作者：面包財經

來源：面包財經（ID：mianbaocaijing）

2021年5月17日，滬深交易所發(fā)布公告稱，首批9只基礎設施公募REITs項目正式獲得證監(jiān)會批復。5月24日起，該批產品將正式開啟詢價，距離發(fā)行再進一步。

若按照9只公募REITs詢價區(qū)間下限計算，首批公募基礎設施證券投資基金（REITs）預計合計融資近300億元。其底層資產包含收費公路、產業(yè)園、倉儲物流、污水處理、垃圾處理及生物質發(fā)電等多種資產。

根據(jù)《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》，基礎設施項目原始權益人或其同一控制下的關聯(lián)方戰(zhàn)略配售部分在整體份額20%之內的，持有期不得少于60個月；超過20%得部分持有期不得少于36個月；其余戰(zhàn)略配售方持有期間不得少于12個月。

根據(jù)其基金募集說明書，首批公募REITs 2021年現(xiàn)金分派率預計在4.10%~12.35%之間。其中不動產REITs（倉儲類REITs、園區(qū)類REITs）的現(xiàn)金分派率相對較低，其2021年現(xiàn)金分派率在4.10%~4.74%之間。

首批公募基金REITS正式獲批 

5月17日，首批9只公募REITs基金正式獲得證監(jiān)會批復。這些基金包括：華安張江光大園REIT、浙商證券滬杭甬杭徽高速REIT、首創(chuàng)水務REIT、東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產業(yè)園REIT、普洛斯倉儲物流REIT、鹽田港倉儲物流REIT、廣交投廣河高速公路REIT、招商蛇口產業(yè)園REIT、首鋼生物質REIT。

圖1：首批9只公募REITs基金正式獲批

根據(jù)其基金募集說明書，首批公募基礎設施證券投資基金（REITs）預計合計融資逾300億元。首批項目包含收費公路、產業(yè)園、倉儲物流、污水處理、垃圾處理及生物質發(fā)電等多種資產，地域上覆蓋京津冀、長江經濟帶、粵港澳大灣區(qū)、長江三角洲等重點區(qū)域。5月24日起，該批產品將正式開啟詢價，距離發(fā)行上市再進一步。

上交所公布的REITs產品信息顯示，根據(jù)流程，T日也就是5月31日，為網(wǎng)下基金份額認購日及繳款日、公眾基金份額認購日及繳款日；T-8日（5月19日）披露招募說明書、詢價公告等文件；T-7日網(wǎng)下路演；T-5日（5月24日）為詢價日；T-1日刊登發(fā)售公告。照此時間表來看，5月底投資者便可參與REITs基金的認購。

什么是REITs？

REITs（全稱：Real Estate Investment Trusts)即不動產投資信托基金，是指在指定交易所公開交易，通過資產證券化的方式將具有可持續(xù)性、穩(wěn)定性收益的不動產或權益轉化為流動性較強的上市證券的標準化金融產品。

我國基礎設施公募REITs采用“公募基金+ABS”的產品結構，整個產品存續(xù)期間封閉運作?；?0%以上資產持有單一基礎設施ABS，其余可投資于利率債、AAA級信用債或貨幣市場工具，以基礎設施項目租金、收費等穩(wěn)定現(xiàn)金流作為基金收益來源，每年收益分配比例不得低于基金可供分配利潤的90%。簡單來說，REITs可以看作是以優(yōu)質不動產為錨的股票。

圖2：我國基礎設施公募REITs產品結構

REITs起源于美國，誕生之初是為了滿足部分高凈值投資者參與商業(yè)地產的訴求以及支持跨洲高速公路的投資建設。2000年被引入日本，主要是為提振房地產市場、解決不良債務問題。在國外成熟市場，REITs具備收入穩(wěn)定、高分紅、高流動性等特征，在資本市場中占有重要地位。

網(wǎng)下發(fā)售與公眾投資者發(fā)售部分不設置鎖定期 

根據(jù)《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》，基礎設施項目原始權益人或其同一控制下的關聯(lián)方參與基礎設施基金份額戰(zhàn)略配售的比例合計不得低于本次基金份額發(fā)售數(shù)量的20%，其中基金份額發(fā)售總量的20%持有期自上市之日起不少于60個月，超過20%部分持有期自上市之日起不少于36個月，基金份額持有期間不允許質押。其余戰(zhàn)略配售方持有期限亦不得低于12個月。

除此之外，網(wǎng)下發(fā)售與公眾投資者發(fā)售部分不設置鎖定期，可上市交易，也可以通過回購的方式進行融資，因此具備一定的流動性基礎。

不動產REITs現(xiàn)金分派率相對較低 

根據(jù)其募集說明書，首批公募REITs 2021年現(xiàn)金分派率預計在4.10%~12.35%之間。其中不動產REITs（倉儲類REITs、園區(qū)類REITs）的現(xiàn)金分派率相對較低，2021年現(xiàn)金分派率在4.1%~4.74%之間，明顯低于3只特許經營權REITs（6.19%~12.35%）。首鋼生物質REITs三個項目中一個項目涉及到特許經營權，其2021年預計現(xiàn)金分派率為9.13%，2022年現(xiàn)金分派率為8.17%。

首批REITs中有兩只披露了內部收益率，均為6%左右。

從管理費率來看，招商蛇口產業(yè)園REITs管理費用相對固定，為凈資產*0.15%+可供分配金額*3.5%，其他8只REITs管理費用均由固定費用+浮動費用構成。

版權聲明：本作品版權歸面包財經所有，未經授權不得轉載、摘編或利用其它方式使用本作品。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“面包財經”投稿資產界，并經資產界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 首批9只公募REITs上市在即，預計合計融資近300億元