簡(jiǎn)而言之，隨著國(guó)地稅合并工作漸漸成熟，各轄區(qū)征管隊(duì)伍的人員編制規(guī)模逐步擴(kuò)大，稅務(wù)稽查體系的隨之完善，新政更加明確并強(qiáng)調(diào)各部門(mén)管理職責(zé)，同時(shí)加強(qiáng)稅局與更新整備局、國(guó)土和住建局等政府部門(mén)的信息聯(lián)動(dòng)功能，通過(guò)項(xiàng)目的全程管理實(shí)現(xiàn)強(qiáng)化征管的目的，具體規(guī)定如下：

1. 土地增值稅的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)是房地產(chǎn)所在地的區(qū)稅務(wù)局；

2. 各區(qū)稅務(wù)局負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、自建房、存量房等土地增值稅具體管理，包括土地增值稅項(xiàng)目管理、預(yù)征申報(bào)、清算受理、清算審核、土地增值稅申報(bào)、稅收優(yōu)惠管理等工作（蛇口稅務(wù)局、前海稅務(wù)局不負(fù)責(zé)個(gè)人存量房土地增值稅征收）；

3. 各稽查局負(fù)責(zé)查處我市范圍內(nèi)土地增值稅偷、逃、抗等稅收違法行為。

新政的第四條規(guī)定納稅人進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，以規(guī)劃部門(mén)審批的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》中的項(xiàng)目名稱(chēng)辦理項(xiàng)目登記。同時(shí)明確，城市更新項(xiàng)目可結(jié)合城市更新項(xiàng)目批復(fù)、社會(huì)投資項(xiàng)目備案證等情況辦理項(xiàng)目登記。

筆者認(rèn)為，本條款將《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》作為區(qū)分項(xiàng)目的依據(jù)，相較部分地區(qū)以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》為準(zhǔn)，更具有科學(xué)性與實(shí)操性。而納入及放寬城市更新項(xiàng)目登記規(guī)則，則是完全考慮到城市更新的業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)的體現(xiàn)，不過(guò)項(xiàng)目批準(zhǔn)的主動(dòng)權(quán)仍掌握在稅局手中。另外，對(duì)于深圳市土地整備利益統(tǒng)籌、棚戶(hù)區(qū)改造等項(xiàng)目是否能夠同樣適用該款，新政規(guī)定并未說(shuō)明，無(wú)論如何確實(shí)已然是一種趨勢(shì)，相信未來(lái)亦會(huì)逐漸完善。

基于考慮深圳市針對(duì)開(kāi)發(fā)商需為政府或公共主體配建并無(wú)償移交保障性住房的特別要求，為降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)繳土地增值稅的壓力，本次新政明確，經(jīng)政府部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的保障性住房，暫不預(yù)征土地增值稅,但應(yīng)在取得收入的次月15日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。需注意，保障性住房?jī)H不預(yù)征，但并不表示不征收土地增值稅。

四、建立“集體合議”機(jī)制

新政明確要求建立“集體合議”機(jī)制，確保土地增值稅清算過(guò)程中重大事項(xiàng)的公平公正性，同時(shí)多人合議制可提高工作準(zhǔn)確性與效率。合議成員由各區(qū)稅務(wù)局自行確定，至少包括3人。筆者總結(jié)，其中以下情形需通過(guò)集體合議后方可確定執(zhí)行：

（1）對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、預(yù)售許可證以及納稅人會(huì)計(jì)核算情況，經(jīng)集體合議后，確認(rèn)按分期建設(shè)的項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目登記。

（2）納稅人項(xiàng)目登記后，因有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變化，確需變更的，應(yīng)于有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變化之日起30日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)變更項(xiàng)目登記，并報(bào)送有關(guān)材料，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)通過(guò)集體合議的方式確認(rèn)是否變更項(xiàng)目登記。

（3）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在該項(xiàng)目可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算情形起1年內(nèi)制定清算計(jì)劃，清算計(jì)劃須經(jīng)過(guò)集體合議。

（4）對(duì)采取核定清算的房地產(chǎn)項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)經(jīng)集體合議后確定。

五、項(xiàng)目清算申報(bào)過(guò)程仍堅(jiān)持“三分法”

根據(jù)新規(guī)內(nèi)容，納稅人辦理清算申報(bào)時(shí)，對(duì)同一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或同一分期項(xiàng)目中既建有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又建有非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、其他類(lèi)型房地產(chǎn)的，如納稅人申請(qǐng)享受免征普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的土地增值稅優(yōu)惠政策，應(yīng)分別計(jì)算增值額、增值率以及應(yīng)繳的土地增值稅。

筆者認(rèn)為，按新政，假設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不進(jìn)行上述三分法區(qū)分的申請(qǐng)，則項(xiàng)目范圍內(nèi)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅優(yōu)惠政策是否可以一并計(jì)算土地增值稅，就值得商榷了。

六、項(xiàng)目清算過(guò)程中明確納稅人義務(wù)、延長(zhǎng)稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理時(shí)間

新政中強(qiáng)調(diào)，納稅人應(yīng)如實(shí)申報(bào)繳納土地增值稅，并對(duì)清算申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性承擔(dān)法律責(zé)任。同時(shí)對(duì)舊規(guī)中關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目登記、變更、清算申報(bào)、審核以及繳稅時(shí)間進(jìn)行稍微調(diào)整，包括不限于：

（1）項(xiàng)目登記后有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變化確需變更的，由原來(lái)10日延長(zhǎng)到30日；

（2）清算審核在90日內(nèi)完成確有困難的，經(jīng)區(qū)稅務(wù)局批準(zhǔn)，可延期90日完成；

（3）納稅人應(yīng)在收到核定清算通知書(shū)之日起30日內(nèi)辦理補(bǔ)、退稅。

根據(jù)當(dāng)前實(shí)踐，房地產(chǎn)項(xiàng)目核定基本上是采用核定開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用的模式。新政亦延續(xù)舊規(guī)中相關(guān)規(guī)定，如成本核定可選擇以下方式確定：

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)上報(bào)政府相關(guān)部門(mén)審定或備案的房地產(chǎn)投資總規(guī)模、土地成本、工程造價(jià)成本等相關(guān)數(shù)據(jù)或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在國(guó)土產(chǎn)權(quán)管理部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)初始登記中有關(guān)土地成本以及開(kāi)發(fā)成本等相關(guān)數(shù)據(jù)。

（2）參照住房建設(shè)部門(mén)公布的建筑工程造價(jià)成本。

（3）同一地區(qū)、同一類(lèi)型、同一年度、銷(xiāo)售檔次相近的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

同時(shí)，新政中規(guī)定主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)中經(jīng)營(yíng)規(guī)模、開(kāi)發(fā)模式相近的納稅人在同一地區(qū)、同一年度開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的稅負(fù)水平核定征收率。該款規(guī)定也即表明稅局具有較強(qiáng)的自由裁量權(quán)，換個(gè)角度說(shuō)，對(duì)于稅企關(guān)系維系良好的房地產(chǎn)公司是否亦有一定的溝通空間，筆者在此不再贅述。

而舊規(guī)中，針對(duì)2005年11月1日之前開(kāi)發(fā)并開(kāi)始銷(xiāo)售到2005年11月1日以后結(jié)束的項(xiàng)目可以適用核定征收的規(guī)定盡管在新規(guī)中并未再提及，但在舊房轉(zhuǎn)讓征收管理相關(guān)條款中，規(guī)定個(gè)人轉(zhuǎn)讓存量房仍可沿用深地稅發(fā)[2009]460號(hào)文。筆者認(rèn)為，依照實(shí)質(zhì)性審核原則，若滿(mǎn)足相關(guān)要求和條件，稅局原則上會(huì)綜合考量而非據(jù)實(shí)清算。

八、清算后尾盤(pán)管理

新規(guī)新增開(kāi)發(fā)商清算后的尾盤(pán)管理規(guī)定，筆者認(rèn)為，本部分內(nèi)容是在稅務(wù)部門(mén)在實(shí)際項(xiàng)目中對(duì)相關(guān)問(wèn)題解決方式的提煉與歸納。對(duì)在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后再轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按月匯總且次月申報(bào)。其中，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用(不含與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金)乘以清算后轉(zhuǎn)讓的面積，再加上清算后轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金計(jì)算。

九、中介機(jī)構(gòu)鑒證管理要求減弱，改為專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)

舊規(guī)中針對(duì)中介機(jī)構(gòu)鑒證管理的相關(guān)條款，在新政中進(jìn)行規(guī)定內(nèi)容壓縮與范圍調(diào)整，將受托機(jī)構(gòu)是稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)，改為涉稅專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，涉稅專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)出具清算鑒證報(bào)告，必要時(shí)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)提供清算鑒證報(bào)告的審核工作底稿。

十、核定征收率明確僅限于個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房

新政中針對(duì)舊房轉(zhuǎn)讓核定征收率的適用條款進(jìn)行范圍減小，即僅適用個(gè)人轉(zhuǎn)讓存量房可適用。根據(jù)深地稅發(fā)[2009]460號(hào)的規(guī)定:對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷(xiāo)售收入核定征收率為6%，對(duì)非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷(xiāo)售收入核定征收率為8%，對(duì)寫(xiě)字樓、商鋪銷(xiāo)售收入核定征收率為10%，對(duì)其他類(lèi)型房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入核定征收率為5%。核定征收稅款包含已預(yù)征稅款。也即明確了實(shí)操中我們經(jīng)常遇到企業(yè)通過(guò)法院拍賣(mài)等其他方式取得房產(chǎn)后再轉(zhuǎn)讓過(guò)程均不得核定征收。

綜上所述，深圳土地增值稅新規(guī)程很大程度上增加了深圳土地增值稅清算的確定性，使地產(chǎn)項(xiàng)目的土地增值稅清算更加具備可執(zhí)行性、公平和透明。建議開(kāi)發(fā)企業(yè)面對(duì)新規(guī)程，應(yīng)積極地調(diào)整心態(tài)，從管理方式上突破，以便更好地適應(yīng)未來(lái)的稅務(wù)征管環(huán)境。

附：新舊政策對(duì)比分析表