對于中國REITs來說，《通知》堪稱里程碑事件。

北大REITs課題組張錚教授，將其點評為：

“公募REITs試點對于中國不動產(chǎn)投融資體制改革具有重大意義，其重要性可以比肩注冊制試點對于A股市場改革的意義?！?/p>

具體來說，它的看點有以下幾個。

◆ 其一，明確了試點項目范圍。

優(yōu)先六大區(qū)域：京津冀、長江經(jīng)濟帶、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、海南、長江三角洲；

大多是經(jīng)濟發(fā)達、人口聚集、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)強的地方，成渝不在內(nèi)，東北也無名

優(yōu)先六大行業(yè)：倉儲物流、收費公路、水電氣熱、城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理、信息網(wǎng)絡(luò)。

既有傳統(tǒng)基建、又有新基建，都是攸關(guān)民生的大資金量項目，背靠國家信仰，資產(chǎn)公信力強。

優(yōu)先五大園區(qū)：國家級新區(qū)、有條件的國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

要么是高級別行政區(qū)，要么是高新高潛力產(chǎn)業(yè)園，事實證明，果然經(jīng)濟條件才是最大話語權(quán)。

◆ 其二，明確了試點項目具體條件：

具有成熟的經(jīng)營模式及市場化運營能力，已產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的收益及現(xiàn)金流，投資回報良好，并具有持續(xù)經(jīng)營能力、較好的增長潛力。

PPP項目應(yīng)依法依規(guī)履行政府和社會資本管理相關(guān)規(guī)定，收入來源以使用者付費為主。

現(xiàn)金流來源具備較高分散度，且主要由市場化運營產(chǎn)生，不依賴第三方補貼等非經(jīng)常性收入。

權(quán)屬清晰、成熟收益好，優(yōu)中選優(yōu)。

顯然，監(jiān)管對公募REITs項目的要求較高，目的也很明確：在建期項目不要，就是要盤活存量。

◆ 其三，明確了REITs交易架構(gòu)：公募+ABS。

公募好理解，與它對應(yīng)的是“私募”。

私募投資人數(shù)量上限是200，公募不限；私募起投規(guī)模要一定量，公募甚至可以每股一元錢。

至于ABS，則是資產(chǎn)證券化。

其奧妙之處就在于，將流動性低、但有穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)，轉(zhuǎn)化為可流通交易的證券資產(chǎn)。

以優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)資產(chǎn)為錨，將公募與ABS深度綁定，既派出基金公司、又派出券商資管/基金子公司，監(jiān)管對于這次REITs可謂慎之又慎。

它相當于給“大基建”打開了另一條融資通道，也給投資者打開了另一投資渠道。

不是非標，也不是私募，還安全低風險，因為資質(zhì)不好、收益不佳的資產(chǎn)很難被證券化。

無怪乎市場感慨：我們有幸見證。

不再是類REITs，金融市場期待已久的公募REITs，或者叫真REITs，大幕徐徐開啟。

為什么是基建？

偌大的中國，本就一向有著“基建狂魔”之稱。

當這份證監(jiān)發(fā)40號文出來后，所有人更是歡欣鼓舞，仿佛看到了一場基建盛宴。

有數(shù)據(jù)表明，中國已形成的存量基礎(chǔ)設(shè)施達130萬億，假如10%可用于REITs，就是13萬億。

上萬億的資金，將從資本市場滾滾而來。

曾經(jīng)為融資發(fā)愁、為地方政府債臺高筑發(fā)愁的基建，似乎找到了一個絕佳接盤俠。

要說為什么是基建接盤俠？

得先從為什么公募REITs選基礎(chǔ)設(shè)施為試點，或者說，為什么不是房地產(chǎn)說起。

國內(nèi)對REITs有不同譯本，以前叫“房地產(chǎn)投資信托基金”，現(xiàn)在叫“不動產(chǎn)投資信托基金”。

但不論把它翻譯為什么，它的兩大重要基礎(chǔ)資產(chǎn)是：房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施。

放眼全球，房地產(chǎn)類REITs是最為成熟的。

美國1960年房價停滯，為了匯集資金運用于大型商業(yè)房地產(chǎn)計劃，正式開創(chuàng)了REITs。

但直到2007年，基建REITs才誕生，而真正有了可觀發(fā)展更是等到2012年后。

截至5月4日，美國目前有244只權(quán)益型REITs，總市值約為10673億美元，其中基建類REITs共6只，市值占比約為21%。

（資料來源：興證宏觀）

（資料來源：興證宏觀）

不只是美國，日本、新加坡幾個成熟市場，先跑起來的無一不是房地產(chǎn)，基建REITs姍姍來遲。

為何我們偏偏率先選擇了基建？

因為上述市場當它們在推出房地產(chǎn)REITs時，宏觀背景都是——房地產(chǎn)熊市，要刺激房地產(chǎn)。

另外，不止是它們，在全球42個具備REITs制度的經(jīng)濟體中，大部分也都是在經(jīng)濟低迷、經(jīng)濟危機以及經(jīng)濟增長動力不足時推出REITs。

對比之下，我們國家——

疫情沖擊+經(jīng)濟下行：推出REITs正當其時。

房價上漲+樓市調(diào)控：房地產(chǎn)不能輕舉妄動。

再者，無論是417會議，還是其他動向，都表明：2020注定是基建大年，基建扛起經(jīng)濟大梁。

為此，在房地產(chǎn)魔幻+后疫情基建大潮中，選擇穩(wěn)健的基礎(chǔ)設(shè)施、而非敏感的房地產(chǎn)作為試點，對于風聲鶴唳的中國金融市場而言，更是上策。

好一個接盤俠

而以基建作試點，又對基建有什么效果？

最直接的是化解地方政府債務(wù)。

無論是過去還是現(xiàn)在，城投公司基建融資，幾乎都是通過擴大負債。尤其是城投非標，動輒10%以上的高融資成本，地方政府隱形債務(wù)過重。

一方面是政策快馬加鞭。

加快審批大基建項目、加快發(fā)行地方政府專項債，一次次釋放流動性，基建所需資金量大。

一方面要化解地方債務(wù)。

為實現(xiàn)債務(wù)置換和化解，打贏那一場風險防范戰(zhàn)，政府早已出手，也正在出手。

鹽城清退8%以上融資，泰州緊隨其后，常州不甘示弱；建湖多地對定融按下暫停鍵……

控成本、限非標，地方城投平臺借著政策春風摘掉網(wǎng)紅帽子，調(diào)整轉(zhuǎn)型，在此一舉。

為此，如何在不增加債務(wù)杠桿的情況下加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)？REITs作為非債務(wù)融資是更優(yōu)選。

除此之外，在過去，我國的基礎(chǔ)設(shè)施項目在建成之后，不能夠出售變現(xiàn)，只能由原來的投資方即地方政府或平臺公司長期持有，屬于城市資產(chǎn)。

哪怕收益再好，也只能“束之高閣”。

屬于存量資產(chǎn)，不活。

從某一角度而言，實在是有些浪費。

這次的REITs相當于為它加了一根杠桿。

堅持“權(quán)益導(dǎo)向”的它，所依托的是資產(chǎn)權(quán)益、資產(chǎn)基礎(chǔ)，而不是過去的融資主體信用。

過去那些收益好的優(yōu)質(zhì)項目（如收費公路、橋梁、地下管網(wǎng)等），可以打包賣給社會基金，在資本市場流通，仍由城市使用，但由投資人來持有，政府想要買回，在資本市場交易即可。

如此一來，地方政府不用為債發(fā)愁。

過去那些存量的基礎(chǔ)設(shè)施項目，也被變現(xiàn)盤活，資金被引入大基建領(lǐng)域，實現(xiàn)了一個良性循環(huán)。

解決了債務(wù)問題，還可以加杠桿融資。

活脫脫一個老實“接盤俠”。

而有了REITs接盤的基建，反之又可以更好地扮演起“國難思基建，基建扛大梁”的經(jīng)濟角色。

一舉多得，不可謂不香。

誰將能受益？

無疑，政策為基礎(chǔ)設(shè)施“開門”。誰握有符合條件的優(yōu)質(zhì)項目資產(chǎn)，誰首先就將成為受益者。

對于一些尚不能上市的城投企業(yè)而言，這次公募REITs給了它們一次在資本市場公開流通的機會，也給了一次降低負債、直接融資的機會。

前提是，它們有優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施項目。

而受益者遠不止于城投企業(yè)。

公募REITs將基礎(chǔ)設(shè)施和資本市場連接起來，監(jiān)管派出基金公司，也派出券商資管公司，誰先搞懂基建REITs，誰就先擁有市場，先人一步。

不過具備這樣能力的公募基金公司，實屬鳳毛麟角。這次奶酪誘人，但吃起來壓力也不小。

還有一位更大的受益者，是投資人。

REITs是以優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)資產(chǎn)為錨的股票，基建類更是背靠政府信仰的國家級項目，是百姓心中的“安全防線”，也是穩(wěn)健投資人的最佳選擇。

長期以來，普通居民并無太多除房產(chǎn)和股票、債券之外的投資渠道，很難滿足資產(chǎn)配置多樣化。

但公募基建REITs之下——

安全性強，收益性強，增值性強、流通性強，居民儲蓄可有效轉(zhuǎn)化為資本市場長期資金。

這與1月銀保監(jiān)會《關(guān)于推動銀行業(yè)和保險業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》提出的——多渠道促進居民儲蓄有效轉(zhuǎn)化為資本市場長期資金，不謀而合。

與此同時，新基建投資企業(yè)，參與發(fā)行管理環(huán)節(jié)的各專業(yè)機構(gòu)，如保薦機構(gòu)、基金銷售機構(gòu)、資產(chǎn)評估機構(gòu)……以及保險金融機構(gòu)等，都將受益。

就好像俠之大者，為國接盤。

在2020年的難關(guān)里，它給了很多人一種現(xiàn)實而積極的意義。

公募REITs已經(jīng)調(diào)研醞釀了多年，試點終于啟動，對于金融市場的所有參與主體來說，都是一種鼓勵。這種金融創(chuàng)新，倒逼著市場轉(zhuǎn)型成長。

雖然復(fù)雜而艱難，雖然操作上尚有諸多難關(guān)，雖然經(jīng)驗不多，但不積跬步無以至千里，第一步已經(jīng)邁了出去。剩下的，就交給時間和實踐。

參考資料：

《孟曉蘇："除了REITs，沒有更好的金融創(chuàng)新可講"，這句話獻給當下的中國》，網(wǎng)易研究局；

《基建REITs：經(jīng)驗與機遇》，興證宏觀；