眾所周知，商業(yè)地產(chǎn)是一項(xiàng)重資產(chǎn)、回報(bào)周期長(zhǎng)投資。因此，基本上所有的企業(yè)在投資這一類項(xiàng)目之前都會(huì)進(jìn)行一輪測(cè)算。然而，很多人內(nèi)心卻會(huì)打鼓的是到底投資測(cè)算靠不靠譜。前幾日在深圳進(jìn)行投資測(cè)算的沙盤推演，就有朋友私下問我說投資測(cè)算到底能有多少的準(zhǔn)確度。那么，今天就來探討一下這個(gè)話題吧。

關(guān)于投資測(cè)算準(zhǔn)不準(zhǔn)這個(gè)話題，在我看來首先還要從理解為什么要做投資測(cè)算說起。也許有些人會(huì)暗自覺得這還是個(gè)問題嗎，投資測(cè)算自然是要評(píng)判項(xiàng)目能不能投資；也許還有些人會(huì)不屑地說，不就是編個(gè)數(shù)字忽悠老板花錢么。

這個(gè)問題表面看上去似乎對(duì)大家毫無挑戰(zhàn)，但不妨再多想一層：投資測(cè)算的結(jié)果是由哪些因素造成的，結(jié)果滿足了預(yù)期就能坐等回收投資嗎？這時(shí)候相信很多人心里都會(huì)想：測(cè)算是測(cè)算，實(shí)際是實(shí)際，兩者之間怎么能對(duì)等呢——那么問題就來了，如果投資測(cè)算沒法和實(shí)際完成掛鉤，測(cè)算就變成了純粹的數(shù)字游戲。

在我看來，投資測(cè)算的目的不在于測(cè)算那些財(cái)務(wù)指標(biāo)能不能達(dá)到老板的預(yù)期，而是規(guī)劃項(xiàng)目要怎么做才能達(dá)到老板的預(yù)期。也就是說，投資測(cè)算的過程其實(shí)是一個(gè)模擬未來項(xiàng)目的操盤方式的過程，包括：樓要怎么建、花多少錢建、建多久、建好后怎么招商、租金定多少、每年花多少費(fèi)用、要不要融資等等。

圖1: 投資測(cè)算中定義的各項(xiàng)目標(biāo)

如果大家認(rèn)同了我所說的投資測(cè)算的目的重在定目標(biāo)，那么前面關(guān)于投資測(cè)算準(zhǔn)不準(zhǔn)的問題就顯得不是那么重要了。當(dāng)然，從投資回報(bào)的要求來倒推制定目標(biāo)這件事情，依然離不開測(cè)算的方法靠不靠譜。這就還需要先充分地理解投資測(cè)算的原理。

圖2: 投資測(cè)算的基本模型

圖3: 投資領(lǐng)域的T型圖

而至于各項(xiàng)現(xiàn)金流如何更有效、更科學(xué)地預(yù)估出來，這就要結(jié)合企業(yè)自身所投資的項(xiàng)目的特征來設(shè)計(jì)了。比如：投資住宅會(huì)根據(jù)推盤計(jì)劃和回款預(yù)估收入現(xiàn)金流，投資酒店會(huì)根據(jù)淡旺季房?jī)r(jià)與空房率預(yù)估，寫字樓、購(gòu)物中心、長(zhǎng)租公寓預(yù)估租金的方式方法也有所差異等。各種投資測(cè)算的工具，其本質(zhì)就是結(jié)合具體的業(yè)務(wù)特點(diǎn)設(shè)計(jì)了一套預(yù)估現(xiàn)金流的方法。

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圖4: 基于投后思維制定投資方案

事實(shí)上，在許多企業(yè)的投資測(cè)算過程中，往往因?yàn)榇址攀降亟徊疃雎粤酥匾挠绊懸蛩?。比如：在建設(shè)規(guī)劃時(shí)為了提高租金項(xiàng)目容積率做到最大，卻極盡可能的壓縮建設(shè)成本，工期也按照最保守的預(yù)估。這樣的結(jié)果，可想而知就是后面的工程計(jì)劃難以完成。要知道，做大容積率必然是需要以加大工程成本、延長(zhǎng)工期為代價(jià)的，并且過分壓縮建設(shè)成本必然對(duì)后期的維護(hù)費(fèi)用有所影響。

再比如：投資時(shí)往往按照市場(chǎng)的租金水平來預(yù)估自身項(xiàng)目未來的現(xiàn)金流收入。然而，別人在租10塊錢的時(shí)候我們真就也能租10塊錢嗎？熟悉招商的同事都明白，對(duì)于新入市的項(xiàng)目而言為了搶占市場(chǎng)會(huì)給出一定幅度的折讓，特別在當(dāng)前空置率日趨上升的市場(chǎng)環(huán)境下是根本沒可能按照市場(chǎng)租金水平去出租的。如果投資時(shí)這么去預(yù)估，那就是給未來運(yùn)營(yíng)的同事挖了一個(gè)大坑。

在投資測(cè)算方案中類似這樣被忽略的問題往往還有很多，如：十幾年甚至幾十年的投資期限里完全不考慮工程改造，租金卻依舊要求穩(wěn)定地增長(zhǎng)；出租率穩(wěn)定增長(zhǎng)至高位，不考慮續(xù)租招商的影響；工程成本和物業(yè)費(fèi)用都控制到最低，忽略了建造標(biāo)準(zhǔn)與維護(hù)成本之間的矛盾等等。無視這些因素所定出來的目標(biāo)，后續(xù)承接項(xiàng)目的人自然就會(huì)覺得是不靠譜的。

通過上面的介紹，相信大家都清楚項(xiàng)目從規(guī)劃、建設(shè)到運(yùn)營(yíng)的各種因素會(huì)對(duì)投資回報(bào)造成的影響。然而，投資測(cè)算時(shí)考慮的因素越多，測(cè)算模型的設(shè)計(jì)也就會(huì)變得越復(fù)雜。為了更高效地進(jìn)行投資測(cè)算的各項(xiàng)條件假設(shè)和評(píng)估，許多企業(yè)會(huì)借助計(jì)算機(jī)的工具——這可以是根據(jù)自身特征編制的Excel工具，也可以是更加高階的系統(tǒng)軟件應(yīng)用。

Excel工具的好處在于調(diào)整方便，但缺點(diǎn)就是一旦參與測(cè)算的人多，不利于統(tǒng)一測(cè)算規(guī)則和進(jìn)行數(shù)據(jù)的共享協(xié)同。因此，對(duì)于一些投資項(xiàng)目數(shù)量不多的、參與人數(shù)較少的企業(yè)而言，往往是更多會(huì)選擇應(yīng)用Excel工具來進(jìn)行測(cè)算。當(dāng)然，應(yīng)用系統(tǒng)軟件除了協(xié)同的優(yōu)勢(shì)外，并且還可以通過調(diào)整一些測(cè)算因子來進(jìn)行敏感性分析，找到造成回報(bào)目標(biāo)差距的改善點(diǎn)。

圖5: 百思空間系統(tǒng)針對(duì)投資測(cè)算的應(yīng)用

隨著土地價(jià)格的不斷上漲和商業(yè)地產(chǎn)存量競(jìng)爭(zhēng)的日趨加劇，一味追求速度地盲目開發(fā)投資必將難以持續(xù)。企業(yè)要想繼續(xù)保持自身的盈利增長(zhǎng)，就必須以資管的思維來開展投資測(cè)算，并形成項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)以指導(dǎo)后期工作的開展。同時(shí)，借助先進(jìn)、科學(xué)的管理手段武裝自己，通過數(shù)據(jù)輔助決策，才能最終制勝存量時(shí)代。