丁祖昱評樓市 
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作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
值得注意的是，在地域觀念、經(jīng)濟發(fā)展、房價水平等多方面因素影響下，特別是近年來各地搶人大戰(zhàn)、人口流動加速的背景下，各地的結婚率呈現(xiàn)出較明顯的差異，購房需求也受到了不同程度的影響。
從具體城市來看，北京婚房需求遠大于新房成交，離婚變化成為二手房“晴雨表”。近十年來，北京初婚家庭數(shù)量約111.2萬對，這一數(shù)值是同時期新房成交套數(shù)61.5萬套的1.8倍， 2013年以來二手房成交與離婚人數(shù)波動同步，70-90平方米產(chǎn)品成交套數(shù)與離婚對數(shù)的相關性高達0.84。
杭州雖然結婚率下降趨勢明顯，但在互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟的助力之下，人口吸引能力大幅提升，加之落戶門檻明顯放松，大量年輕外來人口的流入減緩了杭州結婚率快速下降的趨勢。同時，據(jù)成都初婚登記對數(shù)和商品住宅成交套數(shù)粗略估算，2019年初婚家庭帶來的住房需求已經(jīng)可占成都當年商品住宅成交套數(shù)的75%。
對于大中城市來說，盡管受房價快速上漲、婚姻觀念改變、子女教育難、養(yǎng)育成本加大等多重因素的影響，我國結婚率不斷下降，但傳統(tǒng)觀念影響下，買房仍是結婚人群特別是初婚群體考慮的頭等大事，由結婚帶來的購房需求仍將是未來房地產(chǎn)市場購房需求的重要支撐。
婚房仍是購房需求的“基本盤”
婚育是推動住房需求入市的重要動力，但是受婚育觀念、社會年齡結構結構變化等因素影響，近年來新婚人數(shù)快速下滑，與之相關的住房需求也正在面臨著巨大變化。
2001年-2020年內(nèi)地居民初婚登記人數(shù)顯示，2013年以后我國的初婚人數(shù)便呈現(xiàn)出明顯的下降趨勢，近五年年均減少量接近180萬；截止至2020年末，全國內(nèi)地初婚人數(shù)僅有1226萬人，較五年前減少了四成多。
圖: 2001年~2020年
內(nèi)地居民初婚登記人數(shù)（萬人）
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
雖然初婚人數(shù)在下降，但聯(lián)系近年來住宅成交量來看，初婚人群仍然是房地產(chǎn)市場的購房主力之一。但受到人口結構、戶籍政策、房價水平、住房限購等因素影響，新婚家庭的變化對各城市樓市需求影響各不相同。
就最新公布數(shù)據(jù)來看，初次結婚登記人數(shù)占常住人口的比率（初婚率）相對較低的省市分為兩類，一類是房價較高的經(jīng)濟發(fā)達省市，如北京、上海、浙江，這些省份外來人口眾多，但因房價過高、購房壓力大影響，大部分年輕人選擇回家鄉(xiāng)結婚；
另一類是年輕人口外流型省份，如山東、河北、遼寧，盡管相比于傳統(tǒng)的人口外流型省份，這些省份人口流出規(guī)模較小，但流出人口多以青壯年人群為主，結婚登記也多在外省。
值得注意的，江蘇、廣東等經(jīng)濟實力較強的省份，初婚率和全國平均水平差不多。這是由于這江蘇、廣東省內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展差異較大，房價梯度也比較明顯，如深圳和惠州經(jīng)濟實力差異明顯，2020年平均房價相差在4倍以上，戶籍在惠州、常住在深圳的年輕人可選擇回惠州結婚，惠州的初婚率明顯高于深圳。兩相抵消下，廣東和江蘇的初婚率也因此和全國平均水平相近。
圖: 2019年各省市常住人口初次登記結婚率
值得注意的是，雖然各地結婚率差異較大，每年新產(chǎn)生的婚房需求也有較大差異。但在人口流動的背景下，特別是對人口大量流入的一二線城市來說，相較于流動人口家庭而言，本地初婚家庭的資本積累和購房訴求更強，也可作為分析當?shù)馗哔|(zhì)量購房群體規(guī)模的一個重要切口。因此，在人口流入型大中城市的需求結構時，與戶籍人口掛鉤的結婚數(shù)據(jù)分析價值更值得關注。
人才落戶助杭州初婚率省內(nèi)領先
從部分人口凈流入的典型熱門城市來看，和省內(nèi)平均水平相比，大部分城市的初婚率都低于全省平均水平，僅哈爾濱、西安、杭州等少數(shù)城市的初婚率高于全省平均水平，其中哈爾濱的初婚率達1.32%，高于全省平均水平0.25個百分點。
值得注意的是，杭州和成都作為東部和西部地區(qū)人口流入主要二線城市，初婚率相差并不多，但和所在省份平均水平相比卻表現(xiàn)出明顯的差異。
這主要是由于地域婚育觀念差異導致，浙江省的初婚率顯著低于四川省。不過近幾年人才政策利好，落戶政策放寬，大量年輕人才流入，推高了杭州的結婚率，使得杭州的初婚率高于全省水平；而成都雖然近年來也有大量的人口流入，但多以周邊省市人口為主，在房價快速上漲至高位的影響下，落戶意愿受限，以致不少流動人口家庭若是結婚也會返回至戶籍所在地，導致成都的結婚率明顯低于全省平均水平。
圖: 2019年部分典型城市
常住人口初次登記結婚率和全省水平比較
資料來源：中國政府網(wǎng)
年輕人“借地”生子扎堆京滬
從典型城市的初婚率來看，北京、上海等外來人口較多、落戶門檻高的城市，初婚率明顯低于平均水平。這是由于婚姻登記有戶籍地限制，導致北京和上海的初婚家庭遠小于實際規(guī)模。以北京為例，在2019年北京常住出生人口數(shù)量達17.14萬，而當年北京登記結婚人數(shù)僅為8.12萬人，出生初婚比接近2倍，即使考慮二孩因素，新生兒為非京籍的比例粗略估計也可達1/4。這也意味著以戶籍初婚登記人數(shù)來考慮北京婚房需求總量顯然是低估的。
因此，為了進一步探知這些外來人口規(guī)模大的城市常住和戶籍人口的婚房需求差異，我們結合這些城市的常住人口出生量，并與初婚登記人數(shù)進行對比。以出生初婚人口比（常住出生人數(shù)/近兩年初婚登記對數(shù)）指標來看，山東、河北、上海等13個省市的出生初婚比高于全國平均水平。
圖: 2019年各省市出生初婚比情況
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
北京、上海等結婚率本就較低的城市，出生初婚比較高的原因是由于這些城市外來人口規(guī)模較大，雖然戶籍暫未遷入，但已長期在本地生活并安家生子，本地新生兒人數(shù)明顯超過戶籍出生人數(shù)。結合常住人口出生率排名來看，北京、上海出生率排名明顯低于出生初婚比排名，這也從側面反映出北京、上海、浙江等省市對外來年輕人的吸引力較強，黏性也比較強。
圖: 2019年各省市常住人口出生率排名
與出生初婚比排名對比
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
北京離婚變化成為二手房“晴雨表”
由于北京房價水平相對較高，房價收入比在全國居于前列，高房價對于結婚的“抑制”作用較為明顯，房價大漲，初婚人數(shù)明顯下降，并且在高房價之下，這種聯(lián)系越發(fā)密切。
在此影響之下，北京初婚人群購房需求實際轉(zhuǎn)化率較其他城市偏低，近十年初婚家庭數(shù)量約111.2萬對，而同時期新房成交套數(shù)61.5萬套，實際購房需求轉(zhuǎn)化率僅有55%。
但與此同時，北京離婚人口規(guī)模則與二手房成交規(guī)模高度相關，尤其是與總價低、宜居性強的70-90平方米二房、三房產(chǎn)品相關性最強，高達0.67。
圖：2010-2019年北京結婚、離婚規(guī)模與
70-90 m2二手房成交規(guī)模走勢（萬對、萬套）
數(shù)據(jù)來源：根據(jù)北京統(tǒng)計年鑒、CRIC相關數(shù)據(jù)整理
尤其是2013年以來，70-90平方米產(chǎn)品成交套數(shù)與離婚對數(shù)的相關性高達0.84，R2=0.70，擬合度十分高。
究其原因，主要在于北京限購整體上相對寬松，即使2017年限購加碼之后，家庭離婚滿一年就可以首套名義購房，因此離婚規(guī)模與二手房交易規(guī)模存在一定的關聯(lián)性。而70-90平方米產(chǎn)品本身就是二手房市場的主力產(chǎn)品，加之家庭二套房購買能力有限，在購買偏好上也比較偏向這種總價低的宜居類二房、三房產(chǎn)品，因此離婚規(guī)模與這類產(chǎn)品的關聯(lián)性最強。
近年來在購房壓力快速增長、年輕人婚育觀念轉(zhuǎn)變等因素的影響下，全國初婚登記人數(shù)呈現(xiàn)快速下滑的趨勢。雖然結婚人數(shù)持續(xù)下降，但在“丈母娘效應”下，婚房需求仍一直是住宅市場需求側的重要支撐，即使在2020年婚房需求粗略估計仍能占住宅市場成交量的五成左右，中長期內(nèi)也仍將是商品住宅市場需求的重要支撐。
在這其中，雖然有部分熱點城市化的初婚率較低，但受人口流動因素的影響，外來三口之家規(guī)模卻在快速上漲，典型如北京。在大量多代家庭的潛在購房需求積累下，雖然房價水平較高，北京依然擁有著強大的家庭人口凝聚力。與此同時，部分熱點城市一旦落戶門檻放寬，便會吸引年輕人才持續(xù)流入，從而推高初婚率，杭州便是如此。
總體來看，在市場波動周期下，婚房需求“基本盤”支撐作用依然明顯。
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