【最高人民法院判例】

即使購房人沒有取得房產(chǎn)證，法院也不應(yīng)查封購房者已實際占有的預(yù)售商品房

作者：李舒，唐青林，吳志強（北京市安理律師事務(wù)所）

裁判要旨：

購房人支付房屋全部價款并已實際占有，雖未辦理過戶登記手續(xù)，但購房人對此并無過錯的，人民法院不得查封該房產(chǎn)。若房屋未竣工，購房人即使取得期房鑰匙也不能產(chǎn)生實際占有房屋的法律效果，則法院可以對該房屋進行查封。

案情介紹：

一、農(nóng)業(yè)銀行與烏魯木齊亞鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱亞鴻公司）借款合同執(zhí)行一案，農(nóng)業(yè)銀行依據(jù)具有強制執(zhí)行效力的公證債權(quán)文書，于2003年7月10向新疆高院申請對亞鴻公司強制執(zhí)行，新疆高院作出裁定，查封亞鴻公司抵押給農(nóng)業(yè)銀行的位于新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市解放南路317號的房產(chǎn)，共計163套。

二、案外人陳秋和于2002年7月5日從亞鴻公司購買了上述317號房產(chǎn)中的1棟6層A戶房屋，因農(nóng)業(yè)銀行申請查封了該房屋，致使其至今未能取得該房屋的產(chǎn)權(quán)證。陳秋和認為該查封行為嚴(yán)重侵犯其合法利益，向新疆高院提起執(zhí)行異議，請求解除對上述訴爭房屋的查封。

三、新疆高院查明，陳秋和與亞鴻公司簽訂《商品房買賣合同》，支付全部購房款并實際占用至今。新疆高院作出異議裁定，解除對該訴爭房產(chǎn)的查封。

四、農(nóng)業(yè)銀行不服上述裁定，向最高法院申請復(fù)議，請求撤銷異議裁定。最高法院認為農(nóng)業(yè)銀行的復(fù)議理由不能成立，駁回復(fù)議申請，維持原判。

裁判要點及思路：

《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條的規(guī)定“第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”，所以本案法院不應(yīng)繼續(xù)對位于新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市解放南路317號1棟6層A戶房產(chǎn)采取查封措施。

實務(wù)要點總結(jié)：

前事不忘，后事之師，我們總結(jié)該案的實務(wù)要點如下，以供實務(wù)參考。同時也提請當(dāng)事人注意如何判斷對取得房屋的實際占有。結(jié)合最高法院裁定文書，在執(zhí)行實務(wù)中，應(yīng)重點關(guān)注以下內(nèi)容：

一、本案購房人之所以能夠排除房屋上的強制執(zhí)行措施是因為其已取得對房屋的實際占有。但怎樣判斷已取得對房屋的實際占有，取得期房的鑰匙算不算取得房屋的實際占有？

本案中購房人實際占有的事實較易證明，購房人已實際使用訴爭房屋并有相應(yīng)的生活繳費證明。但對于未使用的房屋，甚至是尚未竣工的期房如何認定已取得實際占有？購房人拿到房屋的鑰匙能否產(chǎn)生實際占有的法律效果（此問題請詳閱下文延伸閱讀案例）

二、如何判斷并非是購房人過錯而導(dǎo)致未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證

本案中，《房屋買賣合同》的簽署時間是2002年7月5日，購房人依據(jù)合同約定于2002年7月6日、2003年12月20日已支付房款，異議人申請查封訴爭房屋的時間是2003年7月10，所以從時間上以及購房人對《房屋買賣合同》的履行程度上能購判斷購房人的善意和無過錯。

三、開發(fā)商的債權(quán)人（申請執(zhí)行人）希望排除案外人異議對執(zhí)行措施的影響也是需從上述兩點展開論證。特別對于購房人實際是否占有房屋的問題，需要收集能夠證明購房人未實際占有的證據(jù)。

相關(guān)法律：

《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》

第十七條 被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。

以下為該案在最高法院審理階段關(guān)于該事項分析的“本院認為”部分關(guān)于“

開發(fā)商因所欠債務(wù)能否導(dǎo)致其預(yù)售的商品房被執(zhí)行的理解”的詳細論述和分析。

本院認為，陳秋和與亞鴻公司簽訂《商品房買賣合同》、完成房屋交付的行為均在新疆高院查封涉案房屋之前，交清全部房款，并承擔(dān)了從涉案房屋交付至今的水費、電費、物業(yè)管理費等費用，已對房屋實際占用多年。涉案房屋雖未辦理過戶登記手續(xù)，但無相關(guān)證據(jù)證明上述四人存在過錯。本院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第17條明確規(guī)定“第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。”依照該條規(guī)定，本案不應(yīng)繼續(xù)對位于新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市解放南路317號1棟6層A戶、房產(chǎn)采取查封措施。

案件來源：

最高人民法院：《中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司新疆維吾爾自治區(qū)分行營業(yè)部申請復(fù)議案執(zhí)行裁定書》【（2013）執(zhí)復(fù)字第17號】

延伸閱讀：

關(guān)于開發(fā)商已預(yù)售的商品房能否被強制執(zhí)行的問題，以下是我們寫作中檢索到執(zhí)行程序中拿到鑰匙的購房人能否排除該房屋上強制執(zhí)行的裁判觀點，以供讀者參考。

案情介紹

購房人購買期房并與開發(fā)商進行預(yù)售合同登記備案，開發(fā)商交付了房屋的鑰匙但此時房屋尚未竣工。后開發(fā)商因債務(wù)糾紛，債權(quán)人申請查封該房產(chǎn)。

一、結(jié)論

作為房屋買受人在房屋未竣工時即使辦理了商品房預(yù)售合同登記備案和取得房屋鑰匙，依然不能認定為是實際占有。在執(zhí)行標(biāo)的房屋時，買受人提起案外人異議之訴，請求排除執(zhí)行的，法院不予支持。

二、相關(guān)法律

1、《中華人民共和國建筑法》（2011）第六十一條第二款規(guī)定“建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”

2、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》（2011）第十七條第一款，“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！?/p>

3、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定，“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)?！?/p>

4、《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（法釋〔2009〕7號）第一條第二款規(guī)定，“基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主?！?/p>

三、裁判要點

“案外人亦無充分證據(jù)證明其已實際合法占有該房產(chǎn)，其要求阻卻本院拍賣行為無事實和法律依據(jù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條“第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。”以及《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條第二款“基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。”的規(guī)定，案外人如欲阻卻執(zhí)行，應(yīng)同時滿足三個條件，即：支付全部價款、合法實際占有以及對未辦理過戶登記手續(xù)無過錯。本案中，方卓君雖能證明其已支付全部價款并對未辦理過戶登記手續(xù)無過錯，但僅提供2012年12月28日方卓君與紅楓房產(chǎn)公司簽訂的《房屋交付確認書》不能證明其已經(jīng)合法實際占有該房產(chǎn)。1、涉案房屋并不具備法定交付條件?！吨腥A人民共和國建筑法》第六十一條第二款規(guī)定“建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”同時，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條第一款亦規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”據(jù)此，竣工驗收合格、辦理竣工驗收手續(xù)是房地產(chǎn)交付的法定前提條件。本案中，涉案房屋至今未竣工，未辦理竣工驗收手續(xù)，故涉案房屋不具有法定的交付條件?！?/p>

四、案例來源

《方卓君與朱永光民事執(zhí)行一案執(zhí)行裁定書》（2014）蘇執(zhí)異字第0015號（該案有大量系列同類案件）

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原標(biāo)題： 最高法院:即使沒有房產(chǎn)證,若實際占有期房的,也可排除法院強制執(zhí)行|(判例19/100篇)