觀點 
更多干貨，請關(guān)注資產(chǎn)界研究中心
作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
在巨額債務(wù)壓頂之外還遇上“三道紅線”的監(jiān)管新規(guī)，一整年下來，恒大除了爭取更高的銷售回款，還祭出了一系列降負債操作。
觀點地產(chǎn)網(wǎng) 2020年對恒大應(yīng)該是極不平凡的一年。這一年來，恒大站在輿論風口浪尖的次數(shù)不少，也時?！鞍云痢必斀?jīng)新聞的頭條。
緊隨碧桂園之后，恒大于1月5日公布2020年全年的銷售業(yè)績，又貢獻了一波話題討論。
公告顯示，恒大2020年實現(xiàn)合約銷售金額7232.5億元人民幣，同比增長20.3%，完成全年銷售目標111%；對應(yīng)合約銷售面積8085.6萬平方米，同比增長38.3%。
躍上7000億量級的同時，恒大超越萬科晉升為銷售榜眼，這是自2017年后首次超越萬科。其20.3%的增速，相比碧桂園的3%、萬科的12%，都高出不少，以行業(yè)平均銷售增速作參考，表現(xiàn)也很突出。
這明顯與恒大過去一年營銷力度之大有關(guān)。為了實現(xiàn)其提出的“高增長、控規(guī)模、降負債”目標，恒大首先在營銷上出盡奇招。
1月至2月疫情爆發(fā)全國各地售樓處關(guān)閉后，2月恒大率先喊出全面實行網(wǎng)上賣房策略，打響各房企線上營銷戰(zhàn)的第一槍；3月18日宣布全國619個在售樓盤每套房源的價格在“恒房通”全面公開；9月初連夜定下金九銀十“單月賣千億”的目標，宣布自9月7日起至10月8日，恒大全國樓盤全線七折。
這些賺足噱頭的營銷手段起了不小的作用。2月推出“無理由退房”以及打折促銷等組合拳，恒大在逆市下錄得單月銷售470億元，奪下當月銷冠；前四月銷售2125.7億，同比增長19.4%；回款1782億同比增長60.8%，接近其去年上半年1874億的回款總額，刷新同期銷售及回款最高歷史紀錄。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告 觀點指數(shù)整理
直到5月份碧桂園開啟直播購房節(jié)等線上營銷活動后，于當月被碧桂園反超；6月單月恒大銷售同比上漲51.3%至760.5億元，為上半年最高；不過7月份又在碧桂園的追趕下，被拉開近400億的差距，但此時恒大已經(jīng)高出萬科近200億。
7月至8月份喘了口氣以后，恒大又在國慶期間全面降價搶收，9月至國慶期間的38天內(nèi)，實現(xiàn)合約銷售1416.3億元，驚人的超過6月份的2倍數(shù)；據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，加上國慶期間，恒大于10月份單月錄得1401.9億元，達到全年峰值。
實際上截止到11月，恒大就以6786.6億元完成了全年銷售目標，同比增長約16.9%；距離8000億元的內(nèi)部目標則還有一段距離。最后一個月錄得445.9億元，力度相對放緩，但相比上年同期仍增長了117.5%。
不過如此高的業(yè)績增長背后卻隱藏著利潤的犧牲。最近數(shù)據(jù)顯示，2020年全年恒大的銷售均價僅為8944.91元/平方米，相比2019年的10281元/平方米，下降了近13%。
以此恒大快速錄得回款6531.6億元，同比增長38.5%，全年銷售回款率高達90.3%。
加快銷售、狠抓回款的目的明確，是為了進一步降低負債。與銷售數(shù)據(jù)一同公布的，還有降負債的成果。截至2020年12月31日，恒大有息負債余額7165億元，與2020年3月宣布實施新戰(zhàn)略時相比，9個月實現(xiàn)有息負債下降1578億元。
這應(yīng)該頗符合主席許家印的要求了。在去年3月底的2019年度業(yè)績會上，許家印還在現(xiàn)場算了筆賬——2018年-2019年，恒大銷售回款每年維持在4500億左右，如果2020年實現(xiàn)銷售8000億，回款按7000億計算，就會增加2500億的銷售回款，能實現(xiàn)今年有息負債下降1500億的目標。
面對“三道紅線”的監(jiān)管新規(guī)，一整年下來，恒大除了爭取更高的銷售回款，為祭出了一系列降負債操作，包括：恒大物業(yè)引200億元戰(zhàn)投、分拆物業(yè)上市、折價配股集資約36億人民幣、處置“非核心業(yè)務(wù)資產(chǎn)”共223處商業(yè)物業(yè)、甩賣廣匯資產(chǎn)、發(fā)行境內(nèi)外公司債等。
直到12月份，恒大踩點完成了多項任務(wù)，包括實現(xiàn)物業(yè)上市、正式揭牌房車寶集團，并在投資端加碼了廣州舊改。
其中，恒大物業(yè)上市首日漲跌1%，市值達955億港元以上，但因8.5至9.75港元的價格區(qū)間和一手500股的設(shè)定，被調(diào)侃是在做“普惠”。12月期間，恒大亦多次增持恒大物業(yè)、恒大汽車，持股分別增至60.84%、74.95%。
相比起地產(chǎn)和物業(yè)，恒大在造車方面的動向更為外界所關(guān)注。熱愛造車的許家印，在這期間現(xiàn)身造車一線進行路跑，以粉碎外界對于恒大汽車的質(zhì)疑。趕在月底，恒大又將背后神秘的房車寶集團推到臺前，再次引發(fā)一波話題熱度。
另外值得一提的是，12月中，恒大再拿下廣州黃埔廟頭村舊改項目，擬投資90億元，這是繼增城逕嚇村、南沙龍古村、南沙鴨利村后，恒大2020年在廣州斬獲的第四個舊村改造項目。事實上早年恒大并未涉足大本營的城市更新業(yè)務(wù)，不過在今年嚴控土儲減免支出的情況下，這顯然是塊不錯的蛋糕。
在輿論風口浪尖徘徊一整年后，恒大率先在公告中對明年的基本步調(diào)做了安排：2021年合約銷售目標7500億元（同比僅增長3.7%），有息負債目標再下降1500億元。這被外界解讀為恒大有意求穩(wěn)。
很快，1月4日晚間，恒大商鋪“0元購”活動迅速在市場上傳開。對此有分析指，恒大此番營銷是為了清理資產(chǎn)成本較低的商鋪，目的同樣是為去庫存，降負債。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“觀點”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！
