01 城市稟賦：GDP全省排名第七城鎮(zhèn)居民收入全省第八，常住人口全省第十

揚(yáng)州位于江蘇省中部、長(zhǎng)江與京杭大運(yùn)河交匯處，入圍長(zhǎng)三角城市群，有著“中國(guó)運(yùn)河第一城”的美譽(yù)。全市下轄邗江區(qū)、廣陵區(qū)、江都區(qū)3個(gè)市轄區(qū)和寶應(yīng)1個(gè)縣，代管高郵、儀征2個(gè)縣級(jí)市。

2021年，揚(yáng)州GDP6696億元，在江蘇省13個(gè)地級(jí)市排名第七位，同比增長(zhǎng)7.4%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入50947元，在全省排名第八位，同比增長(zhǎng)7.9%。2020年，揚(yáng)州常住人口456萬(wàn)人，在全省排名第十位，其中城鎮(zhèn)常住人口324萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率71%。

02 房地產(chǎn)市場(chǎng)：21年9月市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷新盤去化率低至18%返鄉(xiāng)置業(yè)爽約成交同比降48%

2021年1-7月，揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)相較火爆，主城區(qū)商品住宅月均成交面積約27萬(wàn)平方米。尤其是3月，成交面積多達(dá)43萬(wàn)平方米，創(chuàng)2019年以來(lái)單月新高。8月，受疫情影響，揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入停擺。9月以來(lái)，揚(yáng)州市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)冷，成交大幅下滑，月均成交跌至11萬(wàn)平方米，較1-7月月均下降59%。在售項(xiàng)目成交去化顯著放緩，新開盤項(xiàng)目平均去化率由43%跌至18%，流量盤月均成交20-30套，滯銷盤月均成交不足10套。

2022年2月，主城區(qū)并未出現(xiàn)明顯的返鄉(xiāng)置業(yè)潮，成交進(jìn)一步下滑至9萬(wàn)平方米，同比下降48%。

揚(yáng)州主城區(qū)劃分為以下4個(gè)片區(qū)：西區(qū)被譽(yù)為“富人區(qū)”，其中京華城板塊市政配套最優(yōu)質(zhì)，也是購(gòu)房首選片區(qū)，房?jī)r(jià)2.4萬(wàn)元/平方米；西區(qū)新城為新興發(fā)展板塊，房?jī)r(jià)1.7萬(wàn)元/平方米。東區(qū)土地出讓偏多，庫(kù)存明顯偏高，房?jī)r(jià)1.4-1.7萬(wàn)萬(wàn)元/平方米。南區(qū)乃是傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，生態(tài)居住環(huán)境相對(duì)較差，房?jī)r(jià)1.4-1.5萬(wàn)元/平方米。北區(qū)著重發(fā)展文旅產(chǎn)業(yè)，房?jī)r(jià)1.1萬(wàn)元/平方米。

03 土地市場(chǎng)：20年誕生新地王樓板價(jià)超1.4萬(wàn)/平 21年下半年地市轉(zhuǎn)折本土城投托底

2020年、2021年上半年揚(yáng)州土拍市場(chǎng)異?；鸨?，地王樓板價(jià)超1.4萬(wàn)元/平方米。例如2020年7月24日，頤居建設(shè)總價(jià)12.2億元競(jìng)得廣陵區(qū)GZ210地塊，樓板價(jià)14250元/平方米，創(chuàng)全市新的單價(jià)地王，溢價(jià)率高達(dá)110%。

2021年下半年揚(yáng)州地市轉(zhuǎn)折，本土城投恒通、華建和新能源頻頻托底拿地，新出讓地塊近乎全部底價(jià)成交。2022年，揚(yáng)州市政府主動(dòng)調(diào)降供地節(jié)奏，前兩月僅邗江區(qū)出讓一宗商住用地，由深物業(yè)集團(tuán)底價(jià)摘得。企業(yè)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)向悲觀，拿地態(tài)度愈加謹(jǐn)慎，普遍緩拿地甚至不拿地。

04 政策環(huán)境：房?jī)r(jià)限跌最低85折 商貸放款3-7天，30%銷售款存入監(jiān)管賬戶

早在2017年，揚(yáng)州落地限購(gòu)、限售，市區(qū)范圍限購(gòu)3套住房；在市區(qū)范圍戶籍居民家庭擁有第二套及以上住房、非市區(qū)范圍內(nèi)戶籍居民家庭擁有第一套及以上住房，均限售3年。

政府私下設(shè)置“限跌令”，原則上折扣力度不能低于85折，否則不能網(wǎng)簽備案。但部分板塊適度突破“限跌令”，例如市場(chǎng)一片紅海的東南新城，11個(gè)項(xiàng)目在售，部分樓盤折扣最低75折。

商貸放款周期大都3-7天，公積金放貸約1個(gè)月。首套房首付30%，房貸利率下調(diào)至5.2%；二套房首付40%，房貸利率下調(diào)至5.4%。

2021年下半年，揚(yáng)州加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，每棟樓備案時(shí)需向政府監(jiān)管賬戶存入30%的銷售款，等到交房才能全額取出，其余銷售款則不必進(jìn)入政府監(jiān)管賬戶。

年前，為了便于企業(yè)支付工程款給農(nóng)民工發(fā)工資，房企可以申請(qǐng)?zhí)崛☆A(yù)售監(jiān)管資金，但3月份需足額補(bǔ)繳同等金額的預(yù)售監(jiān)管資金。

 05 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)：分銷成交占比最高90% 傭金最高6-7萬(wàn) 房企內(nèi)卷式降價(jià)高價(jià)地虧本銷售

隨著市場(chǎng)持續(xù)下行，分銷依賴度不斷上升，在售項(xiàng)目分銷成交占比最低30%，最高能達(dá)到90%，傭金比例在1.5%-3%之間，最高6-7萬(wàn)元/套。

2021年下半年，房企開始打折降價(jià)，年底企業(yè)沖業(yè)績(jī)內(nèi)卷式降價(jià)，多盤折扣最低85折，購(gòu)房送物業(yè)費(fèi)、送家電，總價(jià)優(yōu)惠20萬(wàn)元等，沒有最低只有更低。受此影響，市場(chǎng)形成房?jī)r(jià)下跌的一致預(yù)期，價(jià)格遂成為購(gòu)房首要考慮因素。

高價(jià)地現(xiàn)已虧本銷售，部分地塊樓板價(jià)1.4萬(wàn)元/平方米，項(xiàng)目售價(jià)1.9萬(wàn)元/平方米，但成交去化仍一般。

萬(wàn)科、本土房企新能源市場(chǎng)口碑較好，其余品牌房企無(wú)實(shí)質(zhì)性差別，暴雷房企成客戶規(guī)避重點(diǎn)。

2021年下半年，恒大、奧園所開發(fā)的樓盤出現(xiàn)階段性停工，但隨著政府及時(shí)介入監(jiān)管，目前已陸續(xù)復(fù)工，交付風(fēng)險(xiǎn)整體可控。

 06 前景展望：短期市場(chǎng)繼續(xù)下行成交跌幅擴(kuò)大 下半年市場(chǎng)有望復(fù)蘇成交將企穩(wěn)回升

我們認(rèn)為短期內(nèi)揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊面臨較大的下行壓力，成交或?qū)⒊掷m(xù)低位運(yùn)行，且受去年同期極高基數(shù)影響，同比跌幅或?qū)⑦M(jìn)一步擴(kuò)大。房企打折降價(jià)常態(tài)化，但由于不少項(xiàng)目售價(jià)已接近成本線，部分項(xiàng)目更是虧本銷售，房?jī)r(jià)進(jìn)一步下降空間著實(shí)有限。

近期，政策利好的暖風(fēng)頻吹，有助于穩(wěn)定并引導(dǎo)恢復(fù)市場(chǎng)信心。理想預(yù)期下，上半年南京、蘇州等省內(nèi)二線城市市場(chǎng)或?qū)⒙氏然嘏掳肽険P(yáng)州市場(chǎng)有望輪動(dòng)復(fù)蘇，屆時(shí)成交或?qū)⑵蠓€(wěn)回升，房?jī)r(jià)也將筑底企穩(wěn)。

典型調(diào)研項(xiàng)目一：美的禹洲大河