作者| 小債看市

來(lái)源| 小債看市（ID：little-bond）

去年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)變天，房企上下游供應(yīng)商的風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)還在加劇。

2月24日，聯(lián)合國(guó)際將易居企業(yè)控股（02048.HK）以及其高級(jí)無(wú)抵押票據(jù)的國(guó)際長(zhǎng)期發(fā)行人評(píng)級(jí)從‘B’下調(diào)至‘CCC’，評(píng)級(jí)展望調(diào)整至“負(fù)面”。

無(wú)獨(dú)有偶，一天前標(biāo)普也將易居企業(yè)控股及未償高級(jí)無(wú)抵押票據(jù)的長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)從“B”下調(diào)至“CCC”，展望“負(fù)面”。

聯(lián)合國(guó)際和標(biāo)普均認(rèn)為，易居企業(yè)控股2022年4月到期美元票據(jù)（ISIN：XS2066636429）的償還壓力陡增。

目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，作為下游供應(yīng)商的易居企業(yè)控股收到現(xiàn)金回款減少，以及貿(mào)易相關(guān)應(yīng)收款中虧損撥備金的負(fù)面影響，加重了其流動(dòng)性和財(cái)務(wù)靈活性的限制。

受以上消息影響，2月25日由易居企業(yè)控股發(fā)行的EHOUSE 7.6 06/10/23跌至18.350，收益率213.565%。

值得注意的是，易居企業(yè)控股信用資質(zhì)惡化開(kāi)始于去年8月，在過(guò)去這半年時(shí)間里其信用評(píng)級(jí)連遭三次下調(diào)，一路從“BB-”下調(diào)至“CCC”。

《小債看市》統(tǒng)計(jì)，目前易居企業(yè)控股存續(xù)美元債兩只，存續(xù)規(guī)模6億美元，分別將于今年4月和明年6月到期。

存續(xù)美元債

因此，在目前市場(chǎng)條件下，即便易居企業(yè)控股能夠順利償還4月到期債券，其流動(dòng)性狀況仍將維持緊張。

據(jù)官網(wǎng)介紹，易居企業(yè)控股2018年在港交所上市，旨在成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)航母級(jí)交易綜合服務(wù)平臺(tái)。

易居企業(yè)集團(tuán)旗下易居營(yíng)銷、易居房友、克而瑞等特色業(yè)務(wù)，全面覆蓋從新房代理服務(wù)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)共享服務(wù)到房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)，打造交易服務(wù)和賦能服務(wù)兩大服務(wù)平臺(tái)。

易居企業(yè)集團(tuán)官網(wǎng)

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，易居企業(yè)控股的控股股東為易居（中國(guó)）控股有限公司，持股比例為16.02%，公司實(shí)際控制人為周忻。

易居企業(yè)控股旗下三大業(yè)務(wù)體系，其中一手房代理業(yè)務(wù)是其業(yè)務(wù)中規(guī)模最大的一塊，占比超八成。

去年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)銷售放緩，易居企業(yè)控股的房地產(chǎn)代理收入大幅下降，其房友業(yè)務(wù)的擴(kuò)張也將受到推遲收購(gòu)天貓好房的制約。

2021年上半年，易居企業(yè)控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入62.48億元，同期增長(zhǎng)119.6%；但由于計(jì)提大額壞賬，其歸母凈利潤(rùn)為-14.23億元，首次出現(xiàn)虧損。

歸母凈利潤(rùn)

截至2021年6月末，易居企業(yè)控股總資產(chǎn)為245.9億元，總負(fù)債148.18億元，凈資產(chǎn)97.72億元，資產(chǎn)負(fù)債率60.26%。

近年來(lái)，易居企業(yè)控股的財(cái)務(wù)杠桿水平逐年攀升，存在一定杠桿風(fēng)險(xiǎn)。

財(cái)務(wù)杠桿

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，易居企業(yè)控股主要以流動(dòng)負(fù)債為主，占總債務(wù)的74%，債務(wù)結(jié)構(gòu)不合理。

截至相同報(bào)告期，易居企業(yè)控股流動(dòng)負(fù)債有110.3億元，主要為短期借款，其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有40.24億元。

相較于短債規(guī)模，易居企業(yè)控股流動(dòng)性尚可，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物有60.91億元，可以覆蓋短債，但隨著房地產(chǎn)行業(yè)低迷，其流動(dòng)性將受到嚴(yán)峻考驗(yàn)。

除此之外，易居企業(yè)控股還有非流動(dòng)負(fù)債37.93億元，主要為長(zhǎng)期借款，其長(zhǎng)期有息負(fù)債合計(jì)24.79億元。

整體來(lái)看，易居企業(yè)控股剛性債務(wù)總規(guī)模有65.03億元，主要以短期有息負(fù)債為主，帶息債務(wù)比為44%。

有息負(fù)債占比較高，2020年和2021年上半年易居企業(yè)控股財(cái)務(wù)費(fèi)用分別為4.82億和2.7億元，再加上數(shù)十億的銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用，期間費(fèi)用對(duì)其盈利空間形成嚴(yán)重侵蝕。

從融資渠道看，易居企業(yè)控股渠道較為單一，主要通過(guò)海外發(fā)債、股權(quán)以及銀行借款等方式融資。

2021年上半年，由于大量債務(wù)到期，易居企業(yè)控股融資流入資金不足，其籌資性現(xiàn)金流凈額由凈流入轉(zhuǎn)為凈流出狀態(tài)，外部融資環(huán)境有惡化趨勢(shì)。

籌資性現(xiàn)金流凈額

截至2021年6月末，易居企業(yè)控股的應(yīng)收賬款為74.34億元，其中恒大是其單一最大客戶，涉及恒大的應(yīng)收款項(xiàng)至少有35-40億。

2021年上半年，易居企業(yè)控股應(yīng)收款項(xiàng)的額外虧損撥備超19億，其下半年的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流不僅將由正轉(zhuǎn)負(fù)，且這部分款項(xiàng)也存在注銷風(fēng)險(xiǎn)。

總得來(lái)看，隨著房地產(chǎn)行業(yè)低迷，易居企業(yè)控股的營(yíng)收和業(yè)績(jī)將大受影響，且應(yīng)收賬款回收存一定風(fēng)險(xiǎn)，盈利能力承壓。

易居企業(yè)控股赴港上市前，“易居系”曾有過(guò)四次上市經(jīng)歷。

2007年8月，易居中國(guó)以中國(guó)輕資產(chǎn)房地產(chǎn)概念第一股登陸紐交所，開(kāi)盤首日股價(jià)漲幅超過(guò)40%，融資2億美元。

兩年后，易居旗下子公司克而瑞與新浪樂(lè)居合并成立中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)，于納斯達(dá)克上市。

2011年，易居中國(guó)與中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)訂立合并協(xié)議，次年5月后者退市；2014年易居旗下的房地產(chǎn)O2O整合服務(wù)平臺(tái)樂(lè)居控股在紐交所上市；2015年易居控股35.27%的綜合金融服務(wù)平臺(tái)鉅派在紐交所上市。

在中概股回歸大潮中，2016年4月易居中國(guó)通過(guò)由周忻、沈南鵬及新浪主導(dǎo)的合并進(jìn)行私有化，支付的發(fā)售價(jià)為每股6.85美元，易居中國(guó)市值約為9.87億美元。

易居企業(yè)集團(tuán)董事局主席周忻

而周忻和恒大許家印的兄弟情義，還要從金融危機(jī)那年說(shuō)起。

2008年，恒大上市計(jì)劃擱淺，面臨百億資金缺口，許家印愁得到處找?guī)褪?，而?dāng)時(shí)周忻大手一揮，幫恒大墊資十幾億。

于是，許老板很感激周忻的雪中送炭。后來(lái)恒大全國(guó)大約三分之一的項(xiàng)目，都交給了易居做代理，其他代理公司很難再接到恒大的項(xiàng)目。

后來(lái)，隨著恒大越做越大，易居的收益也越來(lái)越多。

但誰(shuí)知，去年房地產(chǎn)行業(yè)變天、恒大爆發(fā)債務(wù)危機(jī)，易居不僅業(yè)績(jī)打骨折，還或有巨額應(yīng)收賬款收不回來(lái)，“房地產(chǎn)服務(wù)生”的易居未來(lái)也將不易了。（作者微信：littlebond1）

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： “最大地產(chǎn)服務(wù)商”半年巨虧14億，恒大是其單一最大客戶