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作者：鯨哥
來源：北京法拍房資訊（ID：gh_790702b54b93）
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去年8月，司法平臺上一套標(biāo)的為“上海市紅松東路1099弄15號2002室”的房產(chǎn)被競拍者以69228921.37元（約7千萬）的價格拍下，比評估價5287萬高出了1636萬。
該套房屋的市場價在7161萬，7000萬成交的價格要比市場價低了100多萬，或許大家會覺得撿漏了。
然而，令人錯愕的事情在后頭，這套房子不僅沒辦產(chǎn)權(quán)證，而且來源還是繼承。
我們請專業(yè)機構(gòu)的人士粗略計算了該套房源所需要繳納的稅費：
房子沒有辦理產(chǎn)權(quán)證，也就是說當(dāng)前房子的權(quán)利人還是開發(fā)商，所以要辦理二次過戶，每過戶一次要繳納契稅和印花稅。
房子被執(zhí)行拍賣前是原房主繼承得來的，需要繳納增值稅和個人所得稅，而且稅費由買家承擔(dān)。
上述的幾項稅費合計要2093萬，加上成交價7000萬，該房產(chǎn)的成本達(dá)到了9016萬，比市場價竟然高出2000萬元左右。
明明總價7000萬的房產(chǎn)，竟然還要交2000萬的稅費，實在不像話。
02
1、那么針對具體情況所需要繳納的稅費，是否需要法院公布在競買公告里呢?
大眾普遍認(rèn)為，法拍房的房主自己不可能聯(lián)系到，也沒有充足的時間去跑相關(guān)部門，對于具體稅費的計算也不是很懂，如果在拍賣網(wǎng)站上沒有公布，法官也沒有告知這一信息，如果出了問題，責(zé)任不應(yīng)該在買受人自己。
2、那么法院應(yīng)不應(yīng)該將具體稅費公布在司法拍賣平臺上呢?
我們也聯(lián)系到了相關(guān)負(fù)責(zé)人，他表示法院一般情況下會查詢房屋產(chǎn)權(quán)信息以及有無查封、抵押等情況并公布到競買公告中，但具體的稅費需要自行聯(lián)系相關(guān)部門進(jìn)行咨詢，這一點也會在競買公告上說明。
對于是否將具體稅費在競買公告中標(biāo)明的問題，也歡迎大家在文章下方留言討論～
同時，我們也總結(jié)了影響稅費計算的三種情況供大家參考：
1、二次過戶
首先需要明確的是，二次過戶不是第二次過戶，而是需要過兩次戶。
多數(shù)表現(xiàn)在房屋產(chǎn)權(quán)人是房地產(chǎn)公司，實際所有人（被執(zhí)行人）還沒有從地產(chǎn)公司過戶，需要二次過戶，房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人才能過戶到買受人名下。
每次過戶，都需要支付相關(guān)稅費，所以一旦涉及到多次過戶，需要繳納的稅費不僅計算規(guī)則復(fù)雜，并且繳納額度也會很高，更別提還要一次一次得往交易中心跑，一旦其中任何一方經(jīng)辦人不配合，就會產(chǎn)生麻煩。
2、產(chǎn)權(quán)人是公司還是個人
購買法拍房時房產(chǎn)歸屬個人名下還是公司名下有很大區(qū)別。根據(jù)當(dāng)前的法律和政策規(guī)定，個人持有的住房無需每年繳稅，而公司名下房產(chǎn)每年都要繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅，購買時需要額外繳納“土地增值稅”。
拍賣的房產(chǎn)證上注明的權(quán)利人有些是公司，有些是個人，還有個人和公司混合的情況。產(chǎn)權(quán)不同，在繳稅過戶流程中，需要繳納的稅費金額差異巨大。
3、房產(chǎn)的來源
來源不同其過戶時承擔(dān)的稅費也不相同。繼承或贈與得來的房屋再進(jìn)行過戶交易的話，繳稅方式與普通過戶不太一樣。
法拍房的權(quán)利來源是贈與、繼承等特殊情況，需要繳納的稅費會更高。
贈與、繼承所得的房產(chǎn)，在交易中心辦理過戶繳稅時，個人所得稅依照交易價格的20%征收。
當(dāng)法拍房的原房主獲得房產(chǎn)的方式是贈與或繼承時，且上拍公告中明確規(guī)定“由買受人承擔(dān)全部稅費”，那么在買受人辦理過戶時，稅費將高出普通法拍房交易價格20%的個人所得稅。
最后在這里提醒大家：
競買法拍房的時候一定要仔細(xì)看好房子屬性、產(chǎn)權(quán)，“二次過戶”和“第二次過戶”完全是兩碼事兒。對房屋進(jìn)行詳細(xì)盡調(diào)的同時，仔細(xì)閱讀競買公告，確認(rèn)稅費負(fù)擔(dān)情況。
除了要判斷房屋是否有高額稅費外，還要判斷房屋是否有占用、是否存在過戶、交房、貸款等風(fēng)險和問題。只有清楚地掌握法拍房背景信息之后，才能確保法拍房交易不會出現(xiàn)重大問題。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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原標(biāo)題： 高額稅費彎彎繞：7000萬的豪宅竟然要2000萬的稅？
