西政財(cái)富 
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作者：西政財(cái)富
來源：西政財(cái)富（ID：xizhengcaifu），資產(chǎn)界經(jīng)授權(quán)發(fā)布
因地產(chǎn)整體融資成本的持續(xù)下行，自5月份開始，不少實(shí)力型房企問我們?nèi)绾尾拍芡ㄟ^貸款置換替換掉原來的高成本融資，另外還有很多小微房企問到如何才能通過債務(wù)重組等方式取得紓困融資或者重新獲取更低成本的資金。
最近的不良業(yè)務(wù)勢(shì)頭非常猛，不少機(jī)構(gòu)都表現(xiàn)出爭先恐后、摩拳擦掌的態(tài)勢(shì)。然而，地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)重組和紓困融資本身卻是個(gè)外延很廣的業(yè)務(wù)范疇，很多機(jī)構(gòu)在里面栽過跟頭，為便于說明，以下筆者帶大家先做了解。
一、地產(chǎn)企業(yè)如何制定紓困思路和紓困策略
很多人都對(duì)債務(wù)重組、破產(chǎn)重整、托管等紓困路徑與純粹的破產(chǎn)清算兩相混淆，紓困的前提是老板/實(shí)控人沒跑路，也沒進(jìn)去（指監(jiān)獄），資產(chǎn)也還在，尤其是老板/實(shí)控人能積極配合重組和紓困的所有工作。以下就地產(chǎn)企業(yè)紓困的起點(diǎn)到終點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)說明。
1. 哪些地產(chǎn)企業(yè)需要紓困。從企業(yè)面臨的經(jīng)營狀態(tài)來說，主要是以下的幾種情形：資金鏈斷裂、企業(yè)信用受損、無法融資自救，流動(dòng)資金緊缺、債務(wù)逾期、債務(wù)纏身、涉訴查封、停止運(yùn)營，法院已受理破產(chǎn)清算等。
2. 地產(chǎn)企業(yè)面臨困境的時(shí)候可以通過何種方式紓困。通常來說，常規(guī)的手段主要是流動(dòng)性融資、資產(chǎn)保護(hù)、資產(chǎn)與債務(wù)分離、債務(wù)重組、業(yè)務(wù)重組、盤活企業(yè)、債務(wù)代償?shù)?，這個(gè)過程當(dāng)中經(jīng)常會(huì)使用一些并購重組的手法，比如通過出資入股、企業(yè)分立等方式剝離優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)以盤活企業(yè)等等。需要注意的是，紓困是需要全方位解決企業(yè)的困難，包括但不限于解決企業(yè)流動(dòng)資金，在貿(mào)然介入的情況下很容易進(jìn)入坑越填越多、越填越大的死循環(huán)。從市場的情況來看，目前企業(yè)融資多為補(bǔ)洞式、補(bǔ)洞后洞更大，其他的比如過橋融資、拆東補(bǔ)西、填高利貸等基本也是飲鴆止渴。
3. 找誰來紓困，怎么判斷找來的機(jī)構(gòu)真的有能力紓困。市面上可做債務(wù)重組、不良處置、破產(chǎn)重整的機(jī)構(gòu)五花八門，紓困過程中對(duì)重整方的期望值也越來越高，因此重整方的強(qiáng)信用背書、豐富的社會(huì)資源和項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)對(duì)困境企業(yè)來說至關(guān)重要。
4. 如何在復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)處理中實(shí)現(xiàn)紓困的目標(biāo)。比如在技巧上，原則上高位處置資產(chǎn)變現(xiàn)，低價(jià)打折清償債務(wù)，其中處置端要想使資產(chǎn)不貶值，需要從時(shí)間、經(jīng)營狀況、交易對(duì)象、處置方式上下功夫；清償端要想盡快處置平復(fù)事態(tài)，就要從兌付方式、談判技巧、法律框架上下功夫。在關(guān)系平衡上，要注意眾多債權(quán)人的協(xié)調(diào)所涉及到的多方面工作，比如府院聯(lián)動(dòng)、債權(quán)人談判、受償協(xié)調(diào)、各類事件處理等。在具體的解決方案方面，預(yù)重整、破產(chǎn)重整、破產(chǎn)清算，以及托管運(yùn)營、重組融資、股權(quán)收購、資產(chǎn)收購，聯(lián)合百強(qiáng)房企合作開發(fā)、融資代建、兜底包銷等全部都應(yīng)在考慮的范疇之內(nèi)，在適用方面則具體問題具體分析。
重整方進(jìn)入后通過何種方式迅速獲取現(xiàn)金、清理債權(quán)債務(wù)并盤活企業(yè)和資產(chǎn)是紓困能否成功的關(guān)鍵，以下為常用的處置手段：
對(duì)于可釋放的資產(chǎn)（指解除查封、抵押和質(zhì)押類的資產(chǎn)），一是重點(diǎn)考慮多元化出售方式，比如充分利用公開拍賣、協(xié)議轉(zhuǎn)讓、招標(biāo)轉(zhuǎn)讓、競價(jià)轉(zhuǎn)讓、重新組包、分包等各類出售模式，獲得最佳價(jià)格并取得現(xiàn)金流；二是針對(duì)可用于租賃的資產(chǎn)，比如房產(chǎn)、機(jī)械設(shè)備等，通過租賃方式快速獲取現(xiàn)金流；三是針對(duì)債權(quán)方等主體的不同訴求，通過資產(chǎn)置換的方式置換取得其他資產(chǎn)或用于抵償債務(wù)；四是對(duì)特別優(yōu)質(zhì)類的資產(chǎn)進(jìn)行重組，通過投資、分立剝離資產(chǎn)等方式進(jìn)行盤活，使各方利益最大化；五是針對(duì)具體持續(xù)現(xiàn)金流的資產(chǎn)嘗試發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，比如借助強(qiáng)擔(dān)保主體的征信打包資產(chǎn)后設(shè)計(jì)成證券化產(chǎn)品出售（或轉(zhuǎn)讓收益權(quán)）以獲取現(xiàn)金流入。
在對(duì)外債權(quán)的處置方面，一是考慮債務(wù)和解，利用重整時(shí)獲取資產(chǎn)包價(jià)格折價(jià)的優(yōu)勢(shì)，與債務(wù)人折價(jià)和解并迅速退出；二是訴訟追償，直接走法律程序；三是評(píng)估債轉(zhuǎn)股的可能性，債權(quán)轉(zhuǎn)為股權(quán)并階段性持股，通過提升價(jià)值后變現(xiàn)。另外如果上述方案均難以預(yù)期，則可直接考慮對(duì)債務(wù)人啟動(dòng)破產(chǎn)清算的路徑，也即通過破產(chǎn)流程、司法拍賣變現(xiàn)。
在地產(chǎn)紓困類融資中，由于不良資產(chǎn)基金備案的難度（整體而言，不良資產(chǎn)基金并非中基協(xié)鼓勵(lì)的方向，底層為債權(quán)債務(wù)關(guān)系，股權(quán)類管理人發(fā)行類似產(chǎn)品則涉及與專業(yè)化經(jīng)營相違背的問題）。目前一些有實(shí)力的機(jī)構(gòu)通常以搭建有限合伙的方式，對(duì)于目標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行投資。以下就不良資產(chǎn)項(xiàng)目投資的常規(guī)架構(gòu)做示例說明。
由于不良資產(chǎn)基金備案的限制，目前不良資產(chǎn)項(xiàng)目資金端通常我們會(huì)通過與一些實(shí)力機(jī)構(gòu)搭建合伙企業(yè)的方式進(jìn)行項(xiàng)目投資，并收購資產(chǎn)公司名下的目標(biāo)項(xiàng)目。
以我們財(cái)富中心年后操作的金融不良債權(quán)收購項(xiàng)目為例，我們2月10日接觸到項(xiàng)目，該項(xiàng)目信托的開發(fā)貸將于3月15日到期，總授信為5億，已償還2億，余額3億，約定每月20日付息，到期還本。該項(xiàng)目已取得預(yù)售許可證，并已銷售三分之一，在建工程抵押至該信托機(jī)構(gòu)，因受疫情影響項(xiàng)目銷售受到一定的限制。在不考慮續(xù)貸的情況下，對(duì)于該類項(xiàng)目的融資，可通過在建工程抵押貸款融資、合作開發(fā)，通過大開發(fā)商增信融資以及通過地方AMC融資等方式。但是，就評(píng)估幾種融資方式后，通過與地方AMC合作收購債權(quán)方式融資在融資成本以及操作時(shí)效性上更勝一籌。因需在債權(quán)到期日前完成收購，并且需滿足AMC的監(jiān)管要求，因此在具體操作層面設(shè)計(jì)如下：
1. “構(gòu)建”逾期債權(quán)
因AMC僅可收購“問題”債權(quán)，而信托貸款需每月20日償付利息。因此在具體操作層面，我們要求融資人暫不支付2月20日的利息，并于債權(quán)到期日（3月15日）一并支付逾期債權(quán)利息及本金。因該操作需金融機(jī)構(gòu)充分配合，故此，需融資人與該信托機(jī)構(gòu)充分溝通。為避免實(shí)質(zhì)違約，在實(shí)際操作中，由融資人在其他銀行先行開設(shè)利息賬戶，將2月20日本應(yīng)支付的利息匯入該賬戶，由信托機(jī)構(gòu)監(jiān)管并鎖定該賬戶上的利息，此外，由融資人實(shí)際控制人承擔(dān)保證責(zé)任，并簽署相應(yīng)承諾。在與信托機(jī)構(gòu)充分溝通后，由信托機(jī)構(gòu)向融資人開具利息催收函，并向AMC出具《逾期利息轉(zhuǎn)讓意向函》，從而，構(gòu)建逾期債權(quán)。
2. 打折收購逾期債權(quán)
考慮到AMC內(nèi)部審核及額度等問題，對(duì)于剩余未償還的3億人民幣的信托貸款進(jìn)行打折收購（6-8.5折，具體一事一議），對(duì)于未足額部分由融資人自行補(bǔ)足。
3. 監(jiān)管及增信措施
（1）在建工程先辦理“二押”再轉(zhuǎn)為“一押”或提供其他抵押擔(dān)保
因項(xiàng)目在建工程已抵押至信托機(jī)構(gòu)，因此，在操作中，放款前先將項(xiàng)目在建工程二押至AMC，在放款后再轉(zhuǎn)為“一押”。同時(shí)需注意，當(dāng)?shù)貒敛块T是否接受二押，信托機(jī)構(gòu)與融資人的貸款合同對(duì)辦理二押及其他抵押手續(xù)的相關(guān)約定等。
（2）還款來源測(cè)算
對(duì)于剩余銷售回款需進(jìn)行現(xiàn)金流測(cè)算與安排，并加蓋融資人公章作為AMC監(jiān)管的依據(jù)。
（3）銷售回款賬戶監(jiān)管
為便于對(duì)銷售回款的監(jiān)管，在項(xiàng)目銷售回款賬戶增加AMC的法人私章，開設(shè)網(wǎng)銀，并約定由AMC享有相關(guān)復(fù)核權(quán)。
（4）回購及其他連帶責(zé)任擔(dān)保
融資人及其實(shí)際控制人、集團(tuán)簽署回購擔(dān)保協(xié)議，并承擔(dān)連帶責(zé)任擔(dān)保。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
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原標(biāo)題： 地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)重組與紓困融資實(shí)務(wù)操作
