作者：CAIC城市更新中心

來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）

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從TOP10房企的表現(xiàn)來(lái)看，疫情帶來(lái)的銷(xiāo)售壓力在TOP10的業(yè)績(jī)中未能體現(xiàn)，頭部企業(yè)在3年內(nèi)銷(xiāo)售金額逐年增加。在拿地方面，由于今年上半年全國(guó)重點(diǎn)22城實(shí)施“雙集中”土地供應(yīng)新政，競(jìng)爭(zhēng)激烈導(dǎo)致利潤(rùn)空間過(guò)低，TOP10房企紛紛調(diào)整拿地策略：放緩公開(kāi)市場(chǎng)拿地的節(jié)奏。

但整體規(guī)模依然持續(xù)領(lǐng)先，土地儲(chǔ)備充足，發(fā)展更趨穩(wěn)健，拿地金額與銷(xiāo)售比控制在35%-45%之間。相較2020年上半年，21年拿地銷(xiāo)售比同比上升6.1個(gè)百分點(diǎn)至40.9%。

受金融與土地集中度等監(jiān)管政策影響，行業(yè)集中度加劇。TOP10房企2021年上半年拿地金額上限上漲42%至1230億元，下限上漲30%至641億元。同時(shí)隨著公開(kāi)拿地難度升級(jí)，為保證穩(wěn)健的土地儲(chǔ)地規(guī)模，頭部房企率先積極布局城市更新業(yè)務(wù)板塊，主要是通過(guò)參與城市更新、舊改、棚改、TOD等項(xiàng)目建設(shè)獲取土地資源，2021年上半年TOP10房企城市更新項(xiàng)目占總土儲(chǔ)的5.69%-24.8%之間。

圖：TOP10代表房企城更占比及組織架構(gòu)情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：CAIC

從TOP10房企對(duì)城市更新項(xiàng)目的布局情況來(lái)看，為避免盲目的全國(guó)化布局造成的利潤(rùn)壓縮，企業(yè)實(shí)力強(qiáng)勁的頭部房企開(kāi)始進(jìn)一步深耕高能級(jí)的一二線城市。但面對(duì)增量遞減，TOP10房企在優(yōu)質(zhì)土地的獲取上依然聚焦在非標(biāo)拿地模式。

截止日前，TOP10房企已全部在珠三角布局城市更新業(yè)務(wù)，除此之外，近50%房企涉獵長(zhǎng)三角城更，近30%進(jìn)駐京津冀、中原等城市群。

隨著城市更新市場(chǎng)化程度逐步開(kāi)放，具備前瞻性的TOP10房企已經(jīng)先人一步占領(lǐng)高地，其中珠三角、長(zhǎng)三角參與比例較高。

為維持良好的財(cái)務(wù)指標(biāo)，TOP11-50房企在3年內(nèi)銷(xiāo)售金額增速保持在10%以上。在拿地方面TOP11-50房企土地儲(chǔ)備充足，拿地節(jié)奏維持穩(wěn)定，2021年上半年拿地金額上限微增，同比上漲17%，至536億元。拿地金額與銷(xiāo)售比自2018年逐年下降，相較2020年，2021年半年度拿地銷(xiāo)售比同比上升6.8個(gè)百分點(diǎn)至27.5%。

隨著公開(kāi)拿地難度逐漸升級(jí)，TOP11-50房企在愈發(fā)難以與頭部房企競(jìng)爭(zhēng)的壓力下，相繼布局城市更新板塊，通過(guò)城市更新渠道維持土地儲(chǔ)備，其中粵系房企占比達(dá)20%，近9成的TOP11-50房企其城市更新占總土儲(chǔ)比例集中在15%-30%之間,其中富力占比頗高，達(dá)79%。

圖:TOP11-50代表房企城更項(xiàng)目占比及組織架構(gòu)情況

資料來(lái)源：CAIC

從城市更新項(xiàng)目的布局情況來(lái)看，灣區(qū)作為房企城市更新的重點(diǎn)布局區(qū)域，TOP11-50房企中已布局珠三角占比高達(dá)52.5%。城市更新作為非標(biāo)拿地模式備受房企關(guān)注，尤其在政策較為完整的珠三角，以較低價(jià)格拿到大量土地的拿地方式保證了企業(yè)利潤(rùn)。TOP11-50房企有21家已布局城市更新板塊，其中76%集中布局在珠三角，除此之外，如富力、首開(kāi)、融信等少部分房企在長(zhǎng)三角、京津冀、中原城市群也有城市更新布局。

與TOP50房企不同，城市更新業(yè)務(wù)因?qū)χ黧w資本及渠道要求較高，僅11家TOP51-100房企積極布局城市更新業(yè)務(wù)板塊，城市更新項(xiàng)目建面主要集中在1000萬(wàn)平方米以內(nèi)。

TOP51-100房企在拿地方面多為深耕型，在政策及金融管控收緊趨勢(shì)下，上半年拿地策略較為激進(jìn)，拿地金額與銷(xiāo)售比由2018年的47%上升至71.67%。相較于前50房企，后50房企覆蓋城市更新業(yè)務(wù)的企業(yè)主要聚焦在廣東本地房企以及國(guó)企。

圖: TOP51-100代表房企城更項(xiàng)目建面（萬(wàn)㎡）及組織架構(gòu)情況

資料來(lái)源：CAIC

從城市更新項(xiàng)目的布局情況來(lái)看，TOP51-100中涉及城市更新業(yè)務(wù)的廣東本地房企，城市更新是其主要的業(yè)務(wù)板塊，因此79%房企在珠三角布局城市更新業(yè)務(wù)，除此之外，42%房企涉獵川渝等其他城市群城更，21%房企進(jìn)駐長(zhǎng)三角城市群。

從TOP100房企的不同布局情況來(lái)看 ，珠三角大灣區(qū)成為了城市更新的熱點(diǎn)區(qū)域，因此，粵系房企在這方面有很強(qiáng)的地緣優(yōu)勢(shì)，從已具規(guī)模的房企來(lái)看，過(guò)半均為粵系房企，其次為京津系和閩系，占比分別為15%和13%，浙系、滬系、成渝系和蘇系房企雖有參與，但占比不超5%。反觀大灣區(qū)之外的城市，城市更新主要集中在一線和核心二線城市。

在各大房企不斷加快布局的同時(shí)，城市更新的痛點(diǎn)也很明顯，項(xiàng)目體量較大，對(duì)資金要求高，需要處理的關(guān)系較為復(fù)雜，對(duì)大部分房企而言，單槍匹馬作戰(zhàn)壓力較大，因此在項(xiàng)目獲取上，通過(guò)收并購(gòu)或者合作兩種的方式，可以快速打開(kāi)新局面，既減輕了企業(yè)前期的資金壓力，也共同分擔(dān)了后期開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

企業(yè)合作方面，2020年以來(lái)屢見(jiàn)不鮮，主要可分為三類(lèi)。一是尋找能補(bǔ)充自身短板的合作方，比如旭輝、金茂、越秀等房企都與有資源優(yōu)勢(shì)、且有城市更新經(jīng)驗(yàn)的本土企業(yè)合作，能幫助更快獲取項(xiàng)目。二是援引有資金實(shí)力或融資能力強(qiáng)的投資方，比如俊發(fā)與平安不動(dòng)產(chǎn)合作，平安不動(dòng)產(chǎn)作為中國(guó)平安旗下專(zhuān)業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)投資和資產(chǎn)管理平臺(tái)企業(yè)，能給俊發(fā)提供有效的資金支持。三是有城市更新經(jīng)驗(yàn)的房企強(qiáng)強(qiáng)結(jié)合，比如花樣年和奧園，資源共享能實(shí)現(xiàn)1+1>2的效果

事實(shí)上，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、周轉(zhuǎn)慢，處于轉(zhuǎn)化期的大部分項(xiàng)目仍在沉淀資金，城市更新項(xiàng)目必須在轉(zhuǎn)化成有效土儲(chǔ)后才能貢獻(xiàn)業(yè)績(jī)。從近幾年表現(xiàn)來(lái)看，早期布局城市更新的房企均有一定體量的項(xiàng)目成功轉(zhuǎn)化，并陸續(xù)開(kāi)盤(pán)貢獻(xiàn)銷(xiāo)售，并呈現(xiàn)出穩(wěn)定轉(zhuǎn)化的趨勢(shì)釋放紅利。

隨著中央和地方的政策逐步完善，預(yù)計(jì)未來(lái)轉(zhuǎn)化將進(jìn)一步提速。比如2021年3月開(kāi)始實(shí)施的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》，改變了“雙百”制，規(guī)定舊住宅區(qū)簽約面積與簽約人數(shù)均達(dá)95%以上可征收，極大推動(dòng)城市更新進(jìn)程。

從目前來(lái)看，在城市更新的項(xiàng)目過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商已不再是單一的參與主體，甚至不是主要的參與主體。在增存賽道上，開(kāi)發(fā)商需要承載的是綜合實(shí)力，例如持有物業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力、招商資源庫(kù)的整合能力、產(chǎn)業(yè)企業(yè)的勾兌能力等等。而往往正是這些能力決定一家企業(yè)是否能夠成功介入城市更新。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： TOP10房企已全部布局城市更新業(yè)務(wù)，珠三角參與比例最高