作者：好貓

來源：好貓財經（ID：haomaocaijing）

如此聲勢強勁的調控政策下，中國房地產企業(yè)不可能不思考：行業(yè)到頂了嗎？

盡管早在2013年，萬科就喊出了從黃金時代進入白銀時代，盡管郁亮前年還在說“我們找不到一個像房地產一樣賺錢且前景相當?shù)男袠I(yè)”。

地產標桿的大旗從萬科傳遞到碧桂園，后者2020年年報顯示：

2020年，碧桂園實現(xiàn)總營業(yè)收入4629億元，毛利潤約1009.1億元，凈利潤約541億元。

同比有所下降，原因主要來自于因疫情影響結轉收入滯后、銷售利潤率下降，以及農業(yè)、機器人等新業(yè)務的前期研發(fā)投入加大。

碧桂園沒有放棄努力。

在毛利率只有21.8%的情況下，通過節(jié)約營銷費用、行政費用，以及匯兌收益，碧桂園凈利潤率仍然達到11.7%，與2019年幾乎持平。

營銷、行政、財務三項費用占營業(yè)收入比例，從7.2%下降至6%，可見碧桂園的所謂“一率五力”改革頗有成效。

高處不勝寒，身在“山頂”，作為龍頭房企必須把風險控制在絕對安全范圍之內。而“三道紅線”、“限價限貸”的政策下，房企最大的壓力在于：

不能冒險通過增加負債，去推動地產規(guī)模繼續(xù)發(fā)展。

截至2020年末，碧桂園有息負債3265億元，同比下降431億元；同期貨幣資金下降848億元至1836億元。

在總權益增加384億元的情況下，碧桂園的凈借貸比率55.6%，處于行業(yè)低位。

這樣的數(shù)據(jù)，還原到實際業(yè)務中，可以這樣闡述：

2020年開始，受疫情影響，疊加限價、“三道紅線”調控因素，碧桂園銷售額增長放緩、利潤率階段性下行，同時難以獲得增量資金推動規(guī)模發(fā)展，還必須逐漸將負債減少，順應監(jiān)管和行業(yè)變化。

當然，這句話適合絕大部分企業(yè)，這是一個行業(yè)的拐點。

如何應對這種局面？從實際行動來看，碧桂園采用了一些策略。

首先是高質量穩(wěn)步增長，以目前的高土地儲備，以及每年合理補充儲備，碧桂園有信心未來三年保持權益銷售額10%的增長。

另一個銷售額增長來源，是憑借綜合實力增加自身市場份額。碧桂園目前財務狀況穩(wěn)健、對中低線城市熟悉度，以及管理架構的調整，足以支撐份額增加。

其次是降本增效，行政、營銷、財務費用的降低，初步顯示出碧桂園公司改革行動的成效；

再次是新業(yè)務的發(fā)展，建筑機器人旨在通過科技力量降低房屋開發(fā)成本，產業(yè)鏈上下游的投資，也是希望協(xié)同主業(yè)發(fā)展，農業(yè)則是面向業(yè)主以及未來生意模式的探索。

碧桂園總裁及執(zhí)行董事莫斌強調：“建筑機器人會逐步地進入批量生產，有信心建筑機器人在明年可以盈利。而機器人餐廳也開了80間，亦有信心在明年也全面實現(xiàn)盈利?！?/p>

還是郁亮那句話，行業(yè)進入白銀時代，并不是就說白銀不值錢了。

整個中國商品房銷售規(guī)模無論是17萬億元，還是有戰(zhàn)略家預言的20萬億元，明顯的天花板已經看到了。

殘酷競爭已經開始，如何讓企業(yè)不在競爭中落敗，再沒有了金融杠桿、土地紅利、房價暴漲這些因素遮掩。

戰(zhàn)略布局是否得當，精細化管理是否真正實施，結果將全面體現(xiàn)在財務報表之上。2020年的財報證明，碧桂園已經開始適應新時代的競爭。

碧桂園歸屬于股東的凈利潤仍然高達350.2億元，上市公司的靜態(tài)市盈率也僅有4.42倍。

碧桂園董事會主席楊國強對公司的最新寄語是“征途漫漫，唯有奮斗”，他通過增持股票釋放對未來的信心。

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原標題： 房地產摸到山頂后如何增長