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某房企勾地，掉坑里了

投拓江湖

2021-07-19 07:29 2729 0 0

禁止以各類形式免除、減免土地出讓金。

作者：投拓江湖團隊

來源：投拓江湖（ID：toutuoJH）

隨著土地公開市場拿地競爭日趨激烈，在勾地的實操中，即使設置了多重排他條件，仍然不能保證以底價拿地，還是會或多或少存在一定的溢價。因此，很多房企勾地實操中，都會對拿地的溢價部分，設置返還的渠道，并將此寫入投資協(xié)議里。但是具體怎么弄，很多房企并不知道，掉坑的案例也比比皆是。

有一家房企的投資總，最近新入職一家公司遇到了件麻煩事兒。他的前任投資總，拿的一個勾地項目，簽約已經(jīng)半年了，現(xiàn)在到了供地的時候了。但是他翻開合同，發(fā)現(xiàn)溢價部分是要求政府在稅收方面減免，但是實際卻沒法執(zhí)行合同。公司在超過合同價格，溢價500元/平米拿到地以后，退地和不退地都難，這個燙手的項目讓整個投資部都面臨考核扣罰。

本文結合勾地的實操經(jīng)驗，例舉常用的五種稅費返還方式，并從合理性、有效性和可落地性的角度進行分析。

方式一

直接返還土地款

在投資協(xié)議里面，房企都會與地方政府約定一個大家都認可的拿地價格，低于該拿地價格的，就按約定的流程條件拿地；高于該拿地價格的部分價款，需由地方政府予以返還。

根據(jù)《國有土地使用權出讓收支管理辦法》文件中的規(guī)定，土地出讓金必須全額進入財政賬戶，包括土地款、征地和拆遷補償、支農(nóng)、城市建設以及其他款項。禁止以各類形式免除、減免土地出讓金。根據(jù)原國土資源61號令修訂版，第22條之規(guī)定：禁止用土地換項目，先征后返，補貼，獎勵等形式減免土地款。

根據(jù)2009年財政部《關于進一步規(guī)范土地出讓收支管理通知》財綜【2009】74號，要求各地嚴格執(zhí)行土地收入納入地方基金預算管理的規(guī)定，土地出讓收入全額納入國庫，財政支出從地方基金預算中予以分配，從土地收入中予以安排。這就是所謂的“財政收支兩條線”中的土地款的政策明文規(guī)定。

因此，從政策和法律法規(guī)的角度來講，直接進行返還超出約定部分的土地款，或者抵扣其他款項的約定，是屬于地方政府無權承諾的事項，與國家是相抵觸的。從實操的角度來講都是很難實行和落地。

無權做出承諾是一碼事，但這并不影響合同約定的合法性。從合同法的角度講，只要是雙方自愿合法的協(xié)議，主體適格的，都應當是具備效力的?！秶型恋厥褂脵喑鲎屖罩Ч芾磙k法》僅僅是對直接返還和優(yōu)惠土地款的行為進行了禁止性的限制，并沒有規(guī)定該種行為無效。

雖然直接返還很難執(zhí)行和落地，但是并不影響在協(xié)議出現(xiàn)爭議時房企的索賠和法院判定地方政府賠償。因此在勾地協(xié)議里面，還是有很多公司還會選擇直接約定超過部分的土地款直接返還，或者抵扣下批次的土地款。這基本上屬于沒有辦法的辦法吧，有約束總比沒有的好。

方式二

稅款的直接減免

稅收的減免，是很多投資人除了土地款直接返還之外，第二個就能想到的稅費返還方式。但是地方政府無權承諾相關稅收的減免、退稅。

根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》之規(guī)定，所有稅收的開征、免征、減征和停征，均需依據(jù)相關法律法規(guī)進行。并在其后補充道，任何個人、團體、行政機構均無權做出或者承諾稅款的減征、免征、退稅等行為，并不得做出與相關稅收法律法規(guī)相抵觸的行為。

因此從法律條文的規(guī)定來講，地方政府無權做出稅款的減征、免征、退稅等行為。如果沒有單獨的法律、法規(guī)予以支持，明文允許在稅收方面可以減免，地方政府單方做出的承諾是無效的，該部分條款也因違反法律禁止性規(guī)定，屬于無效條款。

方式三

繳納稅款后退返

先征收稅款然后減免，這個審批和決定權限屬于國務院，地方政府無權決定。對于確實需要進行先征后返的領域，應由省級政府向國務院提出申請，由國務院審批后再執(zhí)行。

因此地方政府擅自作出先征后返的承諾，屬于沒有法律明確授權的行政行為，是屬于違背法律禁止性規(guī)范的條款，該部分條款無效，在司法中也得不到法院的支持。如果房企與地方政府簽訂協(xié)議，先期繳納了全部的稅款，然后再通過司法渠道，請求法院根據(jù)協(xié)議條款判決地方政府予以返還相關稅款的，一律不予支持。

需要區(qū)別對待的是，如果協(xié)議中有約定無法實現(xiàn)稅費減免的違約責任條款，如果不能實現(xiàn)，政府需承擔相關的違約責任，這點是會得到法院的支持的。但是從實際利益出發(fā)，房企很少會起訴政府，除非以后不想進入該城市。

方式四

財政返還、補貼

直接的財政返還、資金補貼這種形式比較少見，一般適用于具備產(chǎn)業(yè)條件的勾地項目。除此之外的奇特商業(yè)勾地，文旅勾地的項目，很少涉及直接的財政補貼和現(xiàn)金返還，畢竟地方政府財政也不寬裕。

財政返還和補貼，屬于地方政府可以有權作出決定的范疇，在投資協(xié)議里面約定以財政返還和補貼的形式是合規(guī)合理的，不存在風險，在實現(xiàn)和落地方面也不存在障礙。但是基于地方財政支付的窘境，這個形式的接受度較差，不容易被地方政府采納。因此才會在在投資拿地當中，大家常見的是地方政府會給你劃定三個原則：一是土地款不予減免、抵扣、返還；二是不采取財政返還或補貼的形式；三是不能采用稅收減免形式。能夠進行直接的財政返還的地方政府，屬于在招商引資方面比較有誠意的了。

直接進行財政返還和補貼，除了要與政府協(xié)商一致，還要采用合理合規(guī)，可操作的形式。除了在協(xié)議當中以明確的條款約定具體的財政補貼金額，支付條件，節(jié)點以外，還需要取得地方政府的內(nèi)部會議紀要或者政策文件，以充分保證后期落地。

財政返還和補貼還涉及一個企業(yè)所得稅的問題，一般來講財政補貼或者返還需繳納企業(yè)所得稅，除非同時滿足下列三個例外條件：

一是企業(yè)能夠證明該項補貼是專項財政補貼資金，并且能提供相關文件的；

二是財政部門對于該專項資金的支付和使用有專項管理辦法或者詳細管理要求的；

三是企業(yè)需證明單獨使用該資金，并且該筆資金是獨立核算的。

方式五

政府回購部分物業(yè)

政府回購部分物業(yè)，是一個雙贏的方式，對地方政府和房企來說都具有相當大的吸引力。

對房企而言，對于部分難以去化的商業(yè)，以及在高庫存的三四線城市的住宅，銷售去化會存在較大的壓力。這部分難以去化的產(chǎn)品，會沉淀大量的資金，項目前期拿地測算的利潤，基本上就砸在這些里面了。如果地方政府愿意回購，房企可以快速回籠資金，將資金進行再投資，這對追求規(guī)模和高周轉的房企尤為重要。

對地方政府而言，當?shù)貢嬖诮?jīng)濟適用房，廉租房，棚改安置，人才公寓用房等客觀需求。這類需要的客觀存在，要么通過平臺公司開發(fā)相關項目來解決，要么從市場上購買。而通過勾地協(xié)議提前約定，以略低于市場價格從房企手中回購，能做到節(jié)約財政資金的目的，而且由房企開發(fā)的產(chǎn)品質(zhì)量也有保障。

地方政府回購物業(yè)，屬于地方政府可以有權作出決定的范疇，在投資協(xié)議里面約定以財政返還和補貼的形式是合規(guī)合理的，不存在風險。難點就在于如何說服其接受。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“投拓江湖”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 某房企勾地，掉坑里了

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劉韜律師，現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士，中國政法大學在職研究生，美國注冊管理會計師（CMA）、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業(yè)領域：公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產(chǎn)掛牌交易等。劉韜律師自2010年至今，先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)（有限合伙）、光大徳尚投資管理（深圳）有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務，為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務。為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計，不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務。近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產(chǎn)處置及訴訟，公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。專業(yè)領域：企事業(yè)單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經(jīng)濟糾紛等。
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