作者：地產并購投融資部

來源：為睿資產（ID：VeryAsset）

編者按

隨著國家供給側結構性改革“三去一降一補”政策的逐步落實，存量地產尤其是商業(yè)地產逐漸褪去泡沫，凸顯真實價值，部分物業(yè)價值甚至會被低估，中國的商業(yè)地產行業(yè)再次迎來發(fā)展機會。商業(yè)地產由于其特殊性，投資風險一般較大，影響因素較多，因此對其投資風險進行全面有效的控制顯得尤為重要。本文從多個層面出發(fā)，分析商業(yè)地產投資的風險來源，提出相應的風險控制對策，以饗讀者。

一、商業(yè)地產投資概述

1.概念引入

商業(yè)地產是指用于各種零售批發(fā)、餐飲娛樂、健身休閑等經營用途的地產形式，包括經營、管理與服務等多個環(huán)節(jié)，從經營模式、功能和用途上區(qū)別于以居住功能為主的普通住宅、公寓、別墅等住宅地產形式。

針對住宅地產，當開發(fā)商與消費者達成協(xié)議后，消費過程即完成，屬于典型的單次消費行為。而商業(yè)地產的投資則具有很強的市場性特征，涉及投資者、經營者與消費者等多個主體，且投資者和消費者處于相對核心的地位。 

商業(yè)地產的規(guī)模有大有小。對于規(guī)模龐大的商業(yè)地產，如shopping mall項目，其經營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，主要以收取租金為投資回報形式的模式；對于規(guī)模較小的商業(yè)地產，除了大部分依舊采取租金回收的方式，很多商業(yè)地產中寫字樓等項目的底層和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售、零散經營的模式。

商業(yè)地產投資的目的就是為了實現(xiàn)物業(yè)增值和租金收益，換言之，商業(yè)地產的盈利來源主要有商業(yè)地產的開發(fā)經營而獲得的管理費收益，以及商業(yè)地產租售而獲得的營業(yè)收入。

除了主要盈利來源，商業(yè)地產開發(fā)商為了在項目開發(fā)中獲得增值收益和品牌溢價，也為了吸引更多投資者的資金投入，往往會結合市場發(fā)展特點對消費者的消費能力、行為傾向及需求特征等進行深入分析，以確保項目投資的準確性和穩(wěn)定性。

2.優(yōu)勢分析

（1）投資收益率較高

商業(yè)地產能帶來雙重收益，每年可收房租且房租收益遠高于銀行利息（商業(yè)地產的房租每年可達5%—10%甚至高達20%），而且隨著租金的上漲，商業(yè)地產也可能不斷增值。

據(jù)商業(yè)地產產業(yè)資訊中心的數(shù)據(jù)，近三年來，商業(yè)地產的平均投資回報率穩(wěn)定在10%左右的水平，其中，酒店項目的投資收益率集中在15%-30%之間，而經營效益較好的購物商場項目的投資收益率則普遍超過了40%。

（2）地產升值空間大

考慮到折舊率，二手住宅房在出售時往往會比同地段的新住宅房便宜。而對商業(yè)地產而言，成熟商圈一般需要兩到三年的培育期，一旦商圈成熟后，商業(yè)地產的租金就會逐年增長，商業(yè)地產就會越來越值錢。

同時，中央政府連續(xù)出臺了一系列調控房地產市場的政策措施，大量的投資、投機客擠出住宅房市場。商業(yè)地產不在此次政策調控的范圍之內，未來會吸引更多的投資者，所以未來商業(yè)地產價值的提升有很大空間。

（3）有效促進社會發(fā)展

商業(yè)地產投資不僅能產生良好的經濟效益，還能在更深層次上促進社會的發(fā)展。商業(yè)地產企業(yè)通過項目投資，使本地區(qū)基礎設施進一步完善，帶動本地區(qū)經濟發(fā)展，推動城市化進程的加快。同時，商業(yè)地產投資也能改變商業(yè)企業(yè)的發(fā)展模式，實現(xiàn)地產行業(yè)盈利模式的創(chuàng)新。此外，商業(yè)地產投資在一定程度上能增加政府部門的稅收收入，降低社會平均失業(yè)率。

二、商業(yè)地產投資風險來源

收益與風險往往呈現(xiàn)出正比的關系，因而，商業(yè)地產在獲得穩(wěn)定性收益的同時，還要承擔一定的風險。由于商業(yè)地產投資涉及到的層面較廣，其投資風險的影響因素較多，因此一旦出現(xiàn)風險隱患將很可能波及到整個房地產市場、金融市場乃至國民經濟的發(fā)展，風險損失不可估量。

1.政策缺乏風險

我國商業(yè)地產行業(yè)發(fā)展迅速。國家缺少相關的政策制定，法律法規(guī)相對不完善。從政策上來看，我國對低收入者缺少在住商業(yè)供給上的金融支持。特別是政策性住商業(yè)金融制度方面，存在很多的缺陷。除此以外，我國還沒有完整的住商業(yè)金融政策，缺乏相關的財政支持。

2.利率變化風險

商業(yè)地產市場的利率變化風險，就是利率的變化對商業(yè)地產市場造成的影響以及和可能給投資者帶來的損失。隨著利率的上升，商業(yè)地產的開發(fā)商和經營者的資金成本會增加，而這些又會轉移到消費者身上，從而降低了消費者的購買欲望。因此，利率對于整個商業(yè)地產市場的影響是相當重要的，不僅會導致生產成本的增加，而且會使得市場的需求降低。對于投資者而言，也將是一系列的損失。

3.資金斷裂風險

與住宅地產投資相比，商業(yè)地產投資項目的資金需求量相對較大，融資渠道相對單一，且資金的流動性較差。在經營管理的過程一旦發(fā)生非常規(guī)性活動，極易造成資金鏈的斷裂，進而影響項目的投資效用。與此同時，商業(yè)地產投資是一種長期投資，前期需要投入大量的費用，如土地取得費、項目開發(fā)費等。這些費用支出并沒有現(xiàn)實、穩(wěn)定的收入作為支撐，而主要依靠商業(yè)地產企業(yè)雄厚的資金能力。

4.人才匱乏風險

當前我國商業(yè)地產在投資及風險控制層面還較缺乏專業(yè)化人才。一方面，目前從事商業(yè)地產投資的開發(fā)商大都是由住宅地產開發(fā)商轉變而來的，他們對商業(yè)地產的市場發(fā)展規(guī)律、經營規(guī)律等不甚了解，這就造成商業(yè)地產在選址、建造及營銷等環(huán)節(jié)存在諸多的不足。

另一方面，很多房地產企業(yè)在發(fā)展過程中過于重視拿地和項目開發(fā)及銷售，將利潤視為第一目標，而忽視項目管理人員投資風險方面的專業(yè)化培訓。此外，商業(yè)地產是一種長期的投資行為，但有部分商業(yè)地產開發(fā)商以出售商鋪而不是獲取租金的方式來實現(xiàn)投資收益，這種投資短期行為容易造成經濟增長的泡沫化，使商業(yè)地產投資無法實現(xiàn)獲益的持續(xù)性，也直接增加了該行業(yè)投資的風險水平。

5.監(jiān)管缺失風險

目前我國對商業(yè)地產投資風險的監(jiān)管措施還不到位。一方面，商業(yè)地產開發(fā)企業(yè)對自身投資風險的監(jiān)控力度不足，很多商業(yè)地產的投資風險控制策略的制定和實施都存在較大任意性，對投資需求、市場變動、風險因素等分析不足，主要依賴于領導個人或者投資部門引導投資風險控制策略，在發(fā)展的過程中難以對投資行為進行有效的監(jiān)督管理。

另一方面，我國政府目前還沒有針對于商業(yè)地產投資風險控制制定完善的監(jiān)督管理措施，難以對其全過程進行有效的控制，對其投資行為缺乏必要的指導，因此使得我國商業(yè)地產在投資風險控制方面缺乏完善的監(jiān)督管理機制，由此引發(fā)諸多的風險因素。

三、商業(yè)地產風險控制建議

1.提升對風險控制的認知

（1）管理層要充分認識到投資風險控制的重要性，在實際的工作過程中不斷強化投資風險控制責任體系，將具體的責任落實到相關部門和個人身上，以商業(yè)地產投資項目為主導、各部門積極配合的形式，全面提升其在整個投資風險管理中的重要作用。

（2）國外商業(yè)地產在投資風險管理方面積攢了大量的經驗，因此我國商業(yè)地產開發(fā)企業(yè)在實際的發(fā)展過程中要不斷學習其投資風險管理經驗，根據(jù)自身的情況對其進行改進和完善，實施更為有效的投資風險控制策。

2.關注和規(guī)避政治風險

（1）管理房地產企業(yè)應實時關注國家的宏觀政策變化，包括產業(yè)政策、土地政策及稅收政策等，由此調整經營業(yè)務的內容和方式、區(qū)位選擇。如利用在城市高新區(qū)建設商業(yè)房地產稅收優(yōu)惠的政策調整企業(yè)建設項目的區(qū)位。

（2）房地產企業(yè)在商業(yè)地產新項目開工前要做好市場調查，符合城市發(fā)展規(guī)劃，由此確定項目的定位、選址、規(guī)模。

3.完善投資風險控制體系

（1）要在原有的基礎上對其各項投資風險管理措施進行修正和優(yōu)化，充分考慮到相關政策、房地產行業(yè)和金融行業(yè)的發(fā)展環(huán)境，適時調整其投資風險控制策略。

（2）要積極與商業(yè)銀行等投資機構進行合作，形成良性的投資風險合作體系，為其實施投資風險控制提供必要的支持，以減小投資風險控制的成本提升風險控制的收益。此外，進行商業(yè)地產投資，可采取投資區(qū)域分散、投資時間分散和共同投資等方式，將商業(yè)地產投資分散到不同區(qū)域，從而避免一定的風險。還可以購買保險，轉移或減少商業(yè)地產投資風險。

4.強化監(jiān)督管理機制

（1）商業(yè)地產企業(yè)要從內部出發(fā)對其投資風險控制情況進行嚴格的監(jiān)督，對各項投資行為及其可能存在的風險隱患進行全面的分析，并制定和實施修正策略，將風險隱患控制在最小程度。

（2）國家應針對我國商業(yè)地產的發(fā)展情況，完善相關的法律法規(guī)政策，加強對商業(yè)地產投資行為的引導，使其能夠與我國宏觀經濟政策、房地產市場、金融市場的發(fā)展保持一致性，避免其投資行為偏離正常的軌道，使得企業(yè)能夠在完善的政策環(huán)境下實施有效的投資風險控制策略。

5.培養(yǎng)和引進專業(yè)人才

（1）要對房地產企業(yè)內部人員進行專業(yè)化的培訓和教育，使其掌握在宏觀政策環(huán)境下的投資風險控制知識和技能，并在實際的投資風險控制行為中不斷提升應用能力，使其能夠充分發(fā)揮內部人才的關鍵作用。

（2）要通過完善用人機制、激勵機制、薪酬管理機制等措施從外部引進一批專業(yè)化的投資風險控制人才，為現(xiàn)有的人才團隊注入新鮮的血液，將外部的投資風險控制方法和技能充分引入到商業(yè)地產的投資風險控制中。

6.加強管理運營能力

（1）樹立房地產商業(yè)管理運營的觀念。房地產企業(yè)應改變套用住宅地產的經營模式，在項目完工后通過有效管理運營，實現(xiàn)地產項目的價值提升。

（2）建立商業(yè)品牌效應。房地產企業(yè)管理運營的關鍵是要把松散的經營單位和多樣業(yè)態(tài)統(tǒng)一成一種經營主題，建立一個消費者認可的商業(yè)地產品牌。根據(jù)對項目所在區(qū)的消費水平和項目經營規(guī)模，對項目商戶進行統(tǒng)一招商和物業(yè)管理，發(fā)揮整合優(yōu)勢，實現(xiàn)項目商鋪的定位和形象的統(tǒng)一。在經營主題統(tǒng)一后，房地產企業(yè)著力引入主力店和品牌店，在其影響帶動下，逐步樹立商業(yè)品牌，打造品牌效應。

END

關于作者：

劉波：上海瀛東律師事務所權益高級合伙人（某直轄市區(qū)法院原法官）、為安控股創(chuàng)始合伙人、為睿資產創(chuàng)始人、上海金融信息行業(yè)協(xié)會不良資產信息應用專委會發(fā)起人、秘書長。

郭婧怡：為睿資產項目經理。

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