fā)商的開發(fā)周期不同，恒大用了短短一年便能實(shí)現(xiàn)買地與入市銷售。這背后正是迥然不同的開發(fā)模式。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體梳理獲悉，其他中資財(cái)團(tuán)在香港多是通過競(jìng)投官地建屋進(jìn)行開發(fā)，一般也需要3至5年的開發(fā)時(shí)間。
而恒大則大多是向港資發(fā)展商收購可即時(shí)發(fā)展的現(xiàn)有地盤興建住宅。
如恒大進(jìn)入香港住宅市場(chǎng)的首個(gè)項(xiàng)目恒大·珺瓏灣，便于2018年1月以65億港元從四叔（李兆基）手中收購香港屯門管翠路住宅用地開發(fā)而來。
時(shí)隔三個(gè)月，恒大又從另一位好友--新世界發(fā)展手上買下了懷德工業(yè)大廈，地段屬新九龍內(nèi)地段第4178號(hào)，該項(xiàng)目地塊最初為工業(yè)用途，2014年新世界申請(qǐng)改建為商住項(xiàng)目。
不過，這種熟地開發(fā)模式除了具備開發(fā)周期明顯縮短的優(yōu)勢(shì)外，也存在收購成本高的問題。
如上述香港屯門管翠路住宅用地最早于2015年由恒基兆業(yè)旗下福彩發(fā)展豪擲36.3億港元投得，三年后由恒大收購，該項(xiàng)目地塊不足3年升值近30億港元，升幅逾80%。
這也使得項(xiàng)目入市時(shí)的定價(jià)并不低，如恒大·珺瓏灣第1期平均折實(shí)呎價(jià)為所處掃管笏片區(qū)近5年來首批呎價(jià)最高的樓盤；同樣，恒大·睿峰入市時(shí)平均呎價(jià)便與同區(qū)二手市場(chǎng)平均呎價(jià)約18400港元比較亦高出約20%。
然而，由于項(xiàng)目以小戶型為主、總價(jià)不高，且2019年恒大推出項(xiàng)目時(shí)正逢香港放款按揭保險(xiǎn)等因素，恒大的兩個(gè)住宅項(xiàng)目均獲得了市場(chǎng)不錯(cuò)的反響。
其中恒大·珺瓏灣開盤時(shí)，甚至一大早銷售中心門外便排起了百米長(zhǎng)龍，給彼時(shí)頹廢的港島樓市燒了一把火。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，珺瓏灣項(xiàng)目前期認(rèn)籌量高達(dá)2300組，超額認(rèn)購15倍，首期推出的151套房源當(dāng)天全部售罄，其中超五成為300平方呎的一房小戶型。
嘗到甜頭的恒大繼續(xù)這種開發(fā)模式，于2019年以47億港元買入恒基旗下元朗和生圍地皮。
不過，該次恒大向恒基收購的和生圍項(xiàng)目并不像前兩次那么手續(xù)完備。
該項(xiàng)目最早在2008年由香港城規(guī)會(huì)批準(zhǔn)作濕地修復(fù)及低密度住宅發(fā)展，以興建267幢住宅，后恒基輾轉(zhuǎn)多次提出修訂方案，提出將興建單位數(shù)目減少約半成，并全數(shù)改為洋房發(fā)展等，項(xiàng)目一直處于拉鋸中。
后于2018年時(shí)恒基就表示正積極與政府就和生圍項(xiàng)目商討補(bǔ)地價(jià)事宜，但此后卻再也沒有相關(guān)消息。
因此，恒大買入的這宗地塊更類似于半熟地，仍需進(jìn)行補(bǔ)地價(jià)等手續(xù)。在獲得香港元朗和生圍項(xiàng)目一年多之后，恒大于2021年3月將地價(jià)補(bǔ)交完畢，涉資近42億港元，這也是近3年以來最大額的私人重建補(bǔ)地價(jià)個(gè)案。
擺上貨架的項(xiàng)目
然而，這種加速度隨著恒大負(fù)債壓力的擴(kuò)大、負(fù)面輿情的增多而被迫放慢。早在今年7月份，有按揭貸款經(jīng)紀(jì)商對(duì)外披露，匯豐、渣打、東亞銀行等六家銀行已暫停接受恒大開發(fā)的兩個(gè)未完工香港住宅樓盤的樓花按揭貸款申請(qǐng)。
據(jù)悉，當(dāng)中主要包括恒大·珺瓏灣II期及長(zhǎng)沙灣恒大·睿峰，估計(jì)近60名買家或受影響。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，該尚未落成的樓盤預(yù)計(jì)落成日期分別為今年8月13日及10月31日。
但彼時(shí)恒大對(duì)外表示，其他銀行仍在批準(zhǔn)其樓花按揭貸款，并稱預(yù)計(jì)香港的銀行任何停止按揭貸款的決定只會(huì)產(chǎn)生輕微影響。恒大稱，其開發(fā)項(xiàng)目正在按計(jì)劃進(jìn)行。
“銀行暫停按揭貸款并不會(huì)對(duì)樓市及買家產(chǎn)生多大影響?！毕愀壑性禺a(chǎn)研究部高級(jí)聯(lián)席董事黃良升對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示。其稱，香港開發(fā)商預(yù)售金額都會(huì)在第三方信托戶口進(jìn)行托管，只有等工程落成之后扣掉所有負(fù)債才會(huì)支付給開發(fā)商，這也相應(yīng)保障了社會(huì)民生的利益。
盡管如此，隨后于8月珺瓏灣II期即將交樓之時(shí)，代表賣方的律師樓卻于8月9日向恒大珺瓏灣第2期業(yè)主發(fā)出延遲交樓通知--物業(yè)交樓日期為9月17日，開發(fā)商的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)正努力爭(zhēng)取在8月份之內(nèi)取得滿意紙，從而啟動(dòng)交樓程序。
同時(shí)，10月起包括美聯(lián)、中原等一些代理公司入稟法院追討恒大傭金。如中原入稟狀指，中原協(xié)助出售恒大·睿峰42個(gè)單位及恒大·珺瓏灣401個(gè)單位，惟恒大未有按協(xié)議支付傭金，因此入稟法院追討逾1億元傭金。
很顯然，恒大自身的流動(dòng)性危機(jī)已一步步傳導(dǎo)到香港項(xiàng)目上。不過現(xiàn)在，這些投資及住宅開發(fā)項(xiàng)目，最終也成了緩解恒大危機(jī)的棋子之一。
事實(shí)上，在寸金寸土的香港，以地價(jià)昂貴的物業(yè)進(jìn)行融資貸款，或用于支持項(xiàng)目本身的發(fā)展，或用于尋求融資，這對(duì)于恒大來說也不是第一次了。
如于2018年10月初，恒大便為屯門恒大·珺瓏灣項(xiàng)目尋求52.8億港元的3.5年期定期貸款，貸款的借款人正是原項(xiàng)目地皮持有人恒基的子公司。同月，還有傳恒大擬將其在香港的中國恒大中心大廈抵押融資約15億美元，用來償還其海外債務(wù)和派息。
2020年9月，恒大申報(bào)了元朗和生圍項(xiàng)目盈邦與恒基旗下公司達(dá)成的貸款抵押文件。
不過如今，恒大選擇直接將物業(yè)或項(xiàng)目股權(quán)出售以尋求資金回流。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體梳理發(fā)現(xiàn)，最早于8月23日就有消息稱，恒大正與越秀地產(chǎn)洽談出售恒大中心事項(xiàng)，出售價(jià)約在105億港元左右。
8月25日，中國恒大持有的香港元朗和生圍項(xiàng)目，近日以暗盤形式推出市場(chǎng)放售，意向價(jià)約80億港元。
而后消息持續(xù)發(fā)酵，傳越秀地產(chǎn)由于擔(dān)心恒大尚未解決的債務(wù)問題會(huì)給順利完成交易帶來潛在的麻煩，收購一事遭越秀地產(chǎn)的董事會(huì)反對(duì)。同樣的，據(jù)悉和生圍項(xiàng)目截至目前尚未找到合適買家。
據(jù)10月19日最新消息，恒大·睿峰成功轉(zhuǎn)讓予項(xiàng)目的合伙股東鼎佩集團(tuán)，這是首次成功轉(zhuǎn)售其在香港項(xiàng)目。
消息透露，恒大·睿峰獲合資伙伴鼎佩集團(tuán)接手，并將負(fù)責(zé)樓盤余下銷售及交樓工作等。
據(jù)悉，該項(xiàng)目2019年底開售至今，已經(jīng)銷售近一半左右單位，現(xiàn)時(shí)余下大約190個(gè)單位仍未售出。
一代理人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，若參考已售出的單位平均售價(jià)約890萬港元計(jì)算，住宅部分市值約17億港元，連同項(xiàng)目本身約3萬多平方呎的商場(chǎng)及30個(gè)車位，估計(jì)恒大·睿峰公開出售的部分市值約24億元左右。
另據(jù)了解，合作伙伴及買家鼎佩集團(tuán)成立于2006年10月6日，為香港的一家私人股權(quán)投資機(jī)構(gòu)。早前鼎佩曾負(fù)責(zé)為鄭裕彤旗下的新創(chuàng)建進(jìn)行策略性投資，與鄭裕彤關(guān)系密切。
據(jù)若干信息顯示，鼎佩證券堪稱鄭裕彤家族的御用券商。鄭裕彤家族也曾通過該券商助力于許家印，如在寶萬之爭(zhēng)期間，2016年許家印增持萬科A股時(shí)，就曾有香港兩家金融機(jī)構(gòu)買入萬科H股，其中一家便是鼎佩證券。
歷史是一場(chǎng)輪回。許家印曾通過他的朋友圈叩開香港市場(chǎng)，如今好友們是否接盤讓他全身而退？
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