商業(yè)地產(chǎn)與電商 
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作者：明哥
來源：商業(yè)地產(chǎn)與電商（ID：smartplaza）
本文根據(jù)與幾位微友的交流探討整理。
先來看微友A分享的公司審計部對其所在項目的審計報告節(jié)選：
以營業(yè)收入抽成方式計算租金的商戶，對其提交的營業(yè)收入缺乏有效的監(jiān)管或審查，不能確定租金計算是否正確，可能影響商管公司的收入或利潤。
以上即通常所說的跑單：商戶通過瞞報、少報銷售額，進而達到少交、免交抽成租金的目的。來看一個示意：
該商戶保底租金126元/月/平米，抽成比例9%，則抽成臨界點為：
250*136/9%=35萬元
當商戶上報銷售額高于35萬時，該商戶需按9%扣點繳納超額部分抽成租金。
如何針對審計提出的問題對聯(lián)營商戶業(yè)績進行監(jiān)管？微友A項目提出了如下解決措施：
1、聯(lián)營商戶選擇
招商過程中非國際、國內知名連鎖品牌，非具備國內上市資質或有極高信譽度公司，不得簽訂聯(lián)營方式合同。
2、商務條款
商務條款，除確定聯(lián)營扣點外，需額外增設保底租金條款（保底租金+聯(lián)營扣點兩者取其高）。
3、數(shù)據(jù)監(jiān)控
（1）運營人員每日檢查聯(lián)營品牌當日銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計日報表，每日抽查店鋪內系統(tǒng)數(shù)據(jù)，做好比對工作。
（2）財務人員不定期隨機抽查。
（3）安排暗訪。
（4）聯(lián)營品牌每年提供審計報告或數(shù)據(jù)核查報告。
此外，微友B分享了如何通過銷售數(shù)據(jù)識別商戶跑單的若干經(jīng)驗：
1、餐飲店鋪能耗法：
用電能耗、銷售額、進店客流，三條線看，可以反應出餐飲商家的銷售狀況；通過此方法可以判斷出商家銷售提報的真?zhèn)巫糇C。
2、月度銷售額預測法：
因為商戶的跑單行為一般發(fā)生在后半個月，因此運營部可在每月15日分析重點監(jiān)測商戶的上半個月銷售數(shù)據(jù)，再結合商戶歷史銷售數(shù)據(jù)/下半個月節(jié)假日影響等因素推算其當月銷售額。當月底時，如果該商戶實際銷售額明顯低于推算銷售額，則該商戶可能存在跑單行為。
3、銷售趨勢分析法：
跑單商戶的銷售增長幅度，低于項目總體增長幅度，同時也會低于所處業(yè)態(tài)的銷售額增長幅度，當此現(xiàn)象持續(xù)出現(xiàn)時該商戶可能出現(xiàn)跑單行為。
跑單商戶在銷售旺季（周末、節(jié)假日）進行跑單的次數(shù)會多于銷售較低的平日，因此當商戶周日同比項目總的銷售額增幅低于工作日的銷售增幅時，則該商戶可能存在跑單行為。
每日銷售額差異大，銷售變化不能形成明顯的周末、平日變化規(guī)律的商戶。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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