作者：神鎮(zhèn)的貓總

監(jiān)管部門提出兩個(gè)要求：及時(shí)出臺(tái)防范化解風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)方案，支撐新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。

化解風(fēng)險(xiǎn)的最高原則是保交付；新模式轉(zhuǎn)型的原則，依然是“房住不炒、租購并舉”，大力發(fā)展租賃及保障性住房。

轉(zhuǎn)型，是沒有人走過的路。

中國房企真正意義上的轉(zhuǎn)型，只有萬達(dá)從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向了商業(yè)開發(fā)運(yùn)營，以及綠城的半步轉(zhuǎn)型，發(fā)展出了代建模式。

從相關(guān)業(yè)務(wù)多元化的角度來看，則有龍湖和萬科的不懈探索。

萬科管理層曾說過這樣一句話，如果所有房企注定要消亡，希望萬科是最后一個(gè)。

這句話顯然已不是危言聳聽，萬科占據(jù)了混合所有制優(yōu)勢(shì)，如果要論民營房企，那龍湖可能成為最后一個(gè)。

市場(chǎng)不會(huì)冒出一個(gè)新玩家，扛起房地產(chǎn)新模式的大旗，萬科和龍湖的現(xiàn)階段探索，則最有可能成為房地產(chǎn)新模式。

作為目前中國PE最高的房企，龍湖展現(xiàn)了穩(wěn)健財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，以及房地產(chǎn)新模式“課代表”般的探索。

6.1倍的現(xiàn)金短債比，決定了龍湖可能活到最后。

截至2021年底，龍湖貨幣資金為885.3億元，短期有息負(fù)債為145億元。就算扣除318.1億元預(yù)售監(jiān)管資金，龍湖的現(xiàn)金短債比仍高達(dá)3.88倍。

“三道紅線”里現(xiàn)金短債比標(biāo)準(zhǔn)是1倍，但從出險(xiǎn)房企情況來看，現(xiàn)金短債比達(dá)到2倍，也不一定處于安全范圍內(nèi)。

另外兩道紅線，龍湖2021年底的凈負(fù)債率46.7%，剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率67.4%。

參照全球經(jīng)驗(yàn)，從高杠桿的房地產(chǎn)開發(fā)模式，轉(zhuǎn)向高質(zhì)量的房地產(chǎn)運(yùn)營模式，龍湖還將繼續(xù)壓降負(fù)債。

一方面放棄追求銷售規(guī)模，2022年龍湖全口徑銷售目標(biāo)3000億元，權(quán)益銷售目標(biāo)2000億元，放棄規(guī)模意味著買地支出的節(jié)制。

另一方面是繼續(xù)降杠桿，龍湖今年還將主動(dòng)提前歸還300億元貸款或負(fù)債。

這次債務(wù)危機(jī)的教訓(xùn)，絕對(duì)是有必要學(xué)習(xí)港資房企，將資產(chǎn)負(fù)債率控制到50%以下。

房地產(chǎn)新模式的探索，體現(xiàn)在兩個(gè)數(shù)據(jù)，188億元經(jīng)營性收入，以及10.6萬間長租公寓。

整個(gè)2021年，龍湖實(shí)現(xiàn)188億元經(jīng)營性收入，由商業(yè)運(yùn)營、租賃住房及物業(yè)管理等組成。

值得一提的是龍湖商業(yè)，疫情影響之下，龍湖商業(yè)2021年已開業(yè)商場(chǎng)的同店銷售額和客流，同比均實(shí)現(xiàn)超20%的增幅，商業(yè)租金收入同比增長40%至81.5億。

按照龍湖的說法，這81.5億元租金收入，“成為我們?cè)谛袠I(yè)周期發(fā)展中可攻可守的利器?！?/p>

首先，龍湖短期有息負(fù)債才145億元，未來不久租金收入便可以覆蓋，龍湖的流動(dòng)性壓力大大減輕。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)利潤下滑是大勢(shì)所趨，而龍湖的物業(yè)投資收入毛利率高達(dá)74.7%，大大撫平了整體利潤率波動(dòng)。

最后，穩(wěn)定的物業(yè)投資收入，是支撐龍湖持續(xù)為股東創(chuàng)造價(jià)值的基礎(chǔ)，2021年龍湖合計(jì)派發(fā)股息每股1.7元，同比增長18.9%。

從規(guī)模上來講，龍湖的四個(gè)主航道業(yè)務(wù)（地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、租賃住房、物業(yè)管理），已全部實(shí)現(xiàn)了投資回報(bào)邏輯的檢驗(yàn)。

商業(yè)運(yùn)營、租賃住房，加上正在分拆上市的物業(yè)，龍湖的三個(gè)經(jīng)營性業(yè)務(wù)總體收入達(dá)到了188.3億元，同比增長39%。

除此以外，房屋租售、房屋裝修及產(chǎn)城、醫(yī)養(yǎng)等業(yè)務(wù)，也開始為龍湖貢獻(xiàn)經(jīng)營性收入。

截至2021年底，龍湖塘鵝租售已覆蓋國內(nèi)20余座城市，為客戶提供一站式全生命周期固定資產(chǎn)管理服務(wù)，致力于打造為客戶提供居住方案、資產(chǎn)管理、生活所需的社區(qū)生活平臺(tái)。

塘鵝美裝修，2021年成為龍湖六大主航道之一，目前已覆蓋40余城市，致力將“即裝即住”的一站式智慧裝配式裝修服務(wù)應(yīng)用于住宅、商業(yè)、辦公、租賃住房等多業(yè)態(tài)場(chǎng)景。

與此同時(shí)，龍湖已在上海、杭州、蘇州等地已推出多個(gè)創(chuàng)新型的典型產(chǎn)城項(xiàng)目，打造城市圈辦公、商業(yè)乃至社區(qū)生態(tài)鏈。

龍湖醫(yī)養(yǎng)業(yè)務(wù)也以椿山萬樹、佑佑寶貝等業(yè)態(tài)依托，為客戶提供優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老、醫(yī)療、健康管理服務(wù)。

站在行業(yè)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，龍湖已經(jīng)勾勒出未來版圖的輪廓，隨著開發(fā)業(yè)務(wù)投入資源的飽和，更多資源則將投向經(jīng)營性業(yè)務(wù)，這些業(yè)務(wù)的快速增長，將為龍湖釋放出更高的成長活力。

10.6萬間是龍湖租賃住房品牌“冠寓”的開業(yè)規(guī)模，目前品牌影響力行業(yè)第一。

2021年是“冠寓”整個(gè)航道的盈利元年，實(shí)現(xiàn)租金22.3億元，同比增長23%。

作為“房住不炒、租購并舉”的解決方案，租賃住房毫無疑問是地產(chǎn)新模式的一部分，但機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。

租賃住房前期需要付出租金、建造、改造裝修費(fèi)用，是一次性投入，未來通過租金和運(yùn)營溢價(jià)，逐步收回成本和盈利。

也就是說，只有能夠承受起持續(xù)投入、并擁有運(yùn)營溢價(jià)能力的企業(yè)，才有可能玩轉(zhuǎn)長租公寓，才能得到政府肯定，聯(lián)合發(fā)展保障性住房業(yè)務(wù)。

龍湖管理層稱，龍湖在投資合作、研發(fā)建造、營銷管理、運(yùn)營管理、人才管理等方面積累了突出的能力，并依托獨(dú)有的數(shù)字化平臺(tái)，形成長租行業(yè)領(lǐng)先的核心競(jìng)爭力。

冠寓分為重資產(chǎn)、中資產(chǎn)和輕資產(chǎn)三個(gè)模式，未來將聚焦約20個(gè)人口持續(xù)流入的城市，每年保持20%以上的增長速度，有效解決城市青年人群租房難題。

整體看，龍湖目前非地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入占比已超10%，毛利潤占比已接近20%。

這個(gè)數(shù)字再翻倍，地產(chǎn)新模式或許可以宣告到來，但很遺憾，多數(shù)民營房企無法撐到那時(shí)。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 民營房企的地產(chǎn)新模式