觀點(diǎn) 
更多干貨，請(qǐng)關(guān)注資產(chǎn)界研究中心
作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）
瑞房甩掉了佛山嶺南天地兩個(gè)“包袱”，獲得26.53億元現(xiàn)金，算得上是一件利好消息。
觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 開(kāi)發(fā)14年之后，瑞房對(duì)佛山嶺南天地項(xiàng)目地塊進(jìn)行新一輪“拆售”，這一次是以政府收回土地使用權(quán)的形式。
7月9日，瑞安房地產(chǎn)旗下2家全資子公司佛山瑞房、佛山瑞康天地，分別與佛山市禪城區(qū)土地儲(chǔ)備中心及佛山市禪城區(qū)祖廟街道辦事處訂立土地使用權(quán)儲(chǔ)備協(xié)議書(shū)。
據(jù)此，瑞房向佛山禪城區(qū)歸還嶺南天地項(xiàng)目7號(hào)及8號(hào)土地。作為交換，佛山禪城區(qū)向瑞安房地產(chǎn)發(fā)放了現(xiàn)金補(bǔ)償26.53億元。
退地背后，實(shí)則是一個(gè)雙贏的決策，瑞房甩掉了佛山嶺南天地兩個(gè)“包袱”，獲得26.53億元現(xiàn)金，算得上是一件利好消息。
對(duì)于佛山市來(lái)說(shuō)，收回閑置土地有利于解決土地資源短缺的問(wèn)題，加強(qiáng)閑置土地處置力度一直是佛山市政府近年來(lái)努力執(zhí)行的政策。
嶺南天地14年
此次退地，如果一定要找到個(gè)中原因的話，一個(gè)合理的解釋為：瑞安房地產(chǎn)本身對(duì)兩地塊的開(kāi)發(fā)意愿不強(qiáng)。
瑞房獲取佛山嶺南天地項(xiàng)目是2007年，當(dāng)年11月通過(guò)旗下8家子公司以75.1億元成交價(jià)聯(lián)合競(jìng)得項(xiàng)目地塊，樓面價(jià)約為5004.45元/平方米。
地塊位于佛山著名地標(biāo)祖廟東華里片區(qū)，占地面積達(dá)65萬(wàn)平方米，總建筑面積達(dá)150萬(wàn)平方米。如此巨大的體量，使得嶺南天地成為當(dāng)時(shí)廣東規(guī)模最大舊城改造項(xiàng)目。
按照計(jì)劃，嶺南天地項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資超過(guò)200億元，總體分五期開(kāi)發(fā)，最初預(yù)計(jì)十年內(nèi)即2018年實(shí)現(xiàn)整體完工。項(xiàng)目一期于2008年開(kāi)始動(dòng)工，建筑面積約17.57萬(wàn)平方米。
規(guī)劃上，佛山嶺南天地延續(xù)上海新天地項(xiàng)目理念，集旅游、休閑、商業(yè)及文化于一體，在保留歷史建筑原有風(fēng)貌的基礎(chǔ)上注入現(xiàn)代時(shí)尚元素。項(xiàng)目整體上以祖廟為核心福賢路為交界，西邊為商業(yè)聚落，東邊主要開(kāi)發(fā)住宅樓盤。
截至目前，嶺南天地項(xiàng)目開(kāi)發(fā)基本宣告完畢，東邊地塊由于是住宅項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)速度更快，瑞房在這里打造了一系列高端住宅以及別墅樓盤。
資料顯示，嶺南新天地住宅部分一期東華軒及東華嘉苑在2010年第三季度面市。隨后，二三四期東華嘉逸苑、東華逸軒、御苑、璟軒、尚苑等陸續(xù)落成開(kāi)售。2017年，項(xiàng)目第五期住宅產(chǎn)品璟廷組團(tuán)也宣布入市。
商業(yè)部分，嶺南天地商業(yè)街區(qū)一期在2012年11月全面開(kāi)放，二期在2013年年底完工。購(gòu)物中心嶺南站NOVA則在2016年開(kāi)業(yè)。之后幾年，寫(xiě)字樓嶺南天地商業(yè)大廈、馬哥孛羅酒店等部分亦陸續(xù)落成。
另一購(gòu)物商場(chǎng)嶺南天地·新里的開(kāi)放則是2020年9月，足以展現(xiàn)嶺南天地項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之久。據(jù)了解，該項(xiàng)目在2019年中期仍有近六成土地處于待開(kāi)發(fā)或開(kāi)發(fā)中狀態(tài)，其中絕大部分是商業(yè)部分。
瑞房甩包袱
瑞房此次交還的兩宗土地為辦公及商業(yè)用途，位于整體項(xiàng)目的西邊，其中7號(hào)土地總面積為8109.35平方米，8號(hào)土地總面積為16385平方米。
兩地塊建筑面積規(guī)劃38.7萬(wàn)平方米，業(yè)態(tài)包括寫(xiě)字樓和公寓。寫(xiě)字樓原本規(guī)劃兩棟430米和265米高的地標(biāo)。
兩棟超高層寫(xiě)字樓，耗資巨大，況且近年來(lái)佛山寫(xiě)字樓市場(chǎng)一直處于飽和狀態(tài)。
據(jù)戴德梁行資料顯示，佛山寫(xiě)字樓空置率在2019年第四季度就達(dá)到40.7%，空置率位居全國(guó)第二。2020年上半年，由于疫情沖擊，空置率進(jìn)一步攀升到43.8%，如今也沒(méi)有太大的改善。
而嶺南天地項(xiàng)目是2007年拿地，亦是在那場(chǎng)席卷全球的金融海嘯之前。
瑞安房地產(chǎn)以開(kāi)發(fā)舊改項(xiàng)目稱著，上海新天地大獲成功之后，羅康瑞雄心勃勃，2004至2007年間在重慶、武漢、佛山等地拿下了多個(gè)城市更新項(xiàng)目。
但隨后的全球金融風(fēng)暴打擊了集團(tuán)主席羅康瑞的信心，“經(jīng)歷了金融風(fēng)暴之后，瑞安更重視資金流轉(zhuǎn)，考慮出售部分投資物業(yè)。”于是2009年中期，瑞房提出三年發(fā)展計(jì)劃，目標(biāo)是加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度，除加快住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、加快商業(yè)項(xiàng)目出租外，對(duì)于一些侵占資金嚴(yán)重但屬于非核心的商業(yè)項(xiàng)目則進(jìn)行出售。
期間，瑞房于2011至2012年分兩次向日本三井公司出售嶺南天地兩宗地塊，收回6.14億元資金。直至2015年和2016年，瑞房才將兩地塊分別購(gòu)回。
2011年另有消息傳出，瑞房將籌劃業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，時(shí)任公司董事總經(jīng)理兼行政總裁的李進(jìn)港在接受媒體訪問(wèn)時(shí)就指出：“舊城改造成本日益高昂，瑞房正在探索一些新的開(kāi)發(fā)模式?！?/p>
到2013年，瑞房宣布轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)模式，不再直接參與舊改重建動(dòng)遷，以加快開(kāi)發(fā)節(jié)奏。2015年，羅康瑞就提出輕資產(chǎn)模式，同時(shí)開(kāi)始實(shí)施去杠桿策略。
隨后幾年間，瑞房一直對(duì)旗下資產(chǎn)做減法運(yùn)算。2016年3月，瑞房將嶺南天地項(xiàng)目4號(hào)地塊17.26億元打包出售給碧桂園集團(tuán)。
直至2019年完成資產(chǎn)出售計(jì)劃，瘦身后的瑞房才再度有新獲取土地的消息。
對(duì)瑞安房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，此次被收回的兩幅地塊在14年間并非沒(méi)有動(dòng)工機(jī)會(huì)，只因?qū)覍沂茏琛Ｔ谀壳扒闆r下，再斥巨資興建寫(xiě)字樓項(xiàng)目已不能算是好差事，而是尋求一種更快變現(xiàn)的機(jī)會(huì)。
據(jù)知情人士透露，兩幅地塊接下來(lái)或?qū)⒏囊?guī)劃為商住地性質(zhì)，然后重新掛牌出讓。另有消息稱，瑞房或有計(jì)劃參與競(jìng)拍。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“觀點(diǎn)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！
原標(biāo)題： 解局|瑞房佛山退地始末
