中國人口老齡化問題迫在眉睫。 

“七普”數(shù)據(jù)顯示，我國60周歲及以上老齡人口數(shù)達到2.64億，占總人口比重的18.70%，其中65周歲及以上老齡人口1.61億，占總人口比重的13.50%，即將步入深度老齡化社會。同時，總人口逐漸實現(xiàn)零增長并開始負增長，人口老齡化將進一步加速。

預計到2050年，老年人口總量將超過4億，或接近5億，老齡化水平逼近35%。中國將成為世界上老齡化最嚴重的國家之一，這意味著屆時全世界每5個老人之中就有1個來自中國。

圖：2011-2020年65歲及以上人口數(shù)量及增長率

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中物研協(xié)

從養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場空間來看，隨著老齡人口規(guī)模和人均收入水平的不斷提高，養(yǎng)老市場規(guī)模得到了快速發(fā)展，2020年中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模約7.7萬億元，同比增長約11.76%。

未來的10年，隨著建國后的第二代“嬰兒潮”即將步入老齡人群，養(yǎng)老市場將進入一個更加高速的增長階段。老年人口將是40后剛需老人、50后未富先老人群、60后邊富變老人群并存局面。預計在2030年，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模將超過22萬億元，年復合增長率將超過16%。

圖：中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模及預測（萬億元）

數(shù)據(jù)來源：中物研協(xié)

基于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的春天加速到來，百強房企中涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資的已有68家，百強房企外另有48家主流房企涉足。 

聚焦社區(qū)養(yǎng)老服務方面，據(jù)中物研協(xié)統(tǒng)計，2020年，百強企業(yè)布局社區(qū)養(yǎng)老服務的比例為22%，較上年下降2個百分點。把時間線拉長，2015-2020年度，該比例整體維持在22%左右，尚無明顯增長趨勢。 

這意味著，百強企業(yè)在社區(qū)養(yǎng)老服務的布局依舊有限，當前物業(yè)服務企業(yè)深入社區(qū)養(yǎng)老服務還未出現(xiàn)明顯的發(fā)展趨勢。

從社區(qū)養(yǎng)老服務收入來看，2020年，百強企業(yè)社區(qū)養(yǎng)老服務收入總值為5.66億元，較上一年增長45.51%，2015年-2020年年復合增長率達到107.20%。但目前，涉足社區(qū)養(yǎng)老服務的企業(yè)近九成集中在行業(yè)頭部公司。 

實際上，社區(qū)養(yǎng)老服務仍有很大的市場空間待挖掘。中物研協(xié)一組數(shù)據(jù)顯示，2020年百強企業(yè)社區(qū)養(yǎng)老服務收入占社區(qū)服務總收入的比例僅為1.78%，較2019年的1.53%增加0.85個百分點，社區(qū)養(yǎng)老服務收入正在逐步提高。

圖：2015-2020年百強企業(yè)

養(yǎng)老服務收入、均值及占比（億元）

數(shù)據(jù)來源：中物研協(xié)

聚焦物管企業(yè)，據(jù)克而瑞物管不完全統(tǒng)計，目前上市物企及其關聯(lián)企業(yè)中，有24家企業(yè)已經(jīng)開展養(yǎng)老業(yè)務。只是其中17家尚在關聯(lián)公司或母集團旗下進行運作，并且部分已經(jīng)形成獨立的養(yǎng)老品牌。而直接由物企開展養(yǎng)老業(yè)務的尚且只有7家。

從業(yè)務進展情況來看，多數(shù)企業(yè)養(yǎng)老業(yè)務開展在2017年之后，7家物企中有5家企業(yè)仍處于業(yè)務落地階段，除綠城服務由于母集團的養(yǎng)老業(yè)務發(fā)展比較早，相對成熟之外，整體物企養(yǎng)老業(yè)務發(fā)展的還比較薄弱。

目前，物企養(yǎng)老項目只是在一、二線城市經(jīng)營，北上廣、蘇杭、成渝等都是企業(yè)開展養(yǎng)老業(yè)務的重點城市。 

實際上，社區(qū)居家養(yǎng)老可分為兩種服務類型，一種是社區(qū)或街道養(yǎng)老中心（也可歸為養(yǎng)老機構的一種），一種是直接上門服務。養(yǎng)老機構、社區(qū)養(yǎng)老中心均可為居家養(yǎng)老提供團隊、技術支撐，通過這兩類養(yǎng)老機構為居住在社區(qū)內的老人提供上門服務。

據(jù)克而瑞物管盤點，目前提供上門服務的企業(yè)有9家，這部分業(yè)務的更契合社區(qū)居家養(yǎng)老，足不出戶便可以享受到全方位的生活和健康照料。 

目前開展的服務內容中，面向特殊類型長者的服務是一大特色，比如認知癥照護，提供常規(guī)的康復醫(yī)療、生活照料、膳食配送、陪護服務等，基本可以滿足長者日常的健康管理和生活需求。

表：提供居家養(yǎng)老到家服務的企業(yè)及內容

資料來源：企業(yè)官網(wǎng)、公開資料、克而瑞物管整理

我國人口發(fā)展迎來新格局，按照當前趨勢推測，到2023年左右，我國老齡化水平將超過20%，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)空間巨大。尤其是在“十四五”規(guī)劃中明確提出完善養(yǎng)老服務體系，未來十年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將加速進入發(fā)展快車道，市場規(guī)模將大幅擴容，并有望超越地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)。

社區(qū)居家養(yǎng)老，作為一項全新的養(yǎng)老探索，政策的東風已至，對于行業(yè)發(fā)展至關重要的是配套發(fā)展，而物業(yè)作為小區(qū)“管家”，更接近需求端，“物業(yè)+養(yǎng)老”讓社區(qū)養(yǎng)老更輕松便捷，但物業(yè)公司的養(yǎng)老業(yè)務還在落地過程中，未來還需要政策以及企業(yè)落實細節(jié)服務。