除了不良資產(chǎn)行業(yè)，2019年房地產(chǎn)行業(yè)也被稱(chēng)為“最艱難的一年”。

房企融資持續(xù)收緊，部分中小房企資金鏈斷裂，一些在建工程停工，極有可能“爛尾”，而原本就是“爛尾”大戶(hù)的二三四線(xiàn)城市更是成為眾矢之的。

公開(kāi)資料顯示，截至11月底，西安市大大小小爛尾項(xiàng)目超過(guò)30個(gè)，爛尾時(shí)間最長(zhǎng)達(dá)16年，最短1年半。

今年以來(lái)，部分地方政府已經(jīng)注意到這一現(xiàn)象，開(kāi)始大力整治爛尾樓。

陜西省西安市于12月13日發(fā)布文件，要求購(gòu)房者的商品房預(yù)售資金應(yīng)全部存入專(zhuān)用監(jiān)管賬戶(hù)，由監(jiān)管銀行進(jìn)行監(jiān)管，開(kāi)發(fā)商不得直接收取或另設(shè)賬戶(hù)收存購(gòu)房人的購(gòu)房款。監(jiān)管資金額度要求為商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到竣工交付條件、取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》所需工程建設(shè)資金總額的1.2倍。

栗叔梳理發(fā)現(xiàn)，今年以來(lái)多個(gè)二三線(xiàn)城市出臺(tái)資金監(jiān)管政策或者調(diào)整監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)。

302個(gè)“爛尾樓盤(pán)”成為南陽(yáng)名片

經(jīng)過(guò)水氫汽車(chē)風(fēng)波后，河南省南陽(yáng)市因?yàn)閿?shù)百個(gè)爛尾樓盤(pán)再度成為輿論熱點(diǎn)。

2019年7月1日，南陽(yáng)市房地產(chǎn)問(wèn)題樓盤(pán)化解攻堅(jiān)專(zhuān)項(xiàng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布了一則情況說(shuō)明，向公眾通報(bào)了市內(nèi)問(wèn)題樓盤(pán)的化解進(jìn)展。

該說(shuō)明透露，南陽(yáng)有302個(gè)“爛尾樓盤(pán)”，目前，除約一半項(xiàng)目已完善手續(xù)，其余仍在化解之中。

“如果沒(méi)買(mǎi)過(guò)一套爛尾房，你都不配說(shuō)自己是南陽(yáng)人?！币晃毁I(mǎi)到爛尾房的受訪(fǎng)者向南方周末記者自嘲道。

在當(dāng)?shù)?，南?yáng)還有另外一個(gè)名字——“爛尾樓之都”。

爛尾樓盤(pán)大多是2012年左右遺留下來(lái)的，當(dāng)時(shí)為舉辦第七屆全國(guó)農(nóng)民運(yùn)動(dòng)會(huì)（下稱(chēng)農(nóng)運(yùn)會(huì)），南陽(yáng)開(kāi)啟了大規(guī)模的城市建設(shè)，五萬(wàn)多人因此搬遷。在如此洶涌的買(mǎi)房需求下，大大小小的開(kāi)發(fā)商涌入南陽(yáng)，而地方政府默許開(kāi)發(fā)商在“五證”不全的情況下，蓋房甚至出售。

據(jù)中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)統(tǒng)計(jì)，2008—2012年期間，南陽(yáng)共拆除各類(lèi)建筑550萬(wàn)平方米，為農(nóng)運(yùn)場(chǎng)館建設(shè)提供土地七千余畝，五萬(wàn)多人因此遷移。

僅2012年一年，南陽(yáng)城市建設(shè)新開(kāi)工項(xiàng)目總投資超過(guò)50億元，相當(dāng)于過(guò)去10年投資的總和。

當(dāng)?shù)匾晃粯鞘匈Y深人士告訴南方周末記者，當(dāng)時(shí)為了快速推進(jìn)城市建設(shè)，政府默許“邊建設(shè)邊補(bǔ)證”的開(kāi)發(fā)模式。于是，眾多開(kāi)發(fā)商在還未拿到土地證、施工證時(shí)就開(kāi)始建房，賣(mài)房時(shí)更別提預(yù)售證了。

如今，化解的難題均集中在“五證”不全以及開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂等問(wèn)題上。

2019年2月，南陽(yáng)市人民政府印發(fā)了《南陽(yáng)市房地產(chǎn)領(lǐng)域問(wèn)題樓盤(pán)信訪(fǎng)突出問(wèn)題化解攻堅(jiān)行動(dòng)實(shí)施方案通知》，稱(chēng)2019年6月30日為全面結(jié)束整治問(wèn)題樓盤(pán)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。此后，問(wèn)題樓盤(pán)將不再享受整治期間的優(yōu)惠政策，將依法依規(guī)嚴(yán)肅處置。

但據(jù)媒體報(bào)道，南陽(yáng)市中心城區(qū)的整頓工作仍在繼續(xù)，結(jié)束時(shí)間從6月30日延長(zhǎng)到了9月30日。如今，距離9月30日，已過(guò)去了近三個(gè)月了，但真實(shí)的治理情況，栗叔就不得而知了。

西安 爛尾樓數(shù)量穩(wěn)居全國(guó)第一？

由于歷史原因，西安市在全國(guó)屬于城中村較多的城市之一，城六區(qū)共有行政村624個(gè)，人口約37萬(wàn)人，于是城改項(xiàng)目成了爛尾樓的另一張面孔。

而在爛尾叢生的那些年，“三流公司拿一流地塊，一流公司拿三流地塊”是以勾地為主的西安土地市場(chǎng)最真實(shí)的寫(xiě)照。

那些年，西安的土地招拍掛更像是走流程，難得見(jiàn)到一塊土地掛出來(lái)之后，開(kāi)發(fā)企業(yè)便一哄而上。結(jié)果因?yàn)橘Y金鏈斷裂，這些占據(jù)絕佳地段的樓盤(pán)成為“爛尾”。

其中有一個(gè)樓盤(pán)叫做蘋(píng)果城，爛尾更是超10年之久，幾乎被這座城市遺忘。而更有項(xiàng)目一爛就是20年。

位于西安市高新路和科技路十字東北角的三安國(guó)際大廈，因?yàn)樗幍囟畏比A、時(shí)間久遠(yuǎn)，被網(wǎng)友戲稱(chēng)為西安爛尾樓地標(biāo)之一。

據(jù)了解，這棟樓在1995年籌建，1996年左右陜西三安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司接手并施工；1999年的時(shí)候，該樓盤(pán)主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)全部建好，外立面也基本處理完畢；就在接近完工時(shí)，三安公司資金鏈斷裂，大廈隨即“沉睡”至今。

這棟大廈矗立在高新區(qū)繁華的十字路口，位置十分優(yōu)越。值得注意的是，三安國(guó)際大廈距一周前被爆破的環(huán)球西安中心金花辦公大樓僅有一公里左右的距離，可謂是“第一爆”的鄰居。

“三安大廈本來(lái)是有多次機(jī)會(huì)可以盤(pán)活的?！敝袊?guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司西安辦事處一位項(xiàng)目經(jīng)理說(shuō)到，作為曾經(jīng)的最大債權(quán)方之一，他們?cè)钟腥泊髲B多套房產(chǎn)五年時(shí)間。該樓盤(pán)地理位置優(yōu)越，吸引過(guò)大量投資人前來(lái)考察，遺憾的是，最終都不了了之。

在西安眾多“倒霉”業(yè)主絕望之際，觀瀾天下、易合坊、時(shí)豐中央公園、中登文景時(shí)代、悅西湖等項(xiàng)目甚至有業(yè)主“眾籌自救”。

這種模式基本上都是業(yè)主急求交房，由開(kāi)發(fā)商出面，業(yè)主出資完成項(xiàng)目的建設(shè)，達(dá)到交房條件。在此過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商以車(chē)位等實(shí)物為抵押，同時(shí)將資金監(jiān)管交給業(yè)主代表和銀行。

但自救模式本身無(wú)論是全國(guó)還是西安，都是個(gè)例，其中風(fēng)險(xiǎn)不言而喻。

所以，12月份西安開(kāi)始實(shí)行資金監(jiān)管，但面對(duì)一個(gè)個(gè)滿(mǎn)目瘡痍的土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，姍姍來(lái)遲的政策會(huì)不會(huì)顯得力不從心。

資金監(jiān)管 購(gòu)房者的“支付寶”

資金監(jiān)管其實(shí)就像網(wǎng)購(gòu)買(mǎi)了”商品房“，中間增加一個(gè)”支付寶“。

預(yù)售買(mǎi)房的錢(qián)先存入這個(gè)監(jiān)管賬戶(hù)，等到確認(rèn)收貨時(shí)再打到開(kāi)發(fā)商賬戶(hù)上，防止商家（開(kāi)發(fā)商）欺負(fù)弱勢(shì)群體，拿了錢(qián)胡亂挪用。

其實(shí)一線(xiàn)城市早就已經(jīng)實(shí)施資金監(jiān)管，例如北京市預(yù)售資金監(jiān)管制度實(shí)施于2010年12月，旨在防止樓盤(pán)“爛尾”，保證購(gòu)房者權(quán)益。

在預(yù)售資金監(jiān)管制度下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在樓盤(pán)預(yù)售時(shí)，需要將預(yù)售資金存入銀行專(zhuān)用監(jiān)管賬戶(hù)，只能用作本項(xiàng)目建設(shè)，不得隨意支取、使用。不僅是新盤(pán)，二手房交易過(guò)程中，購(gòu)房者向中介公司繳納的首付款也必須打入資金監(jiān)管賬戶(hù)。

梳理 2019多地出臺(tái)或調(diào)整資金監(jiān)管政策或標(biāo)準(zhǔn)

長(zhǎng)春 預(yù)售款的30%納入資金監(jiān)管 

1月1日起，商品房項(xiàng)目總預(yù)售款的30%將作為新建商品房預(yù)售資金存入監(jiān)管賬戶(hù)。建成層數(shù)達(dá)到規(guī)劃設(shè)計(jì)總層數(shù)一半的，可使用商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度的百分之五十；達(dá)到主體結(jié)構(gòu)封頂?shù)?，可使用商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度的百分之八十；達(dá)到建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案的，提交其證明文件，可使用商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度的百分之九十。

貴陽(yáng) 強(qiáng)制開(kāi)發(fā)商使用POS機(jī) 

8月1日起，凡申請(qǐng)預(yù)售的商品房項(xiàng)目，房開(kāi)企業(yè)應(yīng)在商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行開(kāi)設(shè)預(yù)售資金監(jiān)管專(zhuān)用賬戶(hù)，安裝開(kāi)通專(zhuān)用POS，并在銷(xiāo)售、交款現(xiàn)場(chǎng)公示預(yù)售資金監(jiān)管賬號(hào)。取得商品房預(yù)售許可證后應(yīng)積極指導(dǎo)購(gòu)房人通過(guò)專(zhuān)用POS刷卡直接將合同首付款交入監(jiān)管賬戶(hù)。商品房預(yù)售項(xiàng)目的定金、分期付款的非首付款部分均應(yīng)按商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定及時(shí)進(jìn)入專(zhuān)用賬戶(hù)。對(duì)定金、首付款及一次性付款在網(wǎng)簽合同超過(guò)30天未進(jìn)入監(jiān)管賬戶(hù)的，商品房交易管理系統(tǒng)自動(dòng)暫停該預(yù)售證的合同網(wǎng)簽資格，待資金存入后系統(tǒng)自動(dòng)恢復(fù)。

合肥明確誠(chéng)意金、認(rèn)籌金等納入監(jiān)管范圍

9月24日，合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局明確合肥市區(qū)范圍內(nèi)商品房項(xiàng)目預(yù)售資金全部納入監(jiān)管范圍，實(shí)行全額監(jiān)管。自取得《商品房預(yù)售許可證》后，購(gòu)房人支付的定金、誠(chéng)意金、認(rèn)籌金等預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用以及后續(xù)付款（包括首付款、按揭貸款等）款項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)直接繳入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)。

南通上調(diào)資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)

4月28日，南通市調(diào)整重點(diǎn)監(jiān)管資金標(biāo)準(zhǔn)及撥付比例。毛坯房重點(diǎn)監(jiān)管資金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為3000元/㎡，成品房重點(diǎn)監(jiān)管資金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為4000元/㎡。樓盤(pán)主體結(jié)構(gòu)完成一半時(shí)，可劃撥30%資金；拆除腳手架劃撥80%資金；通過(guò)竣工驗(yàn)收，可劃撥90%資金。

包頭調(diào)整資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)

4月17日，包頭調(diào)整資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)。新的標(biāo)準(zhǔn)要求：商品房項(xiàng)目按照《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》批準(zhǔn)要求全部配套建設(shè)完畢、達(dá)到交付使用條件后，托管賬戶(hù)內(nèi)的資金可全部撥付房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，監(jiān)管終止。具體進(jìn)度是當(dāng)完成主體工程三分之一時(shí)，劃撥30%資金，主體封頂時(shí)，劃撥65%資金，通過(guò)驗(yàn)收后劃撥85%資金，相對(duì)于南通等地，該標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)嚴(yán)格。

西安 擬啟動(dòng)資金監(jiān)管

12月13日，西安市住建局發(fā)布《西安市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法(征求意見(jiàn)稿)》明確，商品房預(yù)售資金實(shí)行全額、全程監(jiān)管，并對(duì)用于支付工程建設(shè)等費(fèi)用的預(yù)售資金實(shí)施重點(diǎn)監(jiān)管。購(gòu)房者的商品房預(yù)售資金應(yīng)全部存入專(zhuān)用監(jiān)管賬戶(hù)，由監(jiān)管銀行進(jìn)行監(jiān)管，開(kāi)發(fā)商不得直接收取或另設(shè)賬戶(hù)收存購(gòu)房人的購(gòu)房款。

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