作者：西政財富

一、中共中央政治局會議分析研究當前經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟工作等；央行：研究進一步做好金融支持穩(wěn)增長的意見措施

中共中央政治局4月29日召開會議，分析研究當前經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟工作，審議《國家“十四五”期間人才發(fā)展規(guī)劃》。會議要求……要全力擴大國內(nèi)需求，發(fā)揮有效投資的關鍵作用，強化土地、用能、環(huán)評等保障，全面加強基礎設施建設。要發(fā)揮消費對經(jīng)濟循環(huán)的牽引帶動作用……會議強調(diào)，要有效管控重點風險，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險底線。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要及時回應市場關切，穩(wěn)步推進股票發(fā)行注冊制改革，積極引入長期投資者，保持資本市場平穩(wěn)運行。要促進平臺經(jīng)濟健康發(fā)展，完成平臺經(jīng)濟專項整改，實施常態(tài)化監(jiān)管，出臺支持平臺經(jīng)濟規(guī)范健康發(fā)展的具體措施。

更多內(nèi)容請參考官網(wǎng)：

http://www.gov.cn/xinwen/2022-04/29/content_5688016.htm

會議指出，要堅持辦好自己的事，加快構建新發(fā)展格局，堅定不移深化供給側(cè)結構性改革，用改革的辦法解決發(fā)展中的問題，加快實現(xiàn)高水平科技自立自強，建設強大而有韌性的國民經(jīng)濟循環(huán)體系。要堅持擴大高水平對外開放，積極回應外資企業(yè)來華營商便利等訴求，穩(wěn)住外貿(mào)外資基本盤。

2022年4月22日下午，人民銀行召開黨委會，分析研判當前經(jīng)濟金融形勢，研究下一步金融工作。會議認為，今年以來我國經(jīng)濟開局總體良好，但是當前經(jīng)濟增長面臨的不確定性進一步增加，俄烏沖突對全球經(jīng)濟形成新的挑戰(zhàn)，國內(nèi)疫情多點散發(fā)，部分地區(qū)物流和供應鏈受阻。會議提出，人民銀行要執(zhí)行好穩(wěn)健的貨幣政策，保持流動性合理充裕，推動降低綜合融資成本，為統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展提供良好的貨幣金融環(huán)境。高度重視并大力支持農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和煤炭、石油、天然氣等重要能源的生產(chǎn)和供給暢通，保持物價基本穩(wěn)定。發(fā)揮好貨幣政策總量和結構雙重功能，落實好穩(wěn)企業(yè)保就業(yè)各項金融政策措施，聚焦支持小微企業(yè)和受疫情影響的困難行業(yè)、脆弱群體。會議強調(diào)，要在認真落實已經(jīng)出臺政策的基礎上，進一步加大工作力度，進一步加大對實體經(jīng)濟的支持力度，維護市場穩(wěn)定，維護經(jīng)濟穩(wěn)定，為黨的二十大勝利召開創(chuàng)造良好環(huán)境。

二、住建部表態(tài)高度重視房地產(chǎn)領域風險；中央財經(jīng)委員會會議全面加強基礎設施建設

2022年4月24日上午，住房和城鄉(xiāng)建設部黨組以“深入學習貫徹習近平經(jīng)濟思想，完整準確全面貫徹新發(fā)展理念，更好按經(jīng)濟規(guī)律辦事”為主題，召開理論學習中心組學習（擴大）會議，會議指出……要抓緊落實中央經(jīng)濟工作會議精神和《政府工作報告》部署，加快住房和城鄉(xiāng)建設領域退稅減稅降費、專項債發(fā)行使用、重點項目開工建設、支持企業(yè)穩(wěn)崗等有關政策的實施，幫扶市場主體渡過難關。要重點圍繞城市更新、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、保障性住房建設、地下管網(wǎng)建設和改造等，研究采取更大力度的政策舉措，推動釋放內(nèi)需潛力。要有力有效應對經(jīng)濟運行面臨的突出矛盾，確保城市基礎設施等有序運行，維護產(chǎn)業(yè)鏈供應鏈穩(wěn)定。要持續(xù)深化工程建設項目審批制度改革、建筑業(yè)“放管服”改革等，努力為市場主體提供好的營商環(huán)境。要堅持底線思維，高度重視房地產(chǎn)領域風險，防范化解城鄉(xiāng)建設領域風險，堅決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險的底線。

2022年4月26日習近平主持召開中央財經(jīng)委員會第十一次會議，研究全面加強基礎設施建設問題，研究黨的十九大以來中央財經(jīng)委員會會議決策部署落實情況。會議強調(diào)，基礎設施是經(jīng)濟社會發(fā)展的重要支撐，要統(tǒng)籌發(fā)展和安全，優(yōu)化基礎設施布局、結構、功能和發(fā)展模式，構建現(xiàn)代化基礎設施體系，為全面建設社會主義現(xiàn)代化國家打下堅實基礎……要多輪驅(qū)動，發(fā)揮政府和市場、中央和地方、國有資本和社會資本多方面作用，分層分類加強基礎設施建設……要適應基礎設施建設融資需求，拓寬長期資金籌措渠道，加大財政投入，更好集中保障國家重大基礎設施建設的資金需求。要推動政府和社會資本合作模式規(guī)范發(fā)展、陽光運行，引導社會資本參與市政設施投資運營……

三、央行下調(diào)外匯存款準備金率，提高市場外匯流動性，對沖人民幣匯率貶值壓力

為提升金融機構外匯資金運用能力，中國人民銀行決定，自2022年5月15日起，下調(diào)金融機構外匯存款準備金率1個百分點，即外匯存款準備金率由現(xiàn)行的9%下調(diào)至8%。

信達證券分析表示，截至2022年3月底，金融機構外匯各項存款余額為1.05萬億美元，此次下調(diào)外匯存準率1個百分點，將釋放外匯流動性約100億美元。調(diào)整外匯存準率抑制人民幣匯率大幅波動的機制在于：上調(diào)外匯存準率將凍結一部分外匯流動性，減少外匯市場上的美元供給，降低金融機構的結匯意愿和能力，從而緩解人民幣升值壓力；下調(diào)外匯存準率將釋放一部分外匯流動性，增加外匯市場上的美元供給，提高金融機構的售匯意愿和能力，從而緩解人民幣貶值壓力。本輪人民幣匯率貶值，是一系列因素同時扭轉(zhuǎn)的結果：

川財證券分析表示，美聯(lián)儲貨幣政策收緊以及俄烏沖突，短期內(nèi)我國外資出現(xiàn)大幅流出，給人民幣帶來貶值的壓力，隨著出口韌性的減弱，人民幣升值也難以為繼。央行此次下調(diào)金融機構外匯存款準備金率，不僅可以增加市場上的外匯供給，而且可以對沖人民幣匯率的貶值壓力。當人民幣貶值預期較強時，央行往往會上調(diào)外匯風險準備金率，向市場傳達央行不希望人民幣進一步貶值的政策意圖，在匯率波動較大之際，人民銀行下調(diào)金融機構外匯存款準備金率，對外匯市場釋放了較強的穩(wěn)定信號，之后人民幣有望重新回歸合理均衡水平上的基本穩(wěn)定。

東吳證券分析表示，下調(diào)外匯存款準備金率可釋放外匯流動性，從而增加外匯貸款的發(fā)放，通過結匯增加市場上的外幣供給，在一定程度上減緩貶值的速度和趨勢。鑒于此次下調(diào)的幅度僅為1個百分點，釋放的流動性有限，更應關注此舉的信號意義。

四、長三角集中土拍熱度整體維持低溫，但杭州土地出讓依舊順利，浙江本地房企表現(xiàn)亮眼

近期，南京、寧波、南通三城集中土拍，通過取消配建租賃住房、延長土地出讓金繳納時間、提高毛坯限價幅度等措施降低門檻，但土拍熱度依然較低。三城宅地合計供應62宗，成交55宗，其中39宗底價成交，8宗觸及封頂價，平均溢價率僅4.87%。以南京為例，首輪土拍以267億元起拍價掛出的20宗地塊，最終出讓14宗地塊，6宗流拍，最終流拍比例達到30%，成交的地塊中還有8宗底價成交，只有3宗地塊觸及最高限價，總成交價191.45億元，低于掛牌出讓總價。根據(jù)掛牌要求，對出讓地塊配建要求的減少，對保證金要求的降低，以及對房地價差限制的寬松，確保房企預期利潤……

2022年4月25日，天津第一批次兩集中供地結果顯示，此次共掛牌29宗宅地+1宗商服用地，最終住宅用地僅成交5宗，合計成交土地面積約35萬㎡，規(guī)劃建筑面積約54萬㎡，成交總價約38億元；9宗流拍，15宗停牌。

相比之下，2022年杭州第一批集中供地順利落幕。60宗涉宅地塊，除了1宗臨平新城宅地無人問津遭遇流搖外，其余59宗全部名花有主，一天攬金827億元。從拿地房企來看，浙江本土房企成為了這次出讓的主力軍，一共拿到45宗地塊，占比高達75%。尤其是濱江（11宗涉宅地塊），綠城（7宗）、大家（3宗）、眾安（5宗）等表現(xiàn)出色。外來房企中，越秀（3宗）、萬科（2宗）、建發(fā)（2宗）的表現(xiàn)比較亮眼。

對此，中信證券研究分析表示，當前市場面臨十分嚴峻的交付延期問題，開發(fā)投資低落問題，土地收入不及預期問題和對金融體系的挑戰(zhàn)。我們相信，解決這些問題的關鍵點在于盤活存貨，盤活存貨的關鍵點則在于讓銷售“活”起來。要讓銷售“活”起來，就需要因城施策，以市場化的力量推動按揭貸款利率下行，放開不必要的限貸、限售和限購管制。只有銷售開始復蘇，盤活資產(chǎn)才有可能。供給側(cè)政策雖然討論頻繁，但卻可能是“氣氛組”。所謂氣氛組，就是這類政策市場頗為關注（甚至多于需求側(cè)政策），具體舉措也不少，但對行業(yè)的影響并非根本性的。以企業(yè)融資政策為例，我們認為做好風險企業(yè)項目并購金融服務，區(qū)分企業(yè)風險和項目風險，當然是有益于信用風險化解的。但如果銷售不斷下行底層資產(chǎn)質(zhì)量不斷惡化，則我們也不可能透過鼓勵并購的方式來化解風險。換言之，解決風險不是頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳，只有在根本上化解資產(chǎn)質(zhì)量風險，供給側(cè)政策才有用武之地。

五、城投境外融資有所加速，銀行備用信用證發(fā)行結構增多；發(fā)改委最新的窗口指導意見加強對境外美元債的相關管理

中金公司分析表示，2022年以來，城投美元債發(fā)行規(guī)模為96.4億美元，凈增量35.4億美元，發(fā)行量比2021年前4個月增加89%，凈增量為2021年前4個月的3.2倍。2021年下半年以來，在境內(nèi)融資政策趨嚴的背景下，城投境外融資有所加速，并且在2022年以來美債利率上行背景下供給仍然相對旺盛。城投美元債常用發(fā)行結構也有所變化，主要體現(xiàn)為使用銀行備證發(fā)行增加。根據(jù)彭博口徑，從今年以來發(fā)行的城投美元債來看，54%的發(fā)行規(guī)模資金用途為再融資和用于項目融資，13%為綠色債券和可持續(xù)發(fā)展債券，還有31%為主要用于補充營運資金和項目融資。從區(qū)域分布來看，2022年以來浙江和江蘇城投美元債發(fā)行規(guī)模位列一二，分別為26.6億美元和23.4億美元。

從城投美元債監(jiān)管政策來看，目前主要可參照的政策文件包括2019年發(fā)改委666號文，包括要求地方國有企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記需持續(xù)經(jīng)營不少于三年、限制承擔地方政府融資職能的地方國有企業(yè)發(fā)行外債僅限用于償還未來一年內(nèi)到期的中長期外債等。實操層面對城投平臺凈利潤對債券利息的覆蓋水平、項目收益情況也有一定約束?？梢钥闯?，境外監(jiān)管在債券發(fā)行上更多為軟約束，城投美元債整體監(jiān)管環(huán)境相比境內(nèi)寬松一些。事實上，由于2021年以來境內(nèi)債券融資的邊際收緊，今年1季度境內(nèi)城投債發(fā)行量和凈增量相比去年同期均有10%以上的下降，尤其是傳統(tǒng)發(fā)債區(qū)域江浙等凈增降幅更為明顯。目前該部分融資擠出，尤其是區(qū)縣級的融資擠出，一定程度上可以通過中資美元債市場去彌補。若后續(xù)城投美元債融資政策邊際收緊，可能會加劇部分弱資質(zhì)或低行政級別城投融資邊際收緊的壓力。此外，央行外管局23號文提到，“要在風險可控、依法合規(guī)的前提下，按市場化原則保障融資平臺公司合理融資需求，不得盲目抽貸、壓貸或停貸，保障在建項目順利實施”。

根據(jù)債市資訊的報道，發(fā)改委最新的窗口指導意見，加強了對境外美元債的相關管理，主要包括以下內(nèi)容：1.代建與土地整理收入合并不能超過50%（最好不要接近50%），棚改安置房不算政府收入；2.補流不能超20%；3.發(fā)債規(guī)模不能超過凈資產(chǎn)40%（包括累計余額）；4.近三年平均凈利潤覆蓋債券利息；5.項目收益要能覆蓋成本（這條不是很明確）。以上1、2、3、4條均為紅線，不能突破。

六、5家AMC、18家銀行獲監(jiān)管政策指導，落實12家房企紓困政策

中證報報道稱，金融監(jiān)管部門2022年4月24日向主要5家AMC和18家銀行提供了12家房企的清單，針對其資產(chǎn)收并購等工作擬有6項政策指導：

1. 可以收2021年年底以前資產(chǎn)用途是土地價款的、可以收金融機構暫未納入不良的貸款、可以收集團2021年年底之前的關聯(lián)方應收賬款。

2. 以上業(yè)務開展不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，保證按揭發(fā)放。

3. 以上業(yè)務資本金按照50%計量，同時全力支持開發(fā)貸，資金務必封閉管理。

4. 與關聯(lián)方合作收購，不納入重大關聯(lián)交易。

5. 對這12家房企的四證不全項目并購、涉及并購貸款置換土地出讓金項目等合規(guī)性要求有所放松。

6. 存量逾期補充增信后展期。并且指出，此批清單為首批企業(yè)，清單有效期2022年4月-2023年4月，后續(xù)會動態(tài)調(diào)整。

12家房企名單：世茂集團、中梁控股、綠地控股、中南建設、奧園地產(chǎn)、恒大集團、融創(chuàng)中國、榮盛發(fā)展、陽光城、融信中國、佳兆業(yè)、廣州富力。

對此，我們分析表示，對于監(jiān)管部門的上述喊話，市場方面并沒有太大的反應。很多同行擔心，在經(jīng)濟下行、疫情反復以及美聯(lián)儲縮表、地緣政治沖突等因素的綜合影響下，目前出臺再大的刺激政策估計都見效不大，歸根結底還是信心崩塌的問題。在房住不炒和房地產(chǎn)稅出臺的預期背景下，房地產(chǎn)的投資投機需求不再，而這類需求群體或許是支撐商品房流通和行業(yè)良性循環(huán)的關鍵力量。從市場走向來看，剛需和改善需求是今后房地產(chǎn)市場得以生存和發(fā)展的重要基礎，但當前的現(xiàn)實情況是市場信心嚴重不足，尤其是大部分剛需和改善需求群體現(xiàn)在都確實沒錢。如果疫情、經(jīng)濟、地緣政治沖突的不確定性進一步加大，即便首付比例再低、房貸利率再低，大部分剛需群體仍舊無錢買房或者不愿意買房（主要是為了先保障生存問題），比如近兩個月越來越多的城市都大幅松綁了樓市的限購限貸等政策，但一二手成交情況仍舊很不理想。

七、廣東省出臺金融支持受疫情影響企業(yè)紓困和經(jīng)濟穩(wěn)增長行動方案

2022年4月28日，《廣東省人民政府辦公廳關于印發(fā)廣東金融支持受疫情影響企業(yè)紓困和經(jīng)濟穩(wěn)增長行動方案的通知》（粵府辦〔2022〕13號，下稱《方案》）發(fā)布，《方案》要求“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”：

1. 積極支持居民合理住房信貸需求。堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求。鼓勵銀行對符合購房政策要求且具備購房能力、收入相對穩(wěn)定的新市民，合理確定按揭標準，提升借款和還款便利度。

2. 做好房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目并購金融服務。各地要督促涉險房地產(chǎn)企業(yè)積極自救化險，省有關部門要加強協(xié)調(diào)指導和項目推介對接。鼓勵金融機構加大對優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目的支持力度，按照市場化、法治化原則支持“保交樓”。支持金融機構為重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目出讓、兼并收購提供債券發(fā)行、融資顧問等服務。鼓勵優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司信用類債券，募集資金用于風險處置項目的兼并收購。探索駐粵金融資產(chǎn)管理公司和地方金融資產(chǎn)管理公司參與高風險房企資產(chǎn)處置新模式。

3. 完善金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)發(fā)展的長效機制。支持金融機構積極對接和滿足保障性租賃住房開發(fā)建設、購買、裝修改造、運營管理、交易結算等金融服務需求。依法依規(guī)支持上市房企積極向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，加強自身風險管理，完善債券融資支持機制。支持保險資金通過直接投資或認購債權投資計劃、股權投資計劃、保險私募基金等方式，為保障性租賃住房項目提供長期資金支持。鼓勵金融機構適度加大流動性貸款等支持力度，滿足建筑企業(yè)合理融資需求，保持建筑企業(yè)融資連續(xù)穩(wěn)定。

八、東莞、佛山、中山等大灣區(qū)城市密集出臺樓市新政；多地松綁樓市政策，但基本面下行仍未見改善

2022年4月28日，中山市人力資源局和社會保障局發(fā)布《關于進一步優(yōu)化我市人才安居保障措施的通知》?！锻ㄖ凤@示，大專以上的非中山戶籍人才，允許在本市范圍內(nèi)購買1套新建商品住房，無社保限制。

近日有消息表示,東莞調(diào)整房地產(chǎn)政策,以支持合理住房需求，加大疫情紓困力度，優(yōu)化人才購房政策，吸引人才留莞發(fā)展。具體內(nèi)容包括：

1. 恢復個稅購房政策，既認社保、也認個稅。

2. “逐月連續(xù)繳納”調(diào)整為“累計繳納”。

3. 非戶籍首套房（含新建商品住房和二手住房，下同）,購房之日前2年內(nèi)累計繳納12個月以上（含）社?；騻€稅，二套房，購房之日前4年內(nèi)累計繳納36個月以上（含）社?；騻€稅。

4. 非戶籍本科以上學歷、初級以上職稱、技師以上資格，首套房，購房之日前2年內(nèi)累計繳納6個月以上（含）社?；騻€稅，二套房，購房之日前3年內(nèi)累計繳納24個月（含）以上社?；騻€稅。

5. 當月繳納的個稅款須大于零，方可計入“累計繳納”范圍。

6. 2021年12月至2022年4月我市疫情防控期間補繳的社?；騻€稅，計入“累計繳納”范圍，非疫情防控期間補繳的社?；騻€稅，不計入“累計繳納”范圍。對疫情防控期間未繳的社保或個稅進行補繳的，應在2022年5月至7月期間完成補繳。

7. 取消新入戶購房“雙半年”限制。

此外，近期佛山住建部門發(fā)文優(yōu)化存量商品房住房政策。天津房協(xié)召集多家房企開會研究加快房地產(chǎn)項目銷售政策；沈陽個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由5年調(diào)整為2年；建行、工行、中行多家大行下調(diào)普通定期存款利率。另外，申萬宏源研究表示，因城施策方面，南京、張家口、秦皇島、保定等多地首套房貸利率降低。長沙、銀川、無錫、常熟、湖南常德、杭州富陽出臺人才購房優(yōu)惠政策。公積金貸款額度方面，蘇州提高首次使用公積金貸款額度，個人由45萬提至60萬，家庭由70萬提至90萬；泰州姜堰區(qū)雙職工住房公積金貸款最高額度由40萬元提至50萬元，單職工住房額度由25萬元提至30萬元。

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原標題： 地產(chǎn)金融周報：下調(diào)外匯存款準備金率；加強境外美元債管理；杭州土拍搶眼，全國冷熱不均；廣東出臺紓困政策；基本面持續(xù)下行多地松綁樓市