西政財(cái)富 
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作者：西政財(cái)富
來(lái)源：西政財(cái)富
筆者按：
近一個(gè)月以來(lái)，大量外資嘗試入境開(kāi)展地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)，其中香港區(qū)域的資金因眾所周知的原因出現(xiàn)排隊(duì)等候入境的態(tài)勢(shì)。根據(jù)目前我們財(cái)富中心與外資機(jī)構(gòu)合作的經(jīng)驗(yàn)，外資機(jī)構(gòu)為了避免資金出入境及相關(guān)稅費(fèi)問(wèn)題，在地產(chǎn)融資方面通常會(huì)優(yōu)先選擇境外上市房企或者有境外持股主體的開(kāi)發(fā)商作為交易對(duì)手，并整體傾向于在境外放款和收取利息，由開(kāi)發(fā)商在境外取得融資款后自行解決資金入境問(wèn)題。盡管如此，很多大陸房企也都偏好境內(nèi)放款和支付利息的方式（即便境內(nèi)付息的成本比境外付息的成本高出年化3%左右）。在當(dāng)前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)流動(dòng)性充足的情況下，境內(nèi)融資成本普遍下降，因此外資機(jī)構(gòu)若在融資授信規(guī)模、成本及操作上無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)，則開(kāi)發(fā)商會(huì)優(yōu)先考慮境內(nèi)的其他資金。
目前跟我們財(cái)富中心合作的一些外資機(jī)構(gòu)，在融資操作上五花八門(mén)、訴求各異，比如對(duì)于開(kāi)發(fā)商境內(nèi)支付的（固定）收益部分，各交易相關(guān)方可靈活選擇利息款支付、預(yù)分紅、通過(guò)旗下稅收優(yōu)惠地載體收款并轉(zhuǎn)化為咨詢費(fèi)或服務(wù)費(fèi)等方式來(lái)實(shí)現(xiàn)。以下就外資機(jī)構(gòu)資金入境所涉地產(chǎn)前融方案及涉稅處理進(jìn)行項(xiàng)目介紹和分析。
一、跨境架構(gòu)基本稅費(fèi)情況
二、投資層面（拍地保證金或土地款融資業(yè)務(wù)）
對(duì)于外資機(jī)構(gòu)而言，稅費(fèi)的產(chǎn)生主要有兩方面：
1. 項(xiàng)目公司、拍地平臺(tái)公司或開(kāi)發(fā)商其他關(guān)聯(lián)主體按月或按季度支付固定收益（若未進(jìn)行籌劃，對(duì)于固定收益/利息部分，則通常按照3%或6%的稅率繳納增值稅，同時(shí)作為企業(yè)收入，需按25%的稅率繳納企業(yè)所得稅，當(dāng)然往上再分紅時(shí)根據(jù)“居民企業(yè)之間分紅免稅原則”則無(wú)需繳納企業(yè)所得稅，具體可見(jiàn)表格一）；
2. 外資資金股權(quán)轉(zhuǎn)讓退出時(shí)（即D轉(zhuǎn)讓拍地平臺(tái)公司股權(quán)退出），若溢價(jià)轉(zhuǎn)讓則存在股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得對(duì)應(yīng)的企業(yè)所得稅等稅費(fèi)問(wèn)題。
（一）固定收益部分——利息
目前對(duì)于固定收益部分的處理主要有三種方式：
1. 開(kāi)具利息發(fā)票及借款利息支出稅前扣除
在D公司——拍地平臺(tái)公司——項(xiàng)目公司的架構(gòu)中，資金以小額股本加大額股東借款的形式逐級(jí)注入，D公司收取拍地平臺(tái)公司支付的利息后，對(duì)其開(kāi)具利息發(fā)票，利息作為收入需繳納增值稅及附加、企業(yè)所得稅。
拍地平臺(tái)公司收取項(xiàng)目公司支付的利息后，拍地平臺(tái)公司向其開(kāi)具利息發(fā)票，不過(guò)可通過(guò)在稅收優(yōu)惠地設(shè)立載體作為第三方，并由項(xiàng)目公司向該載體支付咨詢費(fèi)的方式進(jìn)行籌劃，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目公司層面的增值稅進(jìn)項(xiàng)扣除、土增稅稅前扣除和所得稅前扣除（具體見(jiàn)第三種方式相關(guān)內(nèi)容）。
對(duì)于利息部分需繳納的稅金包括增值稅（小規(guī)模納稅人3%，一般納稅人6%）與企業(yè)所得稅（25%）。
注意關(guān)聯(lián)方借款所涉的企業(yè)所得稅稅前扣除的比例限額問(wèn)題，根據(jù)財(cái)稅[2008]121號(hào)文及《企業(yè)所得稅法》相關(guān)規(guī)定，關(guān)聯(lián)方借款利息處理通常情況下利息扣除需考慮兩個(gè)限制，即“債資比”非金融企業(yè)為2：1的限制以及同期金融機(jī)構(gòu)貸款利率限制。另外，項(xiàng)目公司對(duì)拍地平臺(tái)公司支付的利息可在項(xiàng)目公司層面實(shí)現(xiàn)稅前扣除（所得稅稅前扣除按關(guān)聯(lián)方借款的扣除限額處理，土增稅稅前扣除按非金融機(jī)構(gòu)提供貸款情形視具體情況處理）。
2. 預(yù)分紅方式收取固定收益
由于D公司對(duì)拍地平臺(tái)公司以及拍地平臺(tái)公司對(duì)項(xiàng)目公司在形式上均以股東形式存在，在資金注入過(guò)程中采取股本加資本公積或者全部以股本形式注入資金的情況下，可通過(guò)預(yù)分紅的方式向股東支付固定收益（實(shí)際并不當(dāng)做利息作開(kāi)票處理）。對(duì)于外資機(jī)構(gòu)而言，收取自己的本金和收益即可，因此在操作層面，預(yù)分紅先由開(kāi)發(fā)商處理為股東和項(xiàng)目公司之間的掛賬，但在融資到期的時(shí)候以分紅的名義做沖銷處理，進(jìn)行會(huì)計(jì)科目的調(diào)整，所支付的融資成本最終沉淀在項(xiàng)目公司層面。
3. 通過(guò)稅收優(yōu)惠地載體或虧損企業(yè)收取固定收益，利息支出轉(zhuǎn)為咨詢服務(wù)費(fèi)
開(kāi)發(fā)商支付的固定收益部分轉(zhuǎn)化為咨詢、服務(wù)費(fèi)，由外資機(jī)構(gòu)在稅收優(yōu)惠地設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)或合伙企業(yè)收取，結(jié)合商業(yè)合理性構(gòu)建稅收優(yōu)惠載體與項(xiàng)目公司的服務(wù)關(guān)系，并向項(xiàng)目公司開(kāi)具相關(guān)咨詢服務(wù)費(fèi)發(fā)票。稅收優(yōu)惠地載體按照綜合稅率7.5%繳納增值稅及附加稅、個(gè)稅、印花稅等稅費(fèi)。最終解決利息部分的稅務(wù)籌劃問(wèn)題。
（二）股權(quán)退出——本金部分
根據(jù)我們目前的操作，在股權(quán)退出層面，通常會(huì)有如下兩種操作模式：
1. 境外轉(zhuǎn)讓退出：如果對(duì)單一開(kāi)發(fā)商或單一項(xiàng)目，外資在資金入境時(shí)可先在境外架設(shè)SPV（即構(gòu)建外資資金——境外SPV——境內(nèi)WFOE等入境架構(gòu)）。在退出時(shí)，選擇轉(zhuǎn)讓所持有的境外SPV的股權(quán)方式退出，并適用境外的稅收政策。但是該模式僅適用于單體項(xiàng)目，無(wú)法用盡境內(nèi)已搭建的架構(gòu)。
2. 境內(nèi)轉(zhuǎn)讓退出：選擇在境內(nèi)平價(jià)轉(zhuǎn)讓所持有的拍地平臺(tái)公司股權(quán)的方式退出。即D公司轉(zhuǎn)讓所持有的拍地平臺(tái)公司的股權(quán)，間接轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司的股權(quán)。
注：若直接轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)，由于項(xiàng)目公司名下已有土地/資產(chǎn)，通常會(huì)涉及到需按照凈資產(chǎn)評(píng)估價(jià)轉(zhuǎn)讓所產(chǎn)生的股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價(jià)問(wèn)題，因此通常會(huì)通過(guò)轉(zhuǎn)讓SPV股權(quán)（即本架構(gòu)中的拍地平臺(tái)公司）的方式來(lái)操作，避免股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價(jià)產(chǎn)生的企業(yè)所得稅問(wèn)題。
本文僅對(duì)西政財(cái)富中心操作的地產(chǎn)融資項(xiàng)目進(jìn)行簡(jiǎn)要總結(jié)，更多房地產(chǎn)融資、金融產(chǎn)品定制等事宜，歡迎添加微信號(hào)xz_fortune或撥打13632668685與我們溝通與交流。
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原標(biāo)題： 外資機(jī)構(gòu)境內(nèi)地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)的架構(gòu)設(shè)計(jì)與涉稅籌劃
