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作者：觀點新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin)
近兩年，商業(yè)管理作為大物管下的細分賽道，逐漸受到資本市場的青睞。
1月7日晚間，龍湖智創(chuàng)生活在港交所遞交上市招股書。
龍湖智創(chuàng)生活是龍湖集團發(fā)布的全新品牌，有機融合了龍湖集團原有智慧服務、商業(yè)運營等業(yè)務，打造的“物管+商管”服務平臺。
事實上，過去幾年，房企開始大規(guī)模分拆物業(yè)上市，發(fā)展至今，物管板塊早已具備一定規(guī)模，有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，目前，在恒生指數(shù)的行業(yè)類別之下，該板塊已有超過50家上市公司。
2021年，行業(yè)迎來分水嶺，上半年，國家層面出臺相關(guān)政策，推動行業(yè)快速增長；下半年，行業(yè)風向開始轉(zhuǎn)換，市場情緒低迷，物管行業(yè)的熱點話題也從上市轉(zhuǎn)為收并購。
同時，類似萬物云、龍湖智創(chuàng)生活等“大魚”入場，物業(yè)板塊的格局又將迎來哪些變化？
一系列疑問，或許能從近400頁招股書中找到答案。
在管規(guī)模2.5億平
1998年及2002年，龍湖分別成立物業(yè)管理部門及商業(yè)運營部門，隨著物業(yè)管理服務業(yè)務以及物業(yè)開發(fā)及投資業(yè)務的發(fā)展，龍湖于2018年成立龍湖智慧服務為獨立持股實體，經(jīng)營住宅及商業(yè)物業(yè)管理業(yè)務。
2021年10月27日，龍湖智創(chuàng)生活的間接全資附屬公司龍湖智創(chuàng)生活（香港）有限公司與嘉遜發(fā)展訂立股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議，據(jù)此，龍湖智創(chuàng)生活(香港)同意收購天街商業(yè)資產(chǎn)管理100%已發(fā)行股本，代價為1港元。
由此，龍湖集團將其商業(yè)運營業(yè)務轉(zhuǎn)讓至龍湖智創(chuàng)生活，實現(xiàn)重組，并于今年1月7日對外宣布“物管+商管”的全新品牌——龍湖智創(chuàng)生活。
事實上，近兩年，商業(yè)管理作為大物管下的細分賽道，逐漸受到資本市場的青睞。畢竟，相較于傳統(tǒng)的住宅物業(yè)管理公司，商管公司因其租金收益成長性高，且很穩(wěn)定，整體的市盈率表現(xiàn)、估值會更高一些。
而龍湖智創(chuàng)生活在上市前夕完成對天街商業(yè)資產(chǎn)管理的重組，能夠進一步增長規(guī)模、增加業(yè)務多樣性，同時為后續(xù)提振上市資本表現(xiàn)。
從企業(yè)在管規(guī)模來看，物業(yè)管理服務方面，截至2021年12月28日，該公司的在管項目共計1512個，在管面積2.54億平方米，合約面積及戰(zhàn)略合作面積約4.4億平方米。
商業(yè)運營服務方面，目前龍湖智創(chuàng)生活管理的已開業(yè)項目60個，在管面積約為580萬平方米，公司儲備項目68個，購物中心年銷售額約446億元。
另外，于2019年、2020年及截至2021年9月30日止九個月，該公司管理的購物中心的整體平均出租率分別為98.5%、96.9%及97.8%。
收入方面，過去幾年龍湖智創(chuàng)生活的業(yè)績穩(wěn)步提升，2019年、2020年及2021年9月30日止九個月，龍湖智創(chuàng)生活分別錄得收入43.69億元、64.68億元及77.71億元。
其中，住宅及其他非商業(yè)的物業(yè)管理服務是該公司業(yè)績的主要來源，2019年、2020年及2021年9月30日止九個月，這一業(yè)務收入分別為38.86億元、54.45及60.12億元，分別占總收入的89.0%、84.2%及77.4%。
此外，從龍湖智創(chuàng)生活的收入結(jié)構(gòu)來看，近幾年，該公司不斷拓展來自第三方的項目。
截至2021年9月30日，龍湖智創(chuàng)生活的在管面積中，來自龍湖集團及其聯(lián)合營公司的項目數(shù)量為493個，而來自立第三方開發(fā)的項目數(shù)量達到696個，在管面積分別為8543.5萬平方米、1.27億平方米。
事實上，自2019年以來，該公司獨立第三方開發(fā)商開發(fā)的住宅及其他非商業(yè)的物業(yè)管理服務收入貢獻持續(xù)增長，龍湖智創(chuàng)生活在招股書中提到，這主要是由于公司發(fā)展物業(yè)管理項目來源的發(fā)展策略所致。
截至2019年、2020年12月31日及2021年9月30日，龍湖智創(chuàng)生活的在管面積中，來自立第三方開發(fā)的項目數(shù)量分別為230個、398個及696個，分別占在管項目總數(shù)的43.9%、47.4%及58.5%。同期，其相應在管建筑面積分別為37.4百萬平方米、78.9百萬平方米及127.1百萬平方米，分別占在管總建筑面積的38.2%、51.5%及59.8%。
龍湖智創(chuàng)生活的外拓能力逐年增強，其對母公司的業(yè)績依賴亦逐年降低。
數(shù)據(jù)顯示，于2019年、2020年12月31日及2021年9月30日，由母公司提供的收入分別為16.81億元、96.40億元、20.01億元及18.41億元，各占同期公司住宅及其他非商業(yè)物業(yè)收入78.67%、63.99%及53.71%。
與此同時，龍湖智創(chuàng)生活在招股書中提到，于2021年，公司與獨立第三方擁有的購物中心探索輕資產(chǎn)商業(yè)運營模式。
上市籌備
龍湖集團分拆物業(yè)上市的消息最早在2018年傳出。
彼時，龍湖地產(chǎn)正式更名為龍湖集團，與此同時，四大主航道中的物業(yè)板塊亦由龍湖物業(yè)升級為“龍湖智慧服務”。
除了更名，龍湖接連入股綠城服務、委派非執(zhí)行董事……一系列動作讓外界誤認為這是其上市前的準備工作。
隨后幾年，外界對龍湖分拆物業(yè)上市的猜想從未停止，但最終都換來管理層“暫無上市計劃”的答案。
盡管如此，上市傳聞并未停止，最近一次出現(xiàn)在2021年11月23日。彼時，市場消息稱，龍湖集團考慮讓物業(yè)管理子公司進行10億美元的IPO，消息還指出龍湖正在與中金公司、匯豐、摩根大通等投行商討上市事宜。
由于披露了明確的募資金額等內(nèi)容，外界認為這一消息可信度頗高，但鑒于過往無數(shù)傳聞并無實質(zhì)性進展，也有不少投資者擔憂，此次消息亦會“石沉大?！薄?/p>
但資本市場從來不是空穴來風，伴隨著1月7日晚公布的一紙招股書，讓靴子終于落地。
事實上，過去一年時間，龍湖集團為了分拆“物業(yè)+商管”上市，亦做了不少準備。
其中，2021年1月龍湖將“塘鵝”租售裝修服務品牌從智慧服務板塊剝離出來，正式開啟房屋租售、房屋裝修C5、C6兩大主航道，成為行業(yè)內(nèi)首個明確成立租售及裝修運營條線的企業(yè)。
除了整理業(yè)務線條之外，在收并購領(lǐng)域，龍湖亦大刀闊斧前行，在2021年2月，龍湖收購美好幸福物業(yè)60%股權(quán)，在8月末進而完成了100%股權(quán)的收購。
隨后3月4日，龍湖智創(chuàng)生活斥資12.73億收購億達服務；8月完成收購楷林商務服務集團的全部股權(quán)；9月再將九龍倉集團的內(nèi)地物管資產(chǎn)收入囊中。
物管企業(yè)進行收并購，初衷依舊是規(guī)模擴張與戰(zhàn)略發(fā)展。
其中，收購億達物業(yè)，龍湖智創(chuàng)生活獲得1664萬平方米的在管面積，收購美好幸福增獲600余萬平方米在管面積；收購九龍倉集團的內(nèi)地物管資產(chǎn)，增獲近900萬平方米的管理面積。
與此同時，通過與安馨康養(yǎng)（康養(yǎng)服務）、獅城怡安（提供多業(yè)態(tài)服務）、兩山公司（城市建設(shè)）等合作，能夠拓展新領(lǐng)域、打開新市場。
對比物業(yè)板塊目前已上市企業(yè)，碧桂園服務的總市值達到1358.21億港元，對應PE為31倍；綠城服務PE為22倍，主打“物管+商管”業(yè)務的華潤萬象生活PE則為52倍，同樣分拆“物管+商管”的龍湖智創(chuàng)生活，資本市場能夠給多少估值，尚待揭曉。
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