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萬(wàn)科,在悄悄抄底!

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2021-09-22 14:01 2778 0 0
外部局勢(shì)動(dòng)蕩撞上政策嚴(yán)調(diào)控,房地產(chǎn)市場(chǎng)開啟周期性下行。

作者:陌爺

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2021年必然是房地產(chǎn)優(yōu)勝劣汰的整合元年。

外部局勢(shì)動(dòng)蕩撞上政策嚴(yán)調(diào)控,房地產(chǎn)市場(chǎng)開啟周期性下行。

房企內(nèi)部一方面戰(zhàn)略性收縮,另一方面,抓銷售搶回款,集中應(yīng)對(duì)債務(wù)剛兌。

回歸理性后,開發(fā)商才慢慢明白,當(dāng)下的土地市場(chǎng)并沒(méi)有贏家。

而應(yīng)該做的恰恰是在短暫的窗口期內(nèi)高筑安全墊,解決生存和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展問(wèn)題,等待春暖花開。

其次,在現(xiàn)金流合理且充裕的前提下,靜候抄底機(jī)會(huì),從而精準(zhǔn)伏擊。

萬(wàn)科在三年前的口號(hào)“活下去”,在如今頗有些味道。

01

前50強(qiáng)房企爆雷頻頻,而恒大作為導(dǎo)火索,已然給到監(jiān)管層一定的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的警示作用。

明年的融資額度適度放開挪到今年用,是監(jiān)管當(dāng)局能夠想到且有效出臺(tái)的政策。

然而,當(dāng)下房企的爆雷頗有一瀉千里之勢(shì)。

泰禾、富力、恒大屬于奄奄一息的。

藍(lán)光、協(xié)信、鴻坤、蘇寧置業(yè)等已然板上釘釘。

對(duì)于這兩類其實(shí)并不可怕,因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)早已被市場(chǎng)所慢慢消化。

在資本市場(chǎng),周期是可以緩沖甚至是燙平創(chuàng)傷。

然而,潛在的一批在生死邊緣掙扎,且很有可能集中爆發(fā)的房企才是對(duì)行業(yè)影響最為深遠(yuǎn)的。

諸如當(dāng)下:

1、陷入美元債生死困局的花樣年

2、遭遇“中秋劫”的新力

3、資金鏈緊繃且債臺(tái)高筑的陽(yáng)光城

4、陷入裁員風(fēng)波的“世界500大”綠地

5、陷入永續(xù)債風(fēng)波而開始“賣賣賣”的雅居樂(lè)等。

房地產(chǎn)企業(yè)一旦資金鏈斷裂,發(fā)生債務(wù)違約后的自救能力是極差的。

因?yàn)楦咧苻D(zhuǎn)的模式特點(diǎn),讓大多數(shù)房企并不愿意碰觸產(chǎn)生持續(xù)現(xiàn)金流,但培育時(shí)間長(zhǎng)、資金沉淀大的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

很多地產(chǎn)項(xiàng)目在項(xiàng)目開發(fā)前期早就被通過(guò)信托、基金等融資手段掏空。

所以,很多開發(fā)商壓根沒(méi)有家底,這是最為可怕的!

也是房企容易爆雷的根本原因。

02

房地產(chǎn),沒(méi)有白衣騎士,只有精準(zhǔn)伏擊,伺機(jī)而動(dòng)的抄底!

細(xì)數(shù)行業(yè)內(nèi)擅長(zhǎng)收并購(gòu)的房企:

融創(chuàng)目前資金鏈緊張,已經(jīng)全面停止拿地,正處多事之秋,心有余而力不足。

世茂還在忙著消化福晟的資產(chǎn)包,應(yīng)接不暇。

陽(yáng)光城更不必多說(shuō),坊間很多項(xiàng)目甚至開始斷臂求生。

而當(dāng)初喊著“活下去”的萬(wàn)科,最近確是動(dòng)作頻頻。

先是“接盤”泰禾、華夏幸福,再是“兜底”藍(lán)光。

早在遠(yuǎn)洋接盤紅星資產(chǎn)包之前,萬(wàn)科就作為最早一批深度接觸的開發(fā)商。

只是口刁手辣,肥瘦相間看不上。

去年同期,萬(wàn)科成為泰禾的“白衣騎士”,以24.3億元購(gòu)下泰禾19.9%的股份,“有條件地”成為該公司的第二大股東。

5月下旬,常州萬(wàn)科將藍(lán)光旗下無(wú)錫和駿房地產(chǎn)有限公司53.17%的股權(quán)收入囊中。

6月下旬,萬(wàn)科又并購(gòu)了藍(lán)光溫州新藍(lán)置業(yè)有限公司100%的股權(quán),資產(chǎn)包內(nèi)涉及20.65億元的寧波海曙地塊。

6月末,萬(wàn)科又收購(gòu)了藍(lán)光位于石家莊和重慶的兩處項(xiàng)目,成交對(duì)價(jià)約為5億-6億元。

7月27日,萬(wàn)科趁機(jī)接盤華夏幸福位于南京江寧的孔雀城上元府項(xiàng)目。

萬(wàn)科的高明之處在于,想買魚又不想出太多高價(jià),等魚快死的時(shí)候,才是最好的砍價(jià)時(shí)機(jī)。

而現(xiàn)階段,頻頻爆雷的開發(fā)商都在密切接觸萬(wàn)科,企圖“老大哥”的出手。

據(jù)萬(wàn)科內(nèi)部人士爆料,萬(wàn)科的并購(gòu)團(tuán)隊(duì)今年以來(lái)一直很忙碌,項(xiàng)目接連不斷,貨架上擺賣了待研判的項(xiàng)目。

頗有一些凡爾賽的味道。

03

21年是房企的償債大年,卻屋漏偏逢連夜雨。

據(jù)統(tǒng)計(jì),今年到期債務(wù)規(guī)模達(dá)1.28萬(wàn)億,處于2019-2023年之間的償債高峰(22年償債規(guī)模預(yù)計(jì)0.9萬(wàn)億)。

而面對(duì)嚴(yán)格的調(diào)控政策,下行的市場(chǎng)環(huán)境,如果銷售和回款承壓,那么必然會(huì)給財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)造成沖擊。

恒大的案例說(shuō)明了沒(méi)有“大而不倒”,藍(lán)光告訴了壓死駱駝?wù)娴闹恍枰桓静荨?/p>

而真正能夠抄底且精準(zhǔn)伏擊的開發(fā)商必然是能夠穿越周期的。

注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“陌爺?shù)禺a(chǎn)圈”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

原標(biāo)題: 萬(wàn)科,在悄悄抄底!

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    蔣陽(yáng)兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書長(zhǎng),深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫(kù)律師,深圳市前海國(guó)際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國(guó)資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長(zhǎng)期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事爭(zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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    劉韜

    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國(guó)政法大學(xué)在職研究生,美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國(guó)裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購(gòu)等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過(guò)擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問(wèn)、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購(gòu)法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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