第一輪土拍馬甲多，溢價高，開發(fā)商如同華山論劍，各盡所能，呈現(xiàn)出瘋狂拿地、恐慌性高價搶地的狀態(tài)——考慮到拿地后賺不到錢又出現(xiàn)了退地的情況——似乎對拿地失去了興趣，目前或暫停拿地、或觀望謹(jǐn)慎拿地，亦或轉(zhuǎn)變拿地的方式。

開發(fā)商在第一季度有著強烈的補倉需求并且需要面對全年的業(yè)績目標(biāo)壓力，因此開年后的首次集中供地出現(xiàn)了市場過熱的情況。部分開發(fā)商因擔(dān)心首批集中供地中無法拿到土地，最終變成了恐慌性地高價搶地，而高價搶地又面臨項目沒有利潤的問題，因此又出現(xiàn)了杭州的宋都地產(chǎn)退地以及卓越地產(chǎn)在北京拿地后想退出合作開發(fā)等反常情況。由于首批集中供地的搶地情況嚴(yán)重地推高了地價，與集中供地的“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的初衷出現(xiàn)了較大的背離，自然資源部于2021年8月11日針對首批集中供地過熱的現(xiàn)象重新修訂了政策，然后各地“抄作業(yè)”出臺政策（東莞、福州、廈門、大連等）。

目前我們摸底的部分開發(fā)商拿地的態(tài)度：

1. 有TOP30的開發(fā)商明確表示下半年不拿地的，也有TOP30的開發(fā)商今年就沒拿地的。

2. 要求帶著融資批復(fù)才去拿地的，導(dǎo)致資金機構(gòu)前期出方案出了個寂寞。對于資金機構(gòu)而言，考慮到機會成本問題，如果資金機構(gòu)在房企未拿地之前即花費力氣去盡調(diào)，出方案及批復(fù)，最后開發(fā)商卻無法拿到地，那將給前融機構(gòu)帶來機會成本以及時間成本問題。當(dāng)然，對于開發(fā)商而言，如沒有取得正式的融資批復(fù)，或者在拿地后資金不能馬上到位進行置換，則后期將面臨較大的資金壓力。

3. 開發(fā)商轉(zhuǎn)變拿地方式，不再盯著招拍掛拿地，比如通過收并購“撿漏”拿地、融資代建、不良資產(chǎn)共益?zhèn)?、融資+代建等等。以收并購拿地為例，一些開發(fā)商先依托于國企機構(gòu)或合作方拿下項目然后收購項目公司部分股權(quán)，具體是國企支付完畢土地款拿下項目后，該開發(fā)商介入收購項目公司51%的股權(quán)，同時與國企方約定18個月后收購該國企持有項目公司的股權(quán)，其中對于國企持有的該49%股權(quán)前期出資部分則當(dāng)做對該開發(fā)商提供的融資。

4. 有一些國企賬上趴著大量的流動資金，但暫時不去拿地。

早在2021年7月22日，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理韓正在出席加快發(fā)展保障性租賃住房和進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作電視電話會議的講話中提到，要加快完善“穩(wěn)地價”工作機制，優(yōu)化土地競拍規(guī)則，建立有效的企業(yè)購地資金審查制度。然后，電視電話會上，廣州、福州、北京、長沙等四個城市人民政府作了發(fā)言。住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長張其光表示“還要著力建立房地聯(lián)動機制，推廣北京市的做法，限房價、控地價、提品質(zhì)，建立購地企業(yè)資格審查制度，建立購地資金審查和清退機制。2021年8月10日自然資源部召開的閉門會議計劃對第二批次核心城市土地出讓政策進行調(diào)整，調(diào)整方向涉及：

（1）參加商品住宅用地競買企業(yè)應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。

（2）建立有效的購地審查制度，要落實《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)〔2010〕10號），加強對房地產(chǎn)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在參與土地競拍和開發(fā)建設(shè)過程中，其股東不得違規(guī)對其提供借款，轉(zhuǎn)貸，擔(dān)保或其他相關(guān)融資便利，以及《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（國辦發(fā)〔2011〕1號），參與土地競買的單位或個人必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明等要求，將現(xiàn)行政策工具箱中“建立購地資金來源審查制度”，由可選用的政策措施改為統(tǒng)一實施的政策措施。

（3）單宗住宅用地溢價率不得超15%，絕不允許通過提高起拍價方式調(diào)整溢價率，否則將公開嚴(yán)肅處理，嚴(yán)格控制城市樓面地價新高。

（4）在達到地價或溢價率上限時，不以競配建等方式增加實際地價，可通過競一次性合理報價、搖號、競更高更優(yōu)建筑品質(zhì)方式確定競得人。

近期深圳、上海、杭州、蘇州、濟南等地均發(fā)布了第二次集中供地延期的消息。東莞、天津、青島、大連、福州等地分別出臺了政策或者在其延期拍地公告中對第二次集中供地規(guī)則進行了調(diào)整，其中對房企拿地與前融的影響主要有如下幾點：

1. 因為首批集中供地過程中，大部分開發(fā)商不拿地的話就得等死，拿地的話又得虧死，而項目沒有利潤的情況下資金機構(gòu)基本都不會放款，因此也形成了全市場和全鏈條的惡性循環(huán)。土拍補丁政策對行業(yè)的影響非常深遠，監(jiān)管層能尊重市場規(guī)律，在限房價的基礎(chǔ)上控制土拍的成交溢價，保障開發(fā)商有合理的利潤，一定程度上有利于提高開發(fā)商拿地的積極性，從本質(zhì)上來說這屬于監(jiān)管層面的一大進步。

2. 土拍的補丁政策有利于遏制房企非理性拿地，限制房企拿地強度，有評論表示“價高者得”的競拍模式或?qū)⒊蔀檫^去式，用降低確定性來換取熱點城市土地溢價率下降，行業(yè)在獲得穩(wěn)定的利潤率的同時，一定程度上也會增加資金機構(gòu)的機會成本。

3. 雖然不確定性增加，但競品質(zhì)要求、購地資格及資金來源嚴(yán)格審查等重新構(gòu)建了土拍的準(zhǔn)入門檻，以前用馬甲拍地和前端加杠桿的方式將難以為繼，這將使得真正有資金優(yōu)勢和品質(zhì)優(yōu)勢的房企以及地方龍頭房企獲得更多主動權(quán)。在行業(yè)整體利潤率的邊際改善的同時，直接提升行業(yè)整體新增資產(chǎn)的質(zhì)量，加速行業(yè)估值修復(fù)。

4. 對開發(fā)商融資而言，企業(yè)購地資格及資金來源審查實施后，考慮到監(jiān)管的紅線要求，開發(fā)商在土地保證金和土地款方面的融資肯定會變得非常保守。對于資金機構(gòu)而言，因為新政讓房地產(chǎn)市場回歸到了正常的項目盈利的邏輯，而且房企的規(guī)模、信用與融資能力已慢慢脫鉤，因此前融邏輯會從主體信用偏向資產(chǎn)信用，也即資金機構(gòu)今后在注重主體信用的同時，會更加關(guān)注項目是否優(yōu)質(zhì)，比如盈利空間、去化速度等，而不是像以前一樣過度依賴對房企排名的判斷。

開發(fā)商在首輪集中供地中的前融需求主要集中在土地保證金和土地款的融資，但因資金機構(gòu)輸血過多并間接造成了房企的過度舉牌，因此7月底的時候住建部門的負責(zé)人再次強調(diào)了要對購地主體和資金來源進行審查的要求。上半年的地產(chǎn)前融市場各方可謂是不遺余力，最后也加劇了“內(nèi)卷化”。開發(fā)商不遺余力找資金，資金機構(gòu)竭盡所能匹配開發(fā)商的融資需求，上半年的地產(chǎn)前融最終形成了“有人吃肉，有人喝湯，有人找米下鍋，有人無米下鍋”的狀況。

在上半年開發(fā)商的保證金以及保證金資金池的融資業(yè)務(wù)中，部分開發(fā)商希望在保證金70%配資的基礎(chǔ)上，對于自有資金的30%部分希望能融資再加一次杠桿。為了滿足集中供地的資金需求，融資期限從1年轉(zhuǎn)變?yōu)榱藥滋旎?個月內(nèi)的，資金使用上則希望盡量靈活。在成本計算上，開發(fā)商希望不論用多久都按照年化來計算成本。如果資金機構(gòu)想要介入開發(fā)商后端的土地款業(yè)務(wù)，那么開發(fā)商一般都會要求資金機構(gòu)先把前端保證金問題一并解決，也即這樣才能享有參與后端土地款融資業(yè)務(wù)的機會。

對于資金機構(gòu)而言，上半年的前融拼速度、拼成本、拼靈活性，好的開發(fā)商資金機構(gòu)都想操作，但是這些開發(fā)商要么不缺錢，要么就是無法接受融資成本，如果操作實力稍弱的開發(fā)商的業(yè)務(wù)，資金機構(gòu)又有各種擔(dān)憂。

在偏重主體信用的融資時代，大部分房企都會為了規(guī)模、評級和融資成本的降低而拼命沖刺和擴張，但當(dāng)前樓市調(diào)控背景下房企的規(guī)模已無法帶來實際的業(yè)績提升和融資便利，且過度沖規(guī)模、高周轉(zhuǎn)卻無法盈利時將引起更大的爆雷風(fēng)險。目前大部分的資金機構(gòu)都在重新規(guī)劃和調(diào)整自身的投資策略與風(fēng)控策略，在房地產(chǎn)重新回歸到追求項目利潤的初始邏輯后，房地產(chǎn)的融資邏輯也從“主體信用”轉(zhuǎn)向了“資產(chǎn)信用”，前融機構(gòu)更加注重項目質(zhì)量和項目本身的盈利空間，并注重在投后管理上下功夫。這在風(fēng)控策略上也能更好地吻合今后的房地產(chǎn)市場發(fā)展邏輯。

就招拍掛項目而言，在購地主體及其資金來源審查的監(jiān)管要求下，房企的土地保證金與土地款融資將受到越來越嚴(yán)格的限制，不過今后穩(wěn)健型、實力型房企在土拍中的競爭優(yōu)勢也將更充分地體現(xiàn)出來。回到土地保證金和土地款的融資問題上，因監(jiān)管部門已明確禁止銀行、信托、資管甚至私募類資金向房企提供土地款類融資，加上目前各地政策中對房企購地資金來源涉及到小貸、擔(dān)保、保理、融資租賃、基金、金控平臺、國企等機構(gòu)資金的也開始持否定態(tài)度，從市場情況來看，開發(fā)商后續(xù)參與土拍將大概率使用自有資金或過橋資金，以避免監(jiān)管部門的問責(zé)，因此后續(xù)的前融需求主要是繳完土地款后的融資，換言之，土地保證金、土地款業(yè)務(wù)或?qū)⒊蔀闅v史。因此，后續(xù)就我們自身的前融業(yè)務(wù)而言，我們更傾向于開發(fā)商自行支付完土地款后，我們投入的前融資金對他們前期投入的資金進行適當(dāng)?shù)闹脫Q，比如我們投入的前融資金用于置換房企股東的前期投入以及項目的開發(fā)建設(shè)等用途。

伴隨著開發(fā)商拿地方式的變化與調(diào)整，收并購融資需求、合作開發(fā)融資需求、代建+配資需求、不良資產(chǎn)共益?zhèn)滟Y需求目前亦逐漸增多。對于這類收并購需求，我們會重點關(guān)注融資方是否對項目操盤或控股，交易對手的實力情況，是對整個項目的融資還是對融資方單邊股權(quán)融資。對于代建的融資項目，融資部分除非能妥善解決風(fēng)控問題以及代建方擔(dān)保問題，資金機構(gòu)一般亦不敢輕易觸碰。而共益?zhèn)谫Y則在時間周期上非常長，項目也存在較大的不確定性。

下半年對于地產(chǎn)投資機構(gòu)而言，加強內(nèi)功修煉，提高分析判斷能力，夯實投后管理能力，打造優(yōu)秀的“作戰(zhàn)”團隊，在當(dāng)前形勢下則更為重要。