作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 歷史總是如此相似，年初發(fā)債潮再次來(lái)襲。除了沉浸在新年的計(jì)劃和總結(jié)上一年的得失外，房企們也陸續(xù)開(kāi)始忙活這一年的融資動(dòng)作。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)，截至2021年1月8日，中資美元債的一級(jí)市場(chǎng)中共有19家上市房企擬發(fā)行20筆美元債，合計(jì)發(fā)行規(guī)模超過(guò)70億美元，平均融資利率為6.75%。

自1月4日起，房企發(fā)行美元債的公告陸續(xù)占據(jù)頭條，當(dāng)中涉及房企有碧桂園、旭輝、世茂、新城、陽(yáng)光城、龍光、中梁控股、禹洲、寶龍、正榮、德信中國(guó)、路勁、當(dāng)代置業(yè)、合生創(chuàng)展、時(shí)代中國(guó)、建業(yè)地產(chǎn)等。

美元債的發(fā)行情況與往年略有不同，頭部房企的發(fā)債優(yōu)勢(shì)繼續(xù)凸顯，利率下行且獲得較長(zhǎng)的融資期限，中小房企的發(fā)債利率仍處于高位，期限以短中期為主，分化愈加明顯。

這20筆美元債中，利率最低的達(dá)到2.7%，該筆美元債的發(fā)債主體為碧桂園，其將發(fā)行合共12億美元的優(yōu)先票據(jù)，其中5億美元票據(jù)的利率定為2.7%，剩余7億美元的優(yōu)先票據(jù)利率大幅低于平均水平，為3.3%。

此外，世茂集團(tuán)、旭輝、新城發(fā)展、龍光集團(tuán)的利率均低于4.5%，但發(fā)行利率較高的房企則包括中梁控股、當(dāng)代置業(yè)、德信、華南城、金輪天地等，美元債利率最高達(dá)到14.25%。

值得一提的是，路勁、陽(yáng)光城、時(shí)代中國(guó)、寶龍地產(chǎn)的發(fā)債利率下調(diào)，處于5%-6%之間，融資成本進(jìn)一步優(yōu)化?？梢詫?duì)比的是，2019年，陽(yáng)光城的平均融資成本為7.71%，此次發(fā)行美元債，陽(yáng)光城的利率為5.3%，發(fā)行規(guī)模2億美元。

過(guò)去這一周的中資房企美元債中，發(fā)債期限超過(guò)五年以上的占比為45%，其中碧桂園、世茂、龍光、旭輝、禹洲和時(shí)代中國(guó)的美元債期限均在7年以上。

分析認(rèn)為，美元債迎來(lái)發(fā)行高潮，或與環(huán)球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有關(guān)。

東方證券總裁助理、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邵宇在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)表示，現(xiàn)在美元很便宜，而且現(xiàn)在處于美元債在貶值周期，利率也便宜，雙重套息，負(fù)債美元化、資產(chǎn)人民幣化是有幫助的。

過(guò)去的這一年，受疫情和政治環(huán)境的影響，美元指數(shù)（DINIW）處于整體趨勢(shì)下滑，從最高點(diǎn)的102.9971下滑至89.96，下挫約7%。

2020年的第一周，美元指數(shù)仍表現(xiàn)為下跌，直到1月8日美元指數(shù)止跌反彈，人民幣中間價(jià)報(bào)6.4708，下調(diào)100點(diǎn)，上一交易日中間價(jià)報(bào)6.4608，在岸人民幣上一交易日收?qǐng)?bào)6.4567。

據(jù)路透報(bào)道指，雖然美元指數(shù)偶爾展現(xiàn)韌性，但總是無(wú)法持久，因?yàn)橹纹涠嗄隄q勢(shì)的因素大致已經(jīng)弱化。美國(guó)的低利率、龐大預(yù)算與貿(mào)易逆差，以及對(duì)新冠疫苗推出后全球貿(mào)易復(fù)蘇將帶動(dòng)非美元貨幣走升的預(yù)期，已將美元推至多年低點(diǎn)。

其預(yù)計(jì)，今年美元將繼續(xù)走跌。同時(shí)，國(guó)外政府進(jìn)一步實(shí)行刺激的貨幣政策后，全球金融體系注流動(dòng)性進(jìn)一步寬松，因此債券發(fā)行成本逐漸走低。這一大環(huán)境的轉(zhuǎn)變，是造成年初房企蜂擁發(fā)行美元債的重要因素。

另一方面，中資美元債的交易活躍，主要集中在房地產(chǎn)行業(yè)，且地產(chǎn)行業(yè)的相對(duì)漲勢(shì)較好，外資機(jī)構(gòu)認(rèn)籌熱情較高，也使得年初美元債發(fā)行出現(xiàn)窗口期。

彭博數(shù)據(jù)顯示，2020年12月底，中資美元債回報(bào)率前十的房地產(chǎn)企業(yè)有恒大及恒大旗下景程有限公司、華南城、億達(dá)中國(guó)、五礦建設(shè)等，其中恒大美元債的一周回報(bào)率介于4%至5%之間，華南城的回報(bào)率則在3.3%。

而在交易活躍方面，中資美元債成交規(guī)?？壳暗膭t有碧桂園、遠(yuǎn)洋集團(tuán)旗下遠(yuǎn)洋地產(chǎn)寶財(cái)IV有限公司、金茂附屬公司方興光耀、佳兆業(yè)、融創(chuàng)、綠城旗下月慧環(huán)球、世茂集團(tuán)等，二級(jí)市場(chǎng)成交活躍帶動(dòng)一級(jí)市場(chǎng)美元債的發(fā)行。

一份研報(bào)指，如果美債利率出現(xiàn)快速上行，中資美元債可能出現(xiàn)投資級(jí)收益率上行、利差震蕩；高收益級(jí)收益率與利差均快速上行。但如果美債收益率并未快速上行，則中資美元債收益率與利差還將維持震蕩。

回顧房企2020年境外發(fā)行債務(wù)的情況，wind數(shù)據(jù)顯示，截至該年前11月，房企共發(fā)行約162筆美元債，累計(jì)募資規(guī)模超過(guò)550億美元，而2020年美元債到期金額靠前的房企則有恒大、佳兆業(yè)、綠地、融創(chuàng)、 綠城、中海等。

如今，房企境外債的發(fā)行大部分用于償還即將到期的存量債務(wù)。在2020下半年在“三道紅線(xiàn)”的籠罩下，融資收緊早已是板上釘釘?shù)氖虑?，在貸款資金出口端，還出臺(tái)了房貸“五檔分類(lèi)”新規(guī)。

就在一周前，央行聯(lián)合銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，對(duì)房地產(chǎn)貸款集中度劃分了五檔，并指出2020年12月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比超出管理要求，超出2個(gè)百分點(diǎn)以?xún)?nèi)的，業(yè)務(wù)調(diào)整過(guò)渡期為2年。

邵宇也表示，今年房企的融資環(huán)境肯定是比較差的，三道紅線(xiàn)和貸款集中度、客戶(hù)需求也減慢了，這肯定是會(huì)帶來(lái)壓力的。

值得注意的是，早前市場(chǎng)消息稱(chēng)，央行、住建部召集重點(diǎn)房企舉行座談會(huì)，與會(huì)房企除了去年9月已參與融資新規(guī)試點(diǎn)房企外，亦包括部分去年未參與試點(diǎn)的房企。同時(shí)，融資“三道紅線(xiàn)”試點(diǎn)有望擴(kuò)圍。

可以預(yù)見(jiàn)，對(duì)房企的融資監(jiān)管只會(huì)更加細(xì)致和精細(xì)化，地產(chǎn)行業(yè)的下半場(chǎng)也迎來(lái)大轉(zhuǎn)變，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，但也倒逼著房企轉(zhuǎn)變“高杠桿”的開(kāi)發(fā)模式和思維，更加注重現(xiàn)金流和資金的安全。

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原標(biāo)題： 解局|一周70億美元債背后的房企眾生相