作者：桿姐

來源:杠桿地產(chǎn)（ID:Property-Market)

一年一度財報季大幕拉開，房企、物企生存狀況如何？

2021年的樓市，波詭云譎。有句俗語說得好，時代的每一粒塵土壓到個人身上，都是一座大山。之于企業(yè)也是如此。

桿友有特別想看的房企、物企年報，也歡迎留言和我說。

2021年九龍倉集團營收223.78億港元，同比增長約7%；

營業(yè)利潤為85.36億港元，同比下跌約23%；

基礎凈盈利為36.46億港元，同比增長約7%，每股約為1.19港元；

總的來說，杠桿地產(chǎn)認為業(yè)績是不錯的。

香港豪宅物業(yè)租售放緩，凸顯投資回本期長的風險。

這凈利增長很好啊，這么好的盈利，股息回報卻只能說馬馬虎虎。

業(yè)績公告披露：

第一次中期股息每股港幣0.20元已于二○二一年九月十五日派付。第二次中期股息每股港幣0.20元將于二○二二年四月二十八日派付予在二○二二年四月八日下午六時正名列股東登記冊內(nèi)的股東，以代替派付末期股息。二○二一年度每股合共派付股息港幣0.40元（二○二○年：港幣0.40元）。

注意，2020財年也是派的0.4港元。

02 營業(yè)利潤跌，股東應占盈利大增背后

業(yè)績公告說，2021年，香港發(fā)展物業(yè)錄得收入38.6億港幣，營業(yè)盈利11.51億港幣，主要因為77/79 Peak Road 售出六座洋房。

2021年僅為24%的較低利潤，2020年為57%。

如業(yè)績公告所言，在中國內(nèi)地，政府將可持續(xù)發(fā)展置于增長之上，并為此推出了一系列監(jiān)管政策。這場去杠桿浪潮重創(chuàng)高負債的房地產(chǎn)行業(yè)，再加上外部局勢緊張等挑戰(zhàn)，已開始對2022年的經(jīng)濟產(chǎn)生連鎖反應。

因此，增長幾乎無可避免地會在短期內(nèi)放緩，對九龍倉集團的內(nèi)地業(yè)務構成下行風險。

主要因為旗艦投資物業(yè)成都國際金融中心和長沙國金中心的商場表現(xiàn)強勁。

物流收入增加17%，至30.02億港幣，2020年為25.66億港幣。營業(yè)盈利增加55%，至7.71億港幣，2020年為4.97億港幣。

最后公告還披露，九龍倉集團投資營業(yè)盈利增加20%，至13.31億港幣，2020年為11.08億港幣。

03 負債凈額大幅減少，負債率低到驚人

業(yè)績公告披露，九龍倉集團2021年末投資物業(yè)重估虧損。

按2021年最后一天的獨立估值，投資物業(yè)組合為765億港幣，2020年為782億港幣。連同合營公司所持有的投資物業(yè)，應占重估虧損凈額（已扣除相關遞延稅項及非控股股東權益）為3100萬港幣，已計入綜合收益表內(nèi)。

扣除遞延稅項及非控股股東權益后，集團應佔的投資物業(yè)組合價值為港幣六百五十二億元。

a.為若干由子公司持有位于中國內(nèi)地及香港的發(fā)展物業(yè)作出減值撥備港幣三十三億三千六百萬元（二○二○年：為一個香港發(fā)展物業(yè)作出減值撥備港幣二十八億六千四百萬元）。

e.凈匯兌虧損港幣六千九百萬元（二○二○年：港幣二億八千七百萬元）當中包括遠期外匯合約之公允價值虧損港幣一億五千六百萬元（二○二○年：盈馀港幣一千一百萬元）。

值得一說的是，財務支出方面，九龍倉集團2021年減少66%，至2.66億港幣，2020年為7.8億港幣。

因市場息率下降，實際借貸息率下降至1.8%（二○二○年：2.9%）……

看了公告的披露，杠桿地產(chǎn)非常傾佩，這利率水平，你說內(nèi)地房企怎么比。

主要是出售長期投資所得收益凈額111億港幣，及出售若干山頂和非核心物業(yè)78億港幣。

同時，新購入2塊地塊，支付了156億港幣，局部抵消。

到2021年末，負債凈額與總權益比率下降至 7.9%，2020年為15.6%。

雖然負債凈額大幅下降，九龍倉集團營運資金減少40億港幣。

九龍倉集團在風險不確定性較多的大背景下的選擇，值得內(nèi)地房企學習。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標題： 奇怪的九龍倉|地產(chǎn)年鑒②