作者：丁祖昱

來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

實際上，早在2016年年底，廣州、南京等市便嚴審購地資金來源，要求土地競買資金必須使用自有資金。2019年5月，銀保監(jiān)會下發(fā)“23號文”，要求商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機構不得違規(guī)進行房地產(chǎn)融資，嚴格限制信托資金池業(yè)務，嚴禁信托資金進入房地產(chǎn)領域，就此開啟房企融資調控的大幕。 

至2020年，融資環(huán)境整體先松后緊，4月17日的中央政治局會議上再次強調“堅持房住不炒，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，此后房企融資環(huán)境再次被收緊。其中，銀保監(jiān)會在5月8日發(fā)布的《信托公司資金信托管理暫行辦法(征求意見稿)》對于房企融資的影響較大，直接導致全國信托貸款的增量在4月份短暫回正之后一直到11月都持續(xù)為負，對作為房企重要融資渠道的信托貸款以及非標融資造成了巨大沖擊。

在對房地產(chǎn)融資供給端進行限制的同時，政府也在不斷考慮如何從需求端控制房企的負債規(guī)模，降低經(jīng)營風險。8月20日，住建部、央行召開重點房企座談會，對房企有息負債規(guī)模設置了“三道紅線”，融資監(jiān)管進入新時代。 

11月25日，多家信托公司收到來自監(jiān)管部門的窗口指導，要求嚴格壓降融資類信托業(yè)務規(guī)模。按照年初規(guī)劃，2020年全行業(yè)壓降1萬億具有影子銀行特征的融資類信托業(yè)務。

圖：2020年1-11月全國信托貸款增量（單位：億元）

數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行、CRIC整理

年末再推房地產(chǎn)貸款集中度管理的兩道紅線，銀行業(yè)金融機構將劃分為中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機構、縣域農(nóng)合機構和村鎮(zhèn)銀行五檔，房地產(chǎn)貸款占比上限分別為40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，個人住房貸款占比上限則分別為32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

房地產(chǎn)去杠桿并非“硬著陸”，而是分別設置2年、4年不等的業(yè)務調整過渡期，更利于引導銀行業(yè)金融機構逐級壓降房地產(chǎn)相關信貸規(guī)模，避免因短期政策過度收緊波及正常的房地產(chǎn)信貸需求。 

總體而言，在提出三條紅線之后，相關的政策和表態(tài)接踵而至，央行、住建部下發(fā)三張監(jiān)測表，強調此次監(jiān)管為穿透式，表內表外全覆蓋。這一系列的動作充分表明對房企的融資監(jiān)管進入了一個新的階段，以往可以采取的財務手段基本都已失效，未來房地產(chǎn)行業(yè)將進入管理紅利時代。

表: 2020年提出三道紅線后部分房企融資相關政策及表態(tài)

數(shù)據(jù)來源：CRIC整理

受政策端收緊影響，據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計，2020年全年95家典型房企融資總額為15220.80億元，同比微升0.1%，融資總量變化不大。

分季度來看，一、二季度的融資總額均超過4000億元，好于下半年的融資表現(xiàn)。一方面，疫情前房企借新還舊潮和年初貨幣資金額度充足，使得1月的融資總量較高；另一方面，復工復產(chǎn)后，貨幣環(huán)境相對較為寬松，房企融資量不減反增。

二季度以來土地市場過熱，監(jiān)管層面再次開始限制房企融資，8月“三條紅線”的出臺則將房企的融資由渠道監(jiān)管轉向因“企”監(jiān)管，房企降負債則迫在眉睫，對于額度的使用也更加地審慎，融資量進一步下降。

圖：2016-2020年各季度房企融資總量情況（單位：億元）

備注：外幣融資統(tǒng)一按融資當月月末匯率換算為人民幣，監(jiān)測數(shù)據(jù)不含開發(fā)貸和一般銀行貸款

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、CRIC整理

從融資成本來看，2020年房企的新增債券類融資成本為6.13%，同比下降0.91個百分點。從單月的融資成本走勢來看，除了1月外房企的單月加權平均融資成本均小于7%，其中以4月份最低，6月份最高，主要在于4月房企無境外債發(fā)行導致的成本較低，而6月則有部分成本較高的房企進行數(shù)額較大境外債的借新還舊，導致成本相對較高。

值得注意的是，三條紅線之后，房企的融資成本呈上揚趨勢，預估隨著監(jiān)管的逐步推進，房企融資成本短期內將持續(xù)承壓。

圖：2019-2020年房企單月融資成本情況

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、CRIC整理

融資環(huán)境收緊的大環(huán)境下，繼“三道紅線”之后，房地產(chǎn)貸款集中度管理的兩道紅線相當于新增了一道“緊箍咒”，預計不會對房地產(chǎn)市場構成實質性沖擊，但對購房按揭影響最直接。 

房企融資環(huán)境或將持續(xù)收緊，“三道紅線”也將持續(xù)發(fā)力，并將成為房企融資監(jiān)管重要的參考標準。除了首批12家試點房企之外，未來試點房企或將進一步擴容，更多房企將依據(jù)“三道紅線”的觸線情況，分檔設定有息負債的增速閾值。 

房企表內融資或將不斷收緊，嚴控有息負債規(guī)模增長上限。尤其是那些橙檔、紅檔房企，為了確保有息負債規(guī)模低增長甚至不增長，表內融資規(guī)模增長空間將明顯受限。表外融資或將成為下一階段重點監(jiān)管領域，嚴防信托、保險等資金違規(guī)進入房地產(chǎn)行業(yè)。

房企仍需積極營銷搶回款，并全面提升產(chǎn)品力。一方面，營銷能力的強弱很大程度上決定未來房企業(yè)績表現(xiàn)，除了傳統(tǒng)的營銷模式，房企還需開辟線上營銷新戰(zhàn)場，竭力搶收回款。另一方面，產(chǎn)品力將是企業(yè)核心競爭力的重要表現(xiàn)，房企仍需主動迎合需求端的特征及新變化趨勢，優(yōu)化產(chǎn)品供給，實現(xiàn)產(chǎn)品力全面升級。 

隨著2021年央行貨幣政策或將逐漸回歸中性，房地產(chǎn)限貸政策整體易緊難松，熱點城市不排除進一步加碼的可能性，涉及適度調升二套尤其是非普通住房首付比例等。房貸利率或將適度上調，首套尤其是二套房貸利率或將再次步入上升通道。并強化購房資金監(jiān)管，嚴查首付款資金來源，嚴防首付貸、消費貸、經(jīng)營貸等違規(guī)挪用于購房消費。

房貸新政恰恰證明了我對未來金融政策還將趨緊的預判，未來房企整體融資環(huán)境依舊偏緊的主基調不變。聯(lián)系監(jiān)管層多次發(fā)文表態(tài)，現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)仍是去杠桿的重要領域，未來房地產(chǎn)行業(yè)將全面轉向去杠桿。

從城市市場來看，各城市房地產(chǎn)市場或將加劇分化，進而演變?yōu)橐怀且恍星?。核心一、二線城市經(jīng)濟基本面相較出眾，人口虹吸效應不減，潛在購房需求堅挺，并有較強購買力支撐，市場前景長期看好。弱三、四線城市人口長期凈流出，潛在購房需求及購買力瓶頸盡顯，市場前景著實難言樂觀。 

從房企角度而言，需要提升自身產(chǎn)品力及經(jīng)營能力，減少對融資依賴，積極營銷去化搶收回款。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標題： 房地產(chǎn)信貸供需兩端收緊，房企該如何應對？