作者：克而瑞研究中心

從CRIC調(diào)研的全國(guó)重點(diǎn)城市3月開(kāi)盤(pán)去化率情況來(lái)看，高于60%僅有5城，分別為上海、合肥、臺(tái)州、杭州、蘇州，主要集中在長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的區(qū)域；而變化情況來(lái)看，總體呈現(xiàn)出跌多漲少，部分城市諸如南京等受疫情負(fù)面波及較大，開(kāi)盤(pán)去化率階段性回調(diào)；而青島、濟(jì)南、揚(yáng)州等更多城市則呈現(xiàn)出客戶消費(fèi)欲望低，整體觀望情緒加重，即便以價(jià)換量也難挽成交頹勢(shì)。僅有少數(shù)城市蘇州、惠州、深圳、珠海、鄭州等3月開(kāi)盤(pán)去化率穩(wěn)步回升。

02 地方新政效果：鄭州一、二手房穩(wěn)步回升 福州、南寧延續(xù)慘淡

首先聚焦前期政策“松綁”力度較大的內(nèi)陸二線，諸如鄭州、福州、南寧。政策落地效果不一，鄭州已然進(jìn)入了政策引導(dǎo)下的積極修復(fù)期，表現(xiàn)在以下幾方面：一是新房市場(chǎng)，項(xiàng)目來(lái)訪量和銷售流速穩(wěn)步提升，3月單項(xiàng)目月均到訪量和月均流速分別達(dá)到了325組和20套，較1月低點(diǎn)增長(zhǎng)1倍有余。二是二手房市場(chǎng)恢復(fù)速度明顯快于新房，客戶購(gòu)房信心穩(wěn)步提升，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，3月二手房帶看量高達(dá)5萬(wàn)余組，環(huán)比2月上漲了140%，成交近2000套，環(huán)比2月上漲80%

福州、南寧整體延續(xù)慘淡行情，福州認(rèn)購(gòu)量短期回升主要源于萬(wàn)科城市之光集中開(kāi)盤(pán)的個(gè)例影響，剔除這一因素，多數(shù)項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)率不足20%，市場(chǎng)無(wú)實(shí)質(zhì)性回暖，南寧如是，供需疲軟，房企無(wú)集中開(kāi)盤(pán)，以順?shù)N為主，以價(jià)換量營(yíng)銷方式層出不窮，包括購(gòu)房返現(xiàn)、零首付、85折、一口價(jià)等，如華夏院子項(xiàng)目，首付由20萬(wàn)元優(yōu)惠至1萬(wàn)元，但收效寥寥。

我們認(rèn)為，利好政策的落地效果除了和刺激力度或?qū)捤沙潭让芮邢嚓P(guān)，更主要的還是取決于城市自身基本面的好壞，以福州、南寧為例，雖為省會(huì)城市，但對(duì)省內(nèi)地市的吸附力較弱，加之前期需求透支重，福州早在去年3-4月便放開(kāi)落戶，已然刺激了一波外圍客戶入市；而南寧的契稅補(bǔ)貼、放寬公積金貸款對(duì)于擴(kuò)充當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)買力而言可謂“杯水車薪”，因而二城在短期內(nèi)均難出現(xiàn)全面回暖行情。

03 上海杭州“高熱不退”疫情重創(chuàng)的上海最低單項(xiàng)目去化率也在80%以上

目前來(lái)看，3月市場(chǎng)“高熱不退”的主要集中在上海、北京和杭州。上海即便在與日俱增的新冠案例和瀕臨“封城”的重創(chuàng)下，3月開(kāi)盤(pán)去化率依然居不同城市之首，高達(dá)90%以上。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，上海3月、9個(gè)已入市項(xiàng)目中，5個(gè)項(xiàng)目觸發(fā)積分搖號(hào)，認(rèn)籌率200%左右，入市項(xiàng)目平均去化率在90%以上，即便銷售最差的項(xiàng)目去化率也高達(dá)80%以上，市場(chǎng)熱度可見(jiàn)一般。

杭州如是，3月整體去化率高達(dá)63%，市場(chǎng)熱度較高的板塊主要集中在主城區(qū)及其外圍二圈層，主城區(qū)斷供板塊越來(lái)越多，93個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格倒掛，有些項(xiàng)目甚至觸發(fā)搖號(hào)，而主城外圍的二圈層去化率也在90%左右，基本可達(dá)到供求平衡。

04 北京寧波升溫顯著 蘇州、西安等區(qū)域板塊“冷熱不均”分化加劇

北京，3月在供應(yīng)持續(xù)放量的情況下，市場(chǎng)活躍度穩(wěn)步提升。雖然整體開(kāi)盤(pán)去化率僅36%，但是不乏單項(xiàng)目熱銷，朝陽(yáng)京能?龍湖熙上開(kāi)盤(pán)當(dāng)日認(rèn)購(gòu)量高達(dá)110套，銷售金額達(dá)6.5億，去化率為54%；海淀中海滙德里開(kāi)盤(pán)當(dāng)天搖號(hào)成交官宣也達(dá)50億元，去化率在7成左右。更有共有產(chǎn)權(quán)紅盤(pán)海淀天恒·學(xué)院里開(kāi)放申購(gòu)，100人搶1套房。許多項(xiàng)目前期促銷優(yōu)惠基本都在收回，原有的98折、99折都已調(diào)回原價(jià), 二手房帶看量明顯提升、成交周期縮短，成交量隨之攀升，市場(chǎng)整體修復(fù)。

蘇州3月9個(gè)項(xiàng)目推售，開(kāi)盤(pán)去化率高達(dá)60%，算是近半年去化率較高的月份之一。區(qū)域板塊分化行情持續(xù)加劇，園區(qū)、獅山核心板塊去化表現(xiàn)最好，園區(qū)2個(gè)價(jià)格倒掛盤(pán)“日光”；其次是新城板塊，去化率能達(dá)到60%-80%；但是絕大多數(shù)板塊去化率低于40%，并大量分銷且傭金比例3%-5%。相城區(qū)項(xiàng)目在8.5-8.8折的基礎(chǔ)上，還送物業(yè)費(fèi)、車位抵用券、家電等，但去化率低至20%。

西安受疫情影響，3月23個(gè)項(xiàng)目首開(kāi)或加推，去化情況呈現(xiàn)出顯著的兩極分化：一方面主城區(qū)熱度顯著高于西咸新區(qū)，地段優(yōu)質(zhì)、央企開(kāi)發(fā)、性價(jià)比高的項(xiàng)目較多；另一方面，主城區(qū)、西咸新區(qū)內(nèi)部各項(xiàng)目之間去化差異也較為顯著，主城區(qū)的18個(gè)項(xiàng)目，11個(gè)項(xiàng)目去化率能夠達(dá)到60%以上。這些項(xiàng)目中又有3個(gè)項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化率高達(dá)100%。西咸開(kāi)盤(pán)的5個(gè)項(xiàng)目中只有1個(gè)去化率能夠達(dá)到66%，其他四個(gè)項(xiàng)目的去化率也只有10%-20%。

城市項(xiàng)目能得以熱銷的共性原因無(wú)外乎以下幾點(diǎn)：一是項(xiàng)目所在板塊供應(yīng)稀缺，部分甚至存在“斷供”情況；二是核心城市因“限價(jià)”原因?qū)е铝孙@著的一二手價(jià)格倒掛現(xiàn)象，“買到就是賺到”資產(chǎn)避險(xiǎn)的投資心理驅(qū)動(dòng)；三是項(xiàng)目往往有核心的教育、商業(yè)、交通配套加持，凸顯其高性價(jià)比。

05 廣州成都武漢市場(chǎng)尚屬“筑底”階段 供、需端觀望情緒濃厚“等風(fēng)來(lái)”

而核心一線廣州和成交常年霸榜的成都、武漢目前整體市場(chǎng)仍處于低迷階段，市場(chǎng)整體觀望情緒相對(duì)濃厚。以廣州為例，3月開(kāi)盤(pán)去化率為20%，僅為去年同期的一半，招商·弘陽(yáng)·雍云邸、中建宏泰學(xué)府悅城開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)率均不足10%，購(gòu)房者觀望情緒濃重。

事實(shí)上，廣州、武漢均表現(xiàn)出供應(yīng)量的大幅萎縮，房企推盤(pán)積極性普遍不高，廣州清明前后僅1個(gè)項(xiàng)目加推，其余均以單盤(pán)10-20套小體量促銷形式推貨，供應(yīng)策略極為保守；武漢按推貨節(jié)奏來(lái)看，一季度理應(yīng)加推量在580萬(wàn)平方米，而實(shí)際僅供應(yīng)260萬(wàn)平方米，主要與自身高庫(kù)存和低迷的開(kāi)盤(pán)去化率密切相關(guān)，一方面廣狹義庫(kù)存去化周期分別達(dá)到了22個(gè)月和5年，另一方面項(xiàng)目去化持續(xù)走低，新盤(pán)去化率由1-2月的30%腰斬至3月的14%，已近一年來(lái)低點(diǎn)。

成都3月開(kāi)盤(pán)去化率為58%，看似“名列前茅”，實(shí)則供應(yīng)、成交量仍處底部運(yùn)行，顯著低于2021年上半年月均值。目前成都限制性政策從嚴(yán)，首套房貸利率高達(dá)5.6%，購(gòu)房者當(dāng)前承擔(dān)的購(gòu)房壓力仍較大，且目前政策暫無(wú)松動(dòng)跡象，也導(dǎo)致了購(gòu)房者對(duì)后市信心不足。目前來(lái)看，客戶價(jià)格敏感度高，剛需屬性顯著，3月恒大天府半島項(xiàng)目和融創(chuàng)春風(fēng)十里項(xiàng)目均出現(xiàn)了到訪量激增，主要就是源于項(xiàng)目售價(jià)低于周邊競(jìng)品項(xiàng)目6000-8000元/平。

06 利好政策落地仍需發(fā)酵 少數(shù)城市有望二季度率先復(fù)蘇

縱觀3月樓市，雖然半數(shù)以上重點(diǎn)城市皆有不同程度的松綁：居民端多以降首付、按揭貸款利率下調(diào)、購(gòu)房補(bǔ)貼層面擴(kuò)充居民購(gòu)買力，企業(yè)端則在拍地取消配建捆綁、延遲土地款交付期限等土拍出讓規(guī)則調(diào)整層面緩解企業(yè)資金壓力。而就一二線除了鄭州、福州、寧波“突圍”限購(gòu)成功之外，無(wú)錫傳言取消限購(gòu)則被住建部辟謠，武漢外圍松綁政策也尚在研討。深圳傳言二手房指導(dǎo)價(jià)上調(diào)同樣暫未落地。一季度利好“托市”政策頻出但效果平平，出臺(tái)更大力度政策預(yù)期強(qiáng)烈，另一方面，疫情多地集中爆發(fā)負(fù)面影響下，購(gòu)房需求將遞延至4、5月“陽(yáng)春”釋放。

綜上，我們認(rèn)為，前期的利好政策落地仍需發(fā)酵，市場(chǎng)的分化格局仍將延續(xù)，率先回暖的勢(shì)必是“人+錢”集中的基本面較好的城市，諸如深圳、惠州、珠海、南京、無(wú)錫、常州等有望在二季度率先迎來(lái)“轉(zhuǎn)機(jī)”；武漢、鄭州、廈門(mén)等或?qū)⑤唲?dòng)傳導(dǎo)而筑底企穩(wěn)；對(duì)于昆明、南寧、重慶、福州、青島、濟(jì)南、長(zhǎng)春等而言短期下行壓力依舊較大。

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原標(biāo)題： 行業(yè)透視 |? 從微觀項(xiàng)目去化熱度解析當(dāng)前重點(diǎn)城市分化走勢(shì)