丁祖昱評樓市 
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作者：編輯部、CRIC研究
房企債務違約事件仍然在蔓延。
國家統計局最新數據顯示，1-3月份，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金3.8萬億元，同比下降近20%。其中，3月到位資金是2018年5月以來新低，企業(yè)資金壓力仍然較大，而單月銷售回款接近2020年3月水平。
01 3月到位資金創(chuàng)近年最低
2022年3月以來，房地產行業(yè)政策端可謂暖風頻吹。
3月4日，央行在2022年金融市場工作電視會議上提出：穩(wěn)妥實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持；3月16日，國務院金融委在會議上表示，對于房地產市場要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案，同日央行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、外匯局、財政部也都分別作出表態(tài)，重點圍繞著防范化解房地產市場風險。
3月以來，全國已經有一百多個城市的銀行根據市場變化和自身經營狀況自主下調了房貸利率，疊加一季度60多個城市發(fā)布了百余次房地產相關政策。
但政策利好，并未即刻傳導至房企資金端，單月到位資金創(chuàng)下2018年5月以來新低。
國家統計局數據顯示，3月到位資金13016億元，同比下降23.0%，降幅環(huán)比擴大5.3個百分點，從而使得到位資金的累計值降幅進一步擴大，2022年1-3月到位資金為38159億元，同比下降19.6%，降幅環(huán)比1-2月的17.7%進一步擴大。
圖：2021年1月-2022年3月房地產開發(fā)企業(yè)到位資金（當月值）變化情況
數據來源：國家統計局、CRIC整理
02市場下行致銷售回款下降超3成
當前，房地產市場信心仍處于修復期，新房市場已進入下行通道。
2022年3月，購房者信心尚未恢復。根據CRIC客戶調研數據顯示，計劃三個月內買房的客戶比例降至1%，而三到六個月內購房需求有所提振，但受困于疫情形勢越發(fā)嚴峻，市場熱度尚未回溫。
圖：近一年客戶購房迫切度月度走勢
數據來源：CRIC
從成交數據來看，3月，全國商品住宅成交面積環(huán)比下降2%，要知道，往年“金三”全國商品住宅成交均呈增長趨勢，其中，2021年環(huán)比增長7%，而2019年環(huán)比增12%。
居民中長期貸款新增情況，也意味著居民購房明顯減少。
3月，居民中長期貸款新增3735億元，較上月負增長而言，已有明顯好轉，但仍比去年同期少增2504億元。累計來看，1-3月新增居民中長期貸款同比減少9100億元，側面印證了居民購房減少。1-3月房企到位資金中的個人按揭款也同比下降18.8%，跌幅環(huán)比擴大2.8個百分點，創(chuàng)2018年以來的最大跌幅，房地產的形勢仍較為嚴峻。
受此影響，銷售回款（個人按揭款+定金及預付款）來看，3月房企銷售回款僅為6470億元，同比下降33%，降幅環(huán)比進一步下降9個百分點，近三年僅高于2020年3月。1-3月，銷售回款為18621億元，同比下降27.3%，較1-2月的累計降幅23.9%進一步擴大。
圖：2020年以來房地產到位資金（定金及預收款）、（個人按揭貸款）當月值及同比（單位：億元，%）
數據來源：國家統計局、CRIC整
03單月國內貸款遠低于歷史同期
當前政策傳導不及預期，包括開發(fā)貸及并購貸、委托及信托貸等在內的國內貸款大幅下降。
1-3月，到位資金中國內貸款為5525億元，同比下降23.5%，降幅環(huán)比擴大2.4個百分點。
3月國內貸款為1420億元，僅高于2021年10月份，相較于歷年同期超過2000億元的表現來看，下滑較為明顯，同比29.7%的降幅更是創(chuàng)2017年以來最低。
圖：2020年以來房地產到位資金（國內貸款）當月值及同比增速（單位：億元，%）
數據來源：國家統計局、CRIC整理
企業(yè)關注度主要集中在“保交付”，因此，明顯加大了自有資金使用力度。
3月房地產開發(fā)企業(yè)到位資金（自籌資金）4638億元，同比下降2.3%，降幅環(huán)比收窄3.9個百分點。累計來看，1-3月房地產開發(fā)企業(yè)到位資金（自籌資金）12395億元，同比下降4.8%。
圖：2020年以來房地產到位資金（自籌資金）當月值及同比增速（單位：億元，%）
數據來源：國家統計局、CRIC整理
值得注意的是，前3月，受政策支持的并購融資成為房企融資的重要途徑。
根據CRIC不完全統計，1月以來部分企業(yè)已發(fā)行并購債券或獲批并購相關銀行融資額度合計約1719億元，其中，已發(fā)行的并購中期票據共7筆，共計59億元。成功發(fā)行并購中期票據的企業(yè)多以央企國企為主。
隨著4月11日和4月19日監(jiān)管持續(xù)發(fā)聲支持企業(yè)的合理并購重組相關的融資落地，完善民營企業(yè)債券融資支持機制，二季度或將有更多的企業(yè)獲得并購融資支持。
圖：2022年1月以來已發(fā)行并購債券情況
數據來源：企業(yè)公告、CRIC整理
一季度政策端頻頻回暖，且多城購房政策寬松，但政策傳導仍需要時間，購房者觀望情緒依然濃厚，按揭貸款降幅持續(xù)擴大，房地產行業(yè)多米諾骨牌效應正在顯現。隨之而來的是，企業(yè)新開工及竣工同比下滑明顯，國內貸款降幅也持續(xù)增大，房地產開發(fā)企業(yè)資金端未見明顯好轉，壓力仍然較大。
值得期待的是，政策利好仍然持續(xù)，繼央行降準后，4月18日，央行再出臺23條舉措全力做好疫情防控和經濟社會發(fā)展金融服務，并提出執(zhí)行好房地產金融宏觀審慎管理制度，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產融資平穩(wěn)有序，未來或將加快房地產回暖政策的傳導，從而保證企業(yè)的合理融資需求，緩解房地產到位資金壓力。
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