3月份，一線城市寫字樓市場上，北京、上海、深圳、廣州空置率分別為15.3%、17.7%、22.8%、12.3%，廣州是唯一連續(xù)兩年空置率低于15%的一線城市。上海、深圳受3月疫情影響較大，寫字樓租賃市場腳步放緩。

產(chǎn)業(yè)園方面，多地出臺“標準地”相關(guān)政策，以畝產(chǎn)論英雄，提升土地效率，優(yōu)化營商環(huán)境。多個產(chǎn)業(yè)運營商參與設(shè)立股權(quán)投資基金，實行“基金+基地”的產(chǎn)業(yè)運營模式。

從租金水平來看，北京寫字樓3月租金平均單價達5.68元/平方米/天，環(huán)比下降0.91%，北京市租金平均水平突破5元/平方米/天，居全國首位。從各區(qū)寫字樓租金平均水平看，西城區(qū)租金水平最高，為7.53元/平方米/天。

圖1 ：2021年7月-2022年3月北京寫字樓市場租金情況

數(shù)據(jù)來源：全國房價價行情網(wǎng)、睿和智庫整理

表1：3月北京各區(qū)寫字樓租金水平（單位：元/平方米/月）

數(shù)據(jù)來源：睿和智庫整理

2021年是北京市寫字樓供應(yīng)高峰期的最后一年，到2022年第一季度，北京寫字樓市場回歸常態(tài)。截至3月末，北京甲級寫字樓市場迎來兩座新項目入市，供應(yīng)量約為16.2萬平方米；受市場整體租賃需求有所減弱的影響，季度內(nèi)凈吸納量約為9.5萬平方米，較去年同期下滑42.5%。一季度末全市甲級寫字樓空置率為15.3%，環(huán)比微升0.3個百分點、同比下降1.3個百分點。

圖2：北京寫字樓市場供需概況

數(shù)據(jù)來源：高力國際、睿和智庫整理

2022年1-2月，上海寫字樓市場需求保持強勢勢頭，但由于3月份疫情沖擊，上海寫字樓市場接下來或?qū)⒍唐诔袎骸Ｉ虾Ｊ?月份整體寫字樓市場租金為4.13元/平方米/天，環(huán)比下降1.4個百分點。雖然寫字樓市場3月份以來受疫情沖擊，但是決定辦公樓市場表現(xiàn)的根本因素是市場周期，所以預(yù)計未來上海寫字樓市場將會逐漸恢復(fù)。

圖3：2021年7月-2022年3月上海寫字樓市場租金情況

數(shù)據(jù)來源：全國房價價行情網(wǎng)、睿和智庫整理

表2：3月上海各區(qū)寫字樓租金水平（單位：元/平方米/月）

數(shù)據(jù)來源：全國房價價行情網(wǎng)、睿和智庫整理

上海市一季度有四個新項目入市，分別是上海金融街二期、前灘信德文化中心、高尚領(lǐng)域T3和真如星光耀二期T1，總供應(yīng)量約為25.3萬平方米，凈吸納量為29.5萬平方米。截至3月末，上海市寫字樓空置率為17.7%，較上季度下降0.3%。

圖4：上海寫字樓市場供需概況

數(shù)據(jù)來源：戴德梁行、睿和智庫整理

一季度，廣州寫字樓市場的租賃成交延續(xù)了去年的活躍，高端制造業(yè)需求強勁。3月份，廣州寫字樓市場整體租金水平為3.33元/平方米/天，環(huán)比上升1.5個百分點，廣州市各區(qū)域中天河區(qū)租金水平最高為4.17元/平方米/天，環(huán)比增長2.49%。

圖5：2021年7月-2022年3月廣州寫字樓市場租金情況

數(shù)據(jù)來源：全國房價價行情網(wǎng)、睿和智庫整理

表3：3月廣州各區(qū)寫字樓租金水平（元/平方米/月）

數(shù)據(jù)來源：全國房價價行情網(wǎng)、睿和智庫整理

2022年第一季度，廣州甲級寫字樓市場迎來三個新項目入市，均位于琶洲商務(wù)區(qū)，合計為市場帶來17.7萬平方米的新增供應(yīng)。在新項目積極招商引資的帶動作用下，持續(xù)活躍，本季度全市凈吸納量達到10.1萬平方米。截至3月底，廣州市寫字樓市場空置率突破10%，為12.3%，仍是唯一一個空置率水平低于15%的一線城市。

圖6：廣州市寫字樓市場供需概況

數(shù)據(jù)來源：戴德梁行、第一太平洋戴維斯、睿和智庫整理

一季度深圳寫字樓租賃需求放緩，加之三月市場因疫情原因接近停滯，3月深圳市整體租金水平達3.15元/平方米/天，環(huán)比下降1.56%。

圖7：2021年7月-2022年3月深圳寫字樓市場租金情況

數(shù)據(jù)來源：全國房價價行情網(wǎng)、睿和智庫整理

表4：3月深圳各區(qū)寫字樓租金水平（元/平方米/月）

數(shù)據(jù)來源：睿和智庫整理

一季度深圳市投入使用的甲級寫字樓面積為33.5萬平米，全市季度凈吸納量環(huán)比下降82.8%，錄得7.6萬平方米。受需求滯后和疫情影響全市平均空置率在連續(xù)四個季度下降后再次環(huán)比微升0.1個百分點，至22.8%。

圖8：深圳市寫字樓市場供需概況

數(shù)據(jù)來源：戴德梁行、第一太平洋戴維斯、睿和智庫整理

2022年1月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《要素市場化配置綜合改革試點總體方案》，提出支持產(chǎn)業(yè)用地實行“標準地”出讓，提高配置效率。這是首次在國家層面提出產(chǎn)業(yè)用地標準地化。

3月，成都、福州、山東、云南等地出臺政策推動“標準地”建設(shè)。根據(jù)當?shù)厍闆r統(tǒng)一制定容積率、畝均投資強度、畝均稅收、單位能耗GDP增加值和單位排放增加值等標準，以畝產(chǎn)論英雄，確保土地使用率、企業(yè)合法經(jīng)營、提高審批效率，改變粗放的發(fā)展模式。政策的出臺，將會進一步提高工業(yè)用地拿地門檻。

表5：2022年3月產(chǎn)業(yè)園區(qū)相關(guān)重點政策

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資料來源：睿和智庫整理

3月，中關(guān)村發(fā)展集團所屬中關(guān)村科技租賃與大家投資控股有限責任公司基金，設(shè)立規(guī)模10億元的股權(quán)投資基金。圍繞中關(guān)村科技租賃的優(yōu)質(zhì)項目資產(chǎn)，重點投資先進制造、新一代信息技術(shù)、生命科技等戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)。張江集團、中新集團也有布局股權(quán)投資相關(guān)動態(tài)，

“基地+基金”已成為公認的更高階的園區(qū)運營模式。以中新集團為例，中新集團2021年全年新增認繳外部產(chǎn)業(yè)基金16 支，認繳總金額超15億元，相較于市場化GP與LP，產(chǎn)業(yè)園區(qū)“基地+基金”模式具有獲取優(yōu)質(zhì)資源的先發(fā)優(yōu)勢，能更深入了解被投公司的價值，也能夠進一步提升園區(qū)產(chǎn)業(yè)競爭力。

表6：3月份產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)動態(tài)

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資料來源：睿和智庫整理

疫情控制與復(fù)工復(fù)產(chǎn)進度一定程度影響著寫字樓市場活躍度復(fù)蘇情況，隨著疫情逐步控制和產(chǎn)業(yè)升級帶動下，一線城市寫字樓市場需求將會逐漸釋放。產(chǎn)業(yè)園區(qū)“標準地”的推進將會促進審批效率的提高、營商環(huán)境的改善，提升產(chǎn)業(yè)用地配置效率。