作者：克而瑞研究中心

來源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls)

在樓市下行趨勢不減、消費(fèi)復(fù)蘇乏力的背景下，商業(yè)地產(chǎn)快速迭代。隨著商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展日漸成熟，多數(shù)企業(yè)從持有運(yùn)營的重資產(chǎn)模式向以輸出運(yùn)營服務(wù)的輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型。

輕資產(chǎn)已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的重要趨勢，當(dāng)前國內(nèi)大部分頭部商業(yè)運(yùn)營房企基本涉足輕資產(chǎn)品牌管理輸出。

原因有兩點(diǎn)：

一方面，國內(nèi)仍存在不少小型物購中心運(yùn)營管理能力有限，無法提供全業(yè)態(tài)的服務(wù)且無法吸引優(yōu)質(zhì)租戶，同時疫情加速了部分中小購物中心的運(yùn)營危機(jī)，品牌輸出市場較大。

另一方面，商業(yè)地產(chǎn)競爭愈發(fā)激烈，多數(shù)品牌開業(yè)迎來了爆發(fā)期，加之地產(chǎn)行業(yè)融資收緊，需要沉淀大量資金的重資產(chǎn)模式不再合適大舉發(fā)展，發(fā)展輕資產(chǎn)也是一條擴(kuò)大規(guī)模、增強(qiáng)影響力和謀求新增長的路徑。

當(dāng)前大部分頭部商業(yè)運(yùn)營商正迎來規(guī)模爆發(fā)階段，得益于此前產(chǎn)品線的規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)化，疊加商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊組建完善，商管運(yùn)營經(jīng)驗的成熟等原因，越來越多企業(yè)也把輕資產(chǎn)品牌管理輸出戰(zhàn)略劃歸到未來商業(yè)擴(kuò)張的重要籌碼。

表：部分房企的輕資產(chǎn)品牌管理輸出戰(zhàn)略

數(shù)據(jù)來源：CRIC整理

從企業(yè)實行輕資產(chǎn)品牌管理輸出的情況來看，萬達(dá)集團(tuán)領(lǐng)跑。

早在2015年，4家機(jī)構(gòu)擬投資240億元人民幣，擬建設(shè)約20座萬達(dá)廣場，由萬達(dá)集團(tuán)進(jìn)行運(yùn)營管理。這標(biāo)志著萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)“輕資產(chǎn)”模式正式啟動。2021年10月21日，萬達(dá)集團(tuán)旗下商業(yè)運(yùn)營平臺珠海萬達(dá)商管向香港聯(lián)交所正式遞交了招股說明書，截止2021年末萬達(dá)已開業(yè)購物中心418個，其中輕資產(chǎn)運(yùn)營項目達(dá)到113個，占比達(dá)到27%，較2018年約8%的水平上升19個百分點(diǎn)，輕資產(chǎn)管理計劃在萬達(dá)購物中心規(guī)模擴(kuò)張中占據(jù)著重要的地位。

此外，大悅城控股在2021年也走到了全面啟動輕資產(chǎn)路線的節(jié)點(diǎn)，且曾預(yù)計下半年商業(yè)輕資產(chǎn)項目進(jìn)入爆發(fā)拓展階段。2021年上半年，大悅城控股已通過輕資產(chǎn)模式運(yùn)營3個大悅城項目，獲取尚未開業(yè)的輕資產(chǎn)大悅城2個。下半年輕資產(chǎn)商業(yè)項目確保簽約6個，全年目標(biāo)10個，未來大悅城或?qū)⒊掷m(xù)推動輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的輸出，助力規(guī)模擴(kuò)張，到2024年末，該公司預(yù)計輕資產(chǎn)規(guī)模應(yīng)該不低于40個項目。

不過，當(dāng)前部分房企仍以重資產(chǎn)戰(zhàn)略、合作為主，輕資產(chǎn)品牌輸出仍只是作為輔助手段進(jìn)行運(yùn)營。比如，龍湖當(dāng)前已經(jīng)開業(yè)60家天街項目，僅有一家是輕資產(chǎn)管理輸出，新城控股2021年中期開業(yè)項目達(dá)到105個，僅有4個項目是通過管理輸出實現(xiàn)。

表：部分房企的持有購物中心及輕資產(chǎn)品牌管理輸出情況

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、CRIC整理

在資產(chǎn)寒冬以及競爭日趨白熱化的今天，探索輕資產(chǎn)擴(kuò)張戰(zhàn)略，對商業(yè)增強(qiáng)品牌影響力，推動企業(yè)規(guī)?；瘮U(kuò)張具有重要意義。

比如以重資產(chǎn)布局為主的龍湖商業(yè)，也曾去年宣布全面啟動輕資產(chǎn)模式，向購物中心提供涵蓋定位和設(shè)計咨詢、招商、運(yùn)營管理、租戶管理、品牌輸出和消費(fèi)者服務(wù)等全流程的支持。

從龍湖的商業(yè)發(fā)展來看，近幾年龍湖進(jìn)入了商業(yè)快速擴(kuò)張期，2019年起龍湖購物中心的年均開業(yè)數(shù)量達(dá)到10個及以上，是此前年份開業(yè)數(shù)量的2倍，到2021年末龍湖開業(yè)購物中心達(dá)到60個，建面約為581萬平方米。儲備項目方面，根據(jù)龍湖智創(chuàng)數(shù)據(jù)，截止2021年底龍湖開業(yè)及儲備項目達(dá)到128個，建面達(dá)到1220萬平方米，一年內(nèi)拓展28個項目，當(dāng)前已經(jīng)儲備的8個輕資產(chǎn)項目建面占比僅為2%。

圖：龍湖2017-2021年購物中心開業(yè)情況

資料來源：企業(yè)公告、CRIC整理

由此來看，輕資產(chǎn)戰(zhàn)略主要是龍湖商業(yè)擴(kuò)張中的一種方式之一，當(dāng)前龍湖仍是以重資產(chǎn)布局為主。

早在2020年龍湖集團(tuán)旗下的龍湖智慧服務(wù)集團(tuán)就已經(jīng)在試水“商業(yè)輕資產(chǎn)”管理輸出業(yè)務(wù)，簽約珠海融德廣場和南寧昭陽廣場，兩個項目均以“純管理輸出”方式，不涉“品牌輸出”，但當(dāng)前龍湖進(jìn)行輕資產(chǎn)簽約仍較為謹(jǐn)慎。

根據(jù)龍湖智創(chuàng)生活的招股書顯示，截止2021年12月28日，龍湖智創(chuàng)儲備的68個項目中包含8個第三方項目，為龍湖輕資產(chǎn)管理輸出項目，分布在重慶、杭州、成都、石家莊、汕頭等地。2022年又分別輕資產(chǎn)簽約了成都兩個項目，至此龍湖商業(yè)自2021年3月啟動輕資產(chǎn)戰(zhàn)略以來，簽約項目至少已達(dá)10個。

圖：龍湖近期簽約輕資產(chǎn)項目情況

資料來源：企業(yè)公告、CRIC整理

行業(yè)規(guī)模見頂，房企紛紛將商業(yè)作為跨越周期的第二曲線，推動商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入規(guī)模擴(kuò)張的關(guān)鍵時期。

隨著頭部企業(yè)商管業(yè)務(wù)規(guī)模的持續(xù)增長，未來市場競爭將進(jìn)入白熱化，為了實現(xiàn)規(guī)?；鲩L，搶占市場份額，輕資產(chǎn)品牌輸出不斷被房企采用，同時這也意味著，商業(yè)地產(chǎn)未來競爭力的核心在于運(yùn)營效率。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 資產(chǎn)“寒冬”來臨，房企加快商管輸出